133,000,000원
부산지방법원 2025타경21741. 부산 동구 초량동 성보리치빌 3층 301호, 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 성보리치빌은 15세대, 사용승인일은 2004.03.18입니다. 감정가는 190,000,000원, 현재 최저가는 1회 유찰 후 133,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%라 매력적으로 보일 수 있지만, 이 물건은 전입일이 말소기준권리보다 빠른 점유자가 확인됩니다.
말소기준권리는 2015.08.25 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그런데 301호 주거 점유자 육은영의 전입일은 2015.02.25입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 전입일만 놓고 보면 매수인 인수 가능성을 배제하면 안 되는 구조입니다. 따라서 이 사건은 “최저가 1.33억”이 아니라 “1.33억에 미상 임차보증금이 붙을 수 있는 물건”으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 824-152 성보리치빌 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 서재규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 46,922,521원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선전입 점유’가 먼저 보인다
등기상 말소기준은 을구 4번 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만, 임차인 판단은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 전입일 2015.02.25가 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 확인 전까지는 매수인 인수 위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 현황
| 성명 | 부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 육은영 | 301호 / 주거 | 2015.02.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 말소기준 2015.08.25보다 전입이 빠름 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 항목은 확인되지 않습니다. 문제는 보증금입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 매수인 실질취득액은 최저가 133,000,000원 + 미상 임차보증금으로 두고 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 101,400,000원 | 101,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 75,600,000원 | 28,938,000원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 134,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 32,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 웰컴캐피탈주식회사 | 52,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 187,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 12번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,602,254원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 가정의 총 채권액은 592,002,254원, 총 배당액은 130,338,000원, 미배당은 461,664,254원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 후순위 미배당은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동 소재 “선화여자중학교” 남측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물의 제3층 제301호입니다. 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 공동소화기, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,199,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 정비구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 15세대 규모로 대단지 아파트보다 매수층이 좁습니다. 최근 낙찰가·실거래 비교값이 없어 최저가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 육은영의 보증금, 확정일자, 점유 계속 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 응찰 기준은 최저가 133,000,000원이 아니라 133,000,000원 + 확인되는 임차보증금입니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 배당에서 먼저 빠질 수 있습니다.
- 소형 단지 환금성. 15세대 규모, 2004.03.18 사용승인, 완경사지·정비구역 포함 조건을 감안해 재매각 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 보증금 미상 상태가 해소되지 않으면 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “미상 인수”가 더 크다
이 사건은 감정가 190,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 133,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 점유자 육은영의 전입일은 2015.02.25이고, 말소기준권리는 2015.08.25입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 대항력 가능성을 열어 둔 채 실질취득액을 계산해야 합니다. 권리 확인 전에는 가격 판단 보류. 이 물건의 결론은 그 한 문장입니다.