최저가 17%라도, 510호 보증금이 안 보이면 ‘실질취득가’가 안 보인다 — 오산렉스빌 510호

수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근의 통칭 오산렉스빌 5층 510호, 전용 23.14㎡ 아파트입니다. 최저매각가는 13,614,000원으로 감정가 81,000,000원 대비 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 510호 점유자 박시윤의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 가능성이 남고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 구조입니다.

말소기준은 2019.03.26 접수된 왕정빈 근저당권입니다. 그 이후의 후순위 근저당, 압류, 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 2019.03.14 접수된 든솔신용협동조합 명의의 근저당권에 대해서는 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 사정이 있으므로, 입찰 전 원본에서 실제 말소·배당 반영 상태를 다시 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 볼 것은 510호 점유다

등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 구조는 단순해 보입니다. 2019.03.26 왕정빈 근저당권을 기준으로 그 뒤의 김진채 근저당, 국·오산시 압류, 신승환 가압류, 후순위 근저당, 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 하지만 경매 실무상 매수인 부담은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 510호 점유자의 임대차 보증금이 확인되지 않은 상태라면, 실제 취득 원가는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 가능 금액으로 다시 계산해야 합니다.

② 점유·임차 현황 — 실제 점유자는 16명, 510호가 본건 핵심

보증기관 대위·승계 중복 신고는 보이지 않습니다. 확인된 점유자는 16명이며, 대상 호수 510호는 박시윤입니다. 아래 표에서 전입일이 말소기준일보다 앞선 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되기 전까지 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만, 비교 기준은 실질취득가다

오산렉스빌 전용 23.14㎡의 확인된 실거래는 2024.10월 8층 80,000,000원 2건입니다. 평균도 80,000,000원, 최고·최저도 80,000,000원입니다. 감정가 81,000,000원은 이 평균의 101.3%이고, 현재 최저가는 평균의 17.0%입니다.

문제는 이 17.0%가 표면 가격이라는 점입니다. 510호 박시윤의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득가는 현재 최저가 13,614,000원으로 확정되지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면, 매수인의 경제적 부담은 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수 가능 금액이 커져 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,614,000원 가정)

채권총액 10,435,484,486원 중 예상배당은 12,968,948원, 미배당은 10,422,515,538원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 510호 보증금 미상으로 매수인 실질 부담은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 대상물건은 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 성장관리권역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물이고, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 510호 임대차 원본 확인. 박시윤의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 상태를 먼저 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가 13,614,000원에 보증금 인수 가능 금액을 더해 실거래 평균 80,000,000원과 비교해야 합니다.
• 선순위·공동담보 확인. 2019.03.14 접수 든솔신용협동조합 근저당의 피담보채권 없음 계산서가 실제 배당·말소 절차에 어떻게 반영되는지 원본으로 맞춰봐야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 5회 유찰은 가격 하락 신호이지만, 점유·명도·권리관계 때문에 응찰이 막혔을 가능성도 함께 점검해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 아파트라도 공용부분 관리비, 체납 관리비, 인도명령 및 명도 협의 비용은 별도 확인 대상입니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 신고·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,361만원”보다 “보증금 얼마냐”가 먼저다

이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 81,000,000원, 실거래 평균 80,000,000원인 물건이 현재 13,614,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 싼 가격은 권리와 점유를 통과한 뒤에야 의미가 있습니다. 대상 호수 510호의 박시윤은 말소기준보다 앞선 2017.10.27 전입자이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 권리 일부는 정리되지만, 실질취득가는 아직 계산되지 않았다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 510호 보증금 확인 이후의 실질취득가로 해야 합니다.