광주지방법원 2025타경491. 여수 웅천동 웅천롯데캐슬마리나 씨동 4층 417호로, 경매 물건종류는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 188,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,903,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 이재욱 명의의 전세권이 2023.03.31 전세금 100,000,000원으로 설정돼 있고, 말소기준인 2024.07.11 삼성카드 가압류보다 선순위이며 매수인 인수 권리로 분류되어 있습니다.
현재 매각가 53,903,000원을 가정한 예상배당에서는 집행비용 1,370,254원을 먼저 공제한 뒤 전세권자 이재욱에게 52,532,746원이 배당됩니다. 전세금 100,000,000원과 비교하면 47,467,254원이 미배당입니다. 따라서 등기상 인수 표시를 그대로 보수적으로 반영할 경우, 낙찰대금과 미배당 전세금의 합계인 101,370,254원을 실질적인 취득부담으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경491 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1887-1 웅천롯데캐슬마리나 씨동 4층417호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장동훈 · 2022.07.27 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 53,903,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인 조사와 별개로 등기부에는 이재욱 명의의 전세권이 존재합니다. 전세권은 2023.03.31 설정됐고, 말소기준인 삼성카드 가압류는 2024.07.11이므로 전세권이 먼저입니다. 해당 전세권은 권리분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시되어 있습니다.
이후 2024.07.11 삼성카드 가압류 14,779,493원, 2025.06.11 이재욱의 임의경매개시결정, 2025.09.03 신한카드 가압류 169,097,549원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.27 설정됐던 광주농업협동조합 근저당권 91,200,000원은 2023.04.04 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 실질취득액을 본다
현재 최저매각가 53,903,000원은 감정가 188,000,000원의 약 28.7%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 선순위 전세권 미배당 가능액을 포함하면 실질취득액은 101,370,254원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 53.9% 수준입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 전세금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 53,903,000원 | 52,532,746원 | 47,467,254원 | 101,370,254원 |
| 6회 유찰 시 | 43,122,400원 | 41,946,197원 | 58,053,803원 | 101,176,203원 |
| 7회 유찰 시 | 34,497,920원 | 33,476,957원 | 66,523,043원 | 101,020,963원 |
회차가 더 내려가도 낙찰대금이 줄어드는 만큼 전세권 미배당액이 늘어, 실질 부담은 약 101,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득가를 같은 비율로 낮춰주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,254원 |
| 2. 전세권 · 이재욱 | 100,000,000원 | 52,532,746원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,779,493원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 169,097,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 283,877,042원 가운데 예상 배당액은 52,532,746원이고, 총 미배당액은 231,344,296원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 전세권은 별도로 등기상 매수인 인수 권리로 표시되어 있어 미배당액을 입찰 판단에서 분리해 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 웅천동 웅천롯데캐슬마리나 내에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 일반음식점, 판매시설 등이 형성된 해안가 주변 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물의 4층 417호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템에어컨, 승강기, 화재탐지, 소화전, 방송설비, 주차시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남동측 등으로 폭 약 20미터 포장도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 토지. 준주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 포함되고, 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지, 장애물제한표면구역, 특별대책지역, 가축사육제한구역, 경관녹지, 기타공원시설 및 중로1류 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 이재욱 전세권 100,000,000원이 말소기준보다 선순위이고 매수인 인수로 분류되어 있으므로 등기부와 매각물건명세서의 존속·소멸 조건을 최우선으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 53,903,000원이 아니라 전세권 예상 미배당 47,467,254원을 더한 101,370,254원을 기준으로 자금계획을 세우는 것이 안전합니다.
- 추가 유찰 착시. 6회·7회 유찰로 최저가는 내려가지만 전세권 미배당이 증가해 실질취득액은 약 101,000,000원 수준에서 크게 줄지 않습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재까지 5회 유찰된 물건이므로 가격 외에 용도, 점유, 전세권, 수요층 등 실제 응찰 저해요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전세권의 배당요구 및 소멸 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “53,903,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면상 최저가는 53,903,000원이고 감정가 대비 28.7%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 2023.03.31 설정된 100,000,000원 전세권입니다. 현재 예상배당으로는 전세권자에게 52,532,746원이 돌아가고 47,467,254원이 남습니다. 이 미배당액의 인수 가능성을 보수적으로 포함하면 실질취득액은 101,370,254원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 추가돼도 이 구조가 크게 바뀌지 않는다는 것입니다. 6회 유찰 시 실질취득액은 101,176,203원, 7회 유찰 시에도 101,020,963원으로 계산됩니다. 낙찰가는 내려가지만 인수 위험은 커져 총부담이 거의 고정되는 형태입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 사건입니다.
