광주지방법원 순천지원 2025타경497. 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 소재 곡물저장시설과 저온창고, 공장용지 등을 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 건물은 기계실, 곡물 저장 싸이로, 저온창고로 이용되고 있으며, 일반적인 주택이나 상가가 아닌 특수한 농산물 저장·처리 관련 시설입니다. 토지 면적은 4,099㎡이고, 일괄매각에 제시외 건물과 곡물저장시설·수전설비 등의 기계·기구가 포함됩니다.
권리관계의 중심에는 2015년 12월 14일 설정된 하나은행 근저당권이 있습니다. 최초 채권최고액은 1,020,000,000원이었지만, 2017년 2월 6일 816,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 소유권이 농업회사법인주식회사해마루로 이전되고, 국세 압류와 다수의 가압류가 순차적으로 등기되었습니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 진짜 어려움은 복잡한 등기보다 현물 가치의 판단입니다. 곡물 저장 싸이로와 기계실, 저온창고가 실제 사용 가능한 상태인지, 기계·기구의 철거 또는 보수에 어느 정도 부담이 발생하는지, 특수한 시설을 재사용할 매수 수요가 존재하는지에 따라 적정 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 430-7 |
| 관련 토지 | 봉덕리 430-7, 430-10 (등기상 공동담보 토지) |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 곡물저장시설, 기계실, 저온창고 및 공장용지 |
| 건물 이용상태 |
기호 3-1: 기계실 기호 3-2~5: 곡물 저장 싸이로 기호 3-6: 저온창고 |
| 토지면적 / 지목 | 4,099㎡ · 공장용지 |
| 토지이용상황 | 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사해마루 (2018.08.22 소유권이전) |
| 감정가 | 479,645,460원 |
| 최저매각가 | 214,882,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 239,709,839원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
최초 소유자는 고흥미곡처리장영농조합법인이었으며, 2018년 8월 22일 농업회사법인주식회사해마루로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 하나은행 근저당의 채무자도 해마루로 변경되었습니다. 2015년 하나은행 근저당보다 먼저 설정되었던 우리은행 및 녹동농업협동조합 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
현재 권리분석상 말소기준은 2015.12.14 하나은행 근저당권(을구 6번)입니다. 이후 등기된 국세·고흥군 압류와 여러 금융기관·보증기관의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 것으로 산정된 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 곡물저장시설과 창고의 실제 점유자, 사용계약, 보관 중인 물품의 소유관계까지 확인되었다는 뜻은 아닙니다. 시설을 이용 중인 관계자가 있는지, 독립된 임차권이나 미신고 점유관계가 존재하는지는 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 별도로 점검해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 45%가 곧 시세 45%는 아니다
감정가는 479,645,460원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 214,882,000원입니다. 감정가 대비 약 44.8%의 가격으로 입찰이 가능하지만, 이를 곧바로 주변 시세에 대한 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 감정가는 평가 시점의 물건가치이고, 실제 처분 가능한 가격은 시설 상태·활용성·지역 수요에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 214,882,000원 | 44.8% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 171,905,600원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 137,524,480원 | 28.67% | 0원 |
유찰 이후 가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가의 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 권리 및 배당 추정 기준입니다.
현재 최저가 그대로 낙찰받고 추가 인수채무가 없다면, 등기상 실질취득의 기본 금액은 214,882,000원입니다. 그러나 취득세·등기비용·시설 보수·철거·정비·명도 관련 비용은 별도이므로 실제 총투입자금은 이보다 커질 수 있습니다. 특히 설비를 재사용할 것인지, 토지만 다른 용도로 활용할 것인지에 따라 합리적인 입찰가격을 다르게 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,808,348원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 1,020,000,000원 | 211,073,652원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 가압류 | 421,589,658원 | 0원 |
| 3. 수협은행 가압류 | 47,740,913원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 60,850,761원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 142,269,101원 | 0원 |
| 7. 전남신용보증재단 가압류 | 31,983,165원 | 0원 |
| 8. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 113,141,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최초 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 산정 채권총액은 2,107,575,320원입니다. 집행비용 3,808,348원을 공제하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 211,073,652원이며, 이 단순 배당표에서는 전액 하나은행에 배당됩니다. 산정 미배당액은 1,896,501,668원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다.
하나은행의 경매신청 청구액은 239,709,839원으로, 현재 회차 예상배당액 211,073,652원만으로는 해당 청구액이 전액 충족되지 않습니다. 다만 이는 채권자에 대한 회수 부족을 뜻하며, 미배당액 전체가 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.
위 예상배당은 최초 하나은행 근저당 채권최고액 1,020,000,000원을 반영한 단순 추정입니다. 변경 후 채권최고액은 816,000,000원입니다. 국세·고흥군 압류 관련 실제 조세채권액과 법정기일, 당해세 등 우선순위에 따른 조정 및 미신고 권리는 이 계산에 충분히 반영되지 않았을 수 있습니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 법원의 배당절차에 따릅니다.
