광주지방법원 2025타경497. 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 430-7·430-10 일대의 토지와 건물입니다. 감정 이용상태는 기계실, 곡물 저장 싸이로, 저온창고이고 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물과 기계·기구, 곡물저장시설 및 수전설비 등이 포함된다고 적혀 있습니다.
권리의 중심은 2015.12.14. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,020,000,000원이고 2017.02.06. 변경등기로 채권최고액 816,000,000원이 기재되어 있습니다. 경매 배당 계산은 제공된 배당자료대로 을구 6번 근저당의 채권최고액 1,020,000,000원을 기준으로 잡고 있습니다. 이보다 앞선 우리은행·녹동농협 등의 과거 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경497 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 430-7, 430-10 |
| 물건종류 | 토지 · 기계실 · 곡물 저장 싸이로 · 저온창고 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 4,099㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 기계실 · 곡물 저장 싸이로 · 저온창고 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사해마루 |
| 감정가 / 최저가 | 479,645,460원 / 335,752,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 239,709,839원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2015.12.14. 하나은행 근저당이고, 이후 순천세무서장 압류, 농업협동조합중앙회·수협은행·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험·전남신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 고흥군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘70%’만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 335,752,000원으로 감정가 479,645,460원의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 235,026,399원, 그다음은 164,518,479원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 335,752,000원 | 330,251,472원 | 1,777,323,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 235,026,399원 | 230,936,029원 | 1,876,639,291원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 164,518,479원 | 161,415,220원 | 1,946,160,100원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 335,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,500,528원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,020,000,000원 | 330,251,472원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 421,589,658원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 수협은행 | 47,740,913원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 60,850,761원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 142,269,101원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 전남신용보증재단 | 31,983,165원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 113,141,722원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 2,107,575,320원, 예상배당은 330,251,472원, 미배당은 1,777,323,848원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 물건 특성 — 일반 토지보다 설비 확인이 더 중요하다
- 이용상태. 기호3-1은 기계실, 기호3-2~5는 곡물 저장 싸이로, 기호3-6은 저온창고입니다.
- 구조. 기계실과 저온창고는 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층이며, 싸이로는 일반철골조 아연도 강판지붕입니다.
- 토지. 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 면적 4,099㎡, 계획관리지역입니다.
- 도로·지형. 완경사·부정형·소로한면이며, 간선도로 접근성 등 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 영농여건불리농지·준보전산지에 접합니다.
- 급수. 급수시설이 포함되며 관정 등 급수원의 소재 위치는 미상입니다.
- 제시외·설비. 제시외 건물 및 기계·기구, 곡물저장시설, 수전설비 등이 일괄매각에 포함되며 일부는 내용연수 만료로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계·기구, 곡물저장시설, 수전설비의 포함 범위를 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 일부 기계·기구는 내용연수 만료로 기재되어 있으므로 실제 사용 가능 여부와 철거·교체 필요성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 335,752,000원이 시세보다 낮다고 단정하지 말고 토지와 시설을 분리해 적정가치를 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 봉덕리 430-7·430-10 토지 및 공장·광업재단 저당 목록과 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 압류·가압류가 다수이므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 급수·시설 확인. 관정 등 급수원 위치가 미상이므로 시설 운영을 전제로 한다면 급수원과 설비 작동 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세 근거가 아니다
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.12.14. 하나은행 근저당, 임차인은 없고 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 현재 매각대금 335,752,000원은 집행비용과 선순위 하나은행 배당으로 모두 소진되고 후순위 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다.
다만 입찰 판단의 어려움은 가격과 시설에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70% 회차지만 비교 실거래가 없고, 일괄매각 대상에는 곡물저장 싸이로·저온창고·기계실과 제시외 건물, 기계·기구까지 포함됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장과 감정 세부내역을 확인하기 전에는 확정할 수 없는 물건입니다.
