부산지방법원 2025타경21741. 부산 동구 초량동 성보리치빌 3층 301호 아파트입니다. 감정가는 190,000,000원이고 3회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 외형만 보면 감정가 대비 크게 내려온 물건이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 2015.02.25 전입한 임차인 육은영입니다. 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행 근저당은 2015.08.25 설정됐으므로, 이 임차인의 전입이 약 6개월 앞섭니다.
임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 자체는 전입 순위상 인정되는 것으로 조사됐지만, 낙찰 후 실제 얼마가 남아 매수인에게 승계될지는 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 현재 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21741 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 824-152 성보리치빌 3층301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 초량남로 16 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층 지상5층 · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 서재규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 46,922,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2015.08.25 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 134,400,000원으로 등기됐고, 2022.09.28 변경등기에는 채권최고액 40,040,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 을구 6번 근저당, 신용보증기금 가압류, 국세·지방세 압류, 현대카드 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 리스크
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 육은영 | 301호 · 주거 | 2015.02.25 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 “매수인 인수 0원” 숫자는 채권배당 계산상의 값일 뿐, 선순위 임차인의 미상 보증금까지 0원이라는 의미로 사용할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 메리트는 아직 판정 불가
감정가 190,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 65,170,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 45,619,000원, 5회 유찰 31,933,299원입니다.
그러나 동일 물건에 대응하는 실거래 가격 자료가 확인되지 않고, 성보리치빌의 대상 면적도 79.67㎡로 표시되면서 면적 일치가 되지 않아 현재 최저가와 시장가격을 직접 비교할 근거가 없습니다. 무엇보다 선순위 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체도 확정되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 134,400,000원 | 63,596,940원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 187,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,602,254원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 362,202,254원 중 예상배당은 63,596,940원, 미배당은 298,605,314원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있습니다. 또한 이 표는 선순위 임차인의 미상 보증금을 매수인 인수액으로 확정한 계산이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동 선화여자중학교 남측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 3~4미터 도로와 접하며 남동측에는 약 10미터 도로가 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생·급배수·화재경보·공동소화기·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 정비구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 407.0㎡, 완경사·사다리형입니다.
- 공시지가. 1,199,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 성보리치빌은 총 15세대이며 2004.03.18 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 육은영의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 통해 금액부터 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 후 남는 보증금과 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다.
- 낙찰가보다 실질취득가. 선순위 보증금이 크다면 65,170,000원 이하로 낙찰받아도 실질취득가는 그만큼 싸지지 않을 수 있습니다.
- 세금 선순위 검토. 국세·지방세 압류가 있고, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰을 호재로 단정 금지. 4회 유찰 45,619,000원, 5회 유찰 31,933,299원까지 내려가더라도 선순위 임차인 보증금이 미상이면 실질취득가 판단은 여전히 끝나지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안나”가 먼저다
이 물건은 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰돼 65,170,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 가장 중요한 숫자는 현재 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 선순위 임차인 보증금입니다. 육은영의 전입은 2015.02.25, 말소기준 근저당은 2015.08.25이므로 임차인이 앞섭니다.
후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별도 문제입니다. 보증금과 배당 결과를 알아야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “할인율은 크지만 가격 메리트는 아직 미확정”입니다. 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 65,170,000원을 기준으로 싸다거나 안전한 매수라고 평가해서는 안 됩니다.