④ 유찰과 미배당 — 채권자 손실과 매수인 부담은 다르다
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 211,073,652원 | 1,896,501,668원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 168,698,922원 | 1,938,876,398원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 134,799,137원 | 1,972,776,183원 | 0원 |
유찰이 계속되면 채권자에게 돌아가는 예상배당액이 줄고, 산정 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 사건의 제시된 권리관계에서는 유찰 후 낙찰가가 낮아진다고 매수인 인수채무가 그만큼 증가하는 구조가 아닙니다. 따라서 매수인 관점의 핵심 위험은 미배당채권 자체보다 실제 취득한 시설의 활용 및 처분에 있습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 외봉마을 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 간선도로변 농촌마을로, 일반적인 도심 상업지역과는 입지 및 시설 수요의 성격이 다릅니다.
- 교통. 간선도로 접근성 등 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다. 다만 곡물 운송차량이나 시설 운용을 위한 구체적인 진출입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 공장용지이며 면적은 4,099㎡입니다. 공업용으로 이용되고, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가 기준액은 16,700원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 주변에는 영농여건불리농지 및 준보전산지가 접해 있습니다. 토지 활용을 변경하려면 관련 인허가 및 제한사항을 확인해야 합니다.
- 기계실. 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조이며, 내외벽은 강판 마감, 창호는 PVC 샷시 단창입니다.
- 곡물 저장 싸이로. 일반철골조 아연도 강판지붕 및 강판 마감 구조입니다. 곡물저장시설과 관련 기계·기구의 실제 작동 가능 여부와 안전상태를 점검해야 합니다.
- 저온창고. 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조로, 내외벽은 단열 패널 마감입니다. 냉장·냉각 관련 장비의 작동 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 급수시설. 관정 등 급수시설이 포함되어 있으나 급수원의 구체적 위치는 확인이 필요합니다.
- 시설 가치. 곡물저장시설과 수전설비 등은 내용연수가 만료된 것으로 기재되어 있습니다. 경과연수만으로 사용 불능이라고 단정할 수는 없으나, 수리·교체 및 철거 가능성을 고려해야 합니다.
- 환금성. 특수한 목적에 맞추어 조성된 곡물저장시설과 저온창고는 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다. 3회 유찰 이력까지 감안하면 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 봉덕리 430-7과 430-10 등기상 공동담보 관계, 실제 매각 토지 및 건물, 제시외 건물, 공장저당 목록과 기계·기구의 포함 범위를 확인하세요.
- 근저당 변경사항. 하나은행 최초 채권최고액 1,020,000,000원과 변경 후 816,000,000원을 구분하고, 채권계산서 및 등기 원본을 대조하세요.
- 시설 작동·안전 상태. 곡물저장 싸이로, 저온창고, 기계실, 수전설비의 작동 여부와 노후도를 확인하세요. 내용연수 만료 시설에 대한 정비·교체 비용을 검토해야 합니다.
- 점유 및 보관물. 임차인 신고가 없더라도 실사용자, 시설 관리인, 보관 중인 곡물·설비·기타 물품의 소유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 압류·조세. 순천세무서장 및 고흥군의 압류와 관련된 체납 조세의 종류·금액·법정기일을 확인하세요. 실제 배당순위와 체납 공과금 부담 여부를 점검해야 합니다.
- 토지 활용 인허가. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 진출입로 및 기존 공장·창고시설의 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 유지·철거비. 기존 시설을 유지하는 경우의 전기·급수·안전관리 비용과 철거 또는 정비하는 경우의 비용을 각각 검토하세요.
- 환금성 및 출구전략. 곡물저장시설을 실제로 사용할 수요가 있는지, 다른 용도로 전환할 수 있는지, 토지만 매각하는 방안이 현실적인지 확인하세요.
- 입찰가 상한. 현재 최저가 214,882,000원이 감정가의 44.8%라는 사실만으로 입찰가를 정하지 마세요. 시설 재활용 가치, 토지의 처분 가능 가격과 부대비용을 확인한 후 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장저당 목록 및 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 45%라고 해서 반드시 싼 것은 아니다”
이 사건은 권리관계와 가격 판단을 분리해야 하는 물건입니다. 말소기준은 하나은행 근저당이고, 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 임차인 신고가 없고 등기상 매수인 인수 추정액도 0원이므로, 제시된 권리관계만으로는 큰 인수채무가 확인되지 않습니다.
하지만 감정가 479,645,460원인 시설과 토지가 3회 유찰되어 214,882,000원까지 내려왔다는 점은 가격 할인과 함께 시장 수요에 대한 경계 신호로도 읽어야 합니다. 특히 내용연수가 만료된 곡물저장시설·수전설비, 특수한 건물 구조, 농촌지역의 공장용지라는 특성을 고려하면 일반 아파트처럼 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
권리상 인수 부담은 작지만, 현물과 환금성의 불확실성은 큽니다. 실제 작동 가능한 설비와 토지 활용가치가 확인되고 명도 및 시설 정리비용을 감당할 수 있는 경우에만 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다. 전문적인 실사용 계획이나 검증된 처분전략 없이 유찰률만 보고 접근하는 것은 신중해야 합니다.
