16,807,000원
수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근 통칭 오산렉스빌, 전용 28.6㎡ 아파트 516호입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 16,807,000원입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 516호 점유자 최은애의 임대차 내용입니다. 전입일이 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최저가만 보고 “저가 매수”라고 결론 내리면 안 됩니다.
등기 흐름상 말소기준은 2019.03.26 을구 4번 왕정빈 근저당권입니다. 이후의 압류, 가압류, 김진채 근저당, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2019.03.14 든솔신용협동조합 근저당에 대해서는 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 것으로 되어 있어, 이 선순위 등기는 별도 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 5층516호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.6㎡ · 오산렉스빌 · 8층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 왕정빈 근저당, 문제는 그 앞의 점유와 선순위 등기
말소기준권리는 2019.03.26 왕정빈 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 국 압류, 오산시 압류, 신승환 가압류, 김진채 근저당, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 반면 516호 최은애의 전입일은 2019.01.25로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·금액 미상으로 다뤄야 합니다.
② 516호 점유자 — 실제 대상 호실 기준 1명
매각 대상은 5층 516호입니다. 이 호실과 직접 관련된 점유자는 최은애 1명으로 보입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은애 | 516호 | 2019.01.25 | 미상 | 미상 | 2024.04.24 | 가능·미상 | 판단 보류 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 19.2%, 그래도 권리 확인이 먼저
오산렉스빌 전용 28.6㎡ 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 87,460,833원, 최저는 71,100,000원, 최고는 97,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 실거래 평균의 19.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 2023.12 | 28.6㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 87,460,833원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차는 매우 낮습니다. 하지만 실질취득액이 아직 계산되지 않았다는 점이 핵심입니다. 최은애의 보증금이 확인되지 않는 한, “최저가가 시세보다 낮다”는 말은 입찰가 하한의 설명일 뿐, 안전마진의 결론이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 | 매각가의 4.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,847,600,000원 | 16,104,474원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 | 피담보채권 없음 계산서 제출 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권총액 10,109,834,486원 중 예상배당은 16,104,474원, 미배당은 10,093,730,012원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 516호 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 점유 인수 리스크는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 “오산역” 동측 인근, 각종 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물로, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 8미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 표시됩니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오산렉스빌은 112세대, 사용승인일은 2013.03.22입니다. 전용 28.6㎡ 실거래 표본 12건이 확인되며 거래가는 71,100,000원~97,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 516호 점유 확인. 최은애의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수 가능액을 더해 실거래 평균 87,460,833원과 비교해야 합니다.
- 선순위 든솔 근저당 확인. 2025.05.09 피담보채권 없음 계산서 제출 여부와 등기상 최종 권리상태를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 매각가 16,807,000원 가정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 전략. 현재 5회 유찰 상태이고, 6회 유찰 시 11,764,900원, 7회 유찰 시 8,235,429원으로 표시됩니다. 단, 낮은 가격보다 점유 리스크 해소가 우선입니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 부담 가능성이 있으므로 관리주체에 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역, 임대차계약 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “516호 보증금 미상”이 더 중요하다
이 사건은 감정가 100,000,000원짜리 물건이 16,807,000원까지 내려온 사건입니다. 실거래 평균 87,460,833원과 비교하면 표면 할인율은 강합니다. 하지만 매각 대상 516호에는 2019.01.25 전입 점유자 최은애가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 받는 물건”이 아니라 인수 가능액을 먼저 밝혀야 하는 물건입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지 결론은 보류 — 최저가가 낮다는 사실만으로는 충분하지 않습니다.