수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근 통칭 ‘렉스빌’ 5층 511호, 전용 23.14㎡ 아파트입니다. 최저가만 보면 실거래 평균 80,000,000원의 23.4% 수준이라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 최저가가 아닙니다. 전입 2018.03.09, 확정일자 2020.02.28, 보증금 70,000,000원의 최병훈 임차권등기가 핵심입니다. 현재 회차에서는 최저가에서 집행비용 737,104원을 제외한 17,990,896원만 임차인에게 배당되고, 남는 52,009,104원은 매수인 인수로 표시됩니다.
말소기준은 2019.03.26 왕정빈 근저당권입니다. 다만 그보다 앞선 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당권에 대해서는 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 있다는 비고가 붙어 있습니다. 이 부분은 가격 문제가 아니라 입찰 전 원본으로 반드시 대조해야 할 권리 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 5층511호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 23.14㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 511호 |
| 단지 / 세대 | 오산렉스빌 · 총 112세대 · 2013.03.22 준공 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 18,728,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권 인수가 더 중요하다
말소기준 이후의 압류·가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 최병훈 임차권등기는 등기 자체가 2022.03.18이라 말소기준 이후에 보이더라도, 주민등록일자가 2018.03.09로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 보증금도 확인되어 있어 배당받고 남는 금액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 511호 핵심은 최병훈 임차권등기
현황조사와 문건접수상 실제 임차인·점유자는 18명으로 보입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 따로 없으므로 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 호수/범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜선 | 202호 | 2015.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.05.01 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 이봉순 | 302호 | 2013.07.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 이수진 | 308호 | 2018.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 박종명 | 3층 311호 | 2013.12.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 신승환 | 401호 | 2021.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선 미상 승계 없음 |
| 안수정 | 406호 | 2016.01.08 | 미상 | 미상 | 2024.04.25 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 김진호 | 413호 | 2018.02.02 | 미상 | 미상 | 2024.06.17 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 임수연 | 503호 | 2013.04.12 | 미상 | 미상 | 2024.05.09 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 우일희 | 507호 | 2016.07.20 | 미상 | 미상 | 2024.05.02 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 박지혜 | 507호 | 2020.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선 미상 승계 없음 |
| 박시윤 | 510호 | 2017.10.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 남권민 | 511호 | 2021.09.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선 미상 승계 없음 |
| 최은애 | 516호 | 2019.01.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 박성현 | 615호 | 2016.09.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 강동훈 | 707호 | 2013.06.17 | 미상 | 미상 | 2024.04.25 | 가능·미상 우선 미상 승계 없음 |
| 이채동 | 715호 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선 미상 승계 없음 |
| 최병훈 | 5층 511호 전부 | 2018.03.09 | 2020.02.28 | 70,000,000원 | 2022.03.18 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 우선 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오산렉스빌 전용 23.14㎡의 확인된 실거래는 2024.10월 8층 80,000,000원 2건입니다. 단순 최저가 18,728,000원은 실거래 평균의 23.4%이지만, 최병훈 보증금 미배당 인수분을 더한 실질취득 70,737,104원은 실거래 평균의 88.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
| 회차 | 최저가 | 최병훈 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 18,728,000원 | 17,990,896원 | 52,009,104원 | 70,737,104원 |
| 5회 유찰 시 | 13,109,600원 | 12,473,627원 | 57,526,373원 | 70,635,973원 |
| 6회 유찰 시 | 9,176,720원 | 8,611,539원 | 61,388,461원 | 70,565,181원 |
④ 예상배당표 (매각가 18,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 737,104원 |
| 1. 임차인 최병훈 보증금 | 70,000,000원 | 17,990,896원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,847,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 | 325,650,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 최병훈 미배당 | 52,009,104원 | 인수 |
현재 최저가에서는 집행비용 737,104원과 최병훈 보증금 일부 17,990,896원만 배당되고, 최병훈 보증금 부족분 52,009,104원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물로, 도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화설비·지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 오산렉스빌은 총 112세대이며, 이 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.6회·낙찰률 0.0%로 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰가 판단 기준은 18,728,000원이 아니라 최병훈 미배당 인수까지 더한 실질취득 70,737,104원입니다.
- 최병훈 임차권등기 원본 확인. 전입 2018.03.09, 확정 2020.02.28, 보증금 70,000,000원, 배당 후 인수액 52,009,104원 구조를 원본으로 대조해야 합니다.
- 511호 점유 확인. 511호에는 남권민 점유와 최병훈 임차권등기가 함께 표시됩니다. 실제 점유자, 인도 협의 대상, 명도 난도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 계산서 확인. 든솔신용협동조합 근저당은 말소기준보다 앞선 권리이나, 피담보채권이 없다는 계산서가 표시됩니다. 계산서 원본과 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 관계인성 점검. 신승환은 가압류 채권자이자 점유자로, 최병훈은 임차권자이자 신청채권자로 표시됩니다. 임대차와 채권관계의 진정성을 확인해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 실질취득 70,737,104원에 체납 관리비, 명도비, 수리비가 더해지면 실거래 평균 80,000,000원과의 차이가 더 좁아질 수 있습니다.
맺으며 — “1,872만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건은 겉보기에는 감정가 78,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 18,728,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 최병훈 임차권등기 보증금 70,000,000원이 있고, 현 회차 미배당 인수액이 52,009,104원입니다. 결론적으로 실질취득은 70,737,104원입니다.
실거래 평균 80,000,000원 대비 할인은 남지만, 권리 구조가 단순하지 않고 점유·선순위 근저당 계산서·관계인성 확인까지 필요합니다. 권리분석 난도는 높고, 가격 메리트는 최저가만큼 크지 않은 물건입니다. 입찰한다면 “최저가 1,872만원”이 아니라 “실질 7,073만원 + 확인비용”으로 접근해야 합니다.