광주지방법원 순천지원 2025타경533. 순천시 가곡동에 자리한 가곡신영아파트 102동 401호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 소유자 박성식 씨가 2016년 4월 20일 거래가 52,500,000원에 취득했고, 2022년 8월 1일 광양동부농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 24,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시된 구조입니다.
등기된 근저당권 자체는 말소기준권리로서 매각 후 소멸하는 구조입니다. 과거 한국주택은행 근저당과 전기공사공제조합 전세권도 이미 말소됐습니다. 그러나 여기서 등기상 권리의 소멸과 임차인에 대한 보증금 인수 문제를 구분해야 합니다. 김상미 씨의 전입일은 2014년 7월 10일로, 현재 말소기준인 2022년 근저당보다 빠릅니다. 대항요건을 갖춘 선순위 임차인으로 확인된다면 낙찰자에게 미반환 보증금이 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 가곡동 646 가곡신영아파트 제102동 제4층 제401호 도로명: 전라남도 순천시 가곡길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트 벽식조 21층 건물 중 4층 |
| 단지 개요 | 신영아파트 · 670세대 · 1994.03.28 준공 |
| 소유자 | 박성식 (2016.04.20 소유권이전 · 거래가 52,500,000원) |
| 감정가 | 57,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 입찰보증금 | 일반적인 최저가 10% 기준 3,192,000원 · 실제 공고 확인 필요 |
| 신청채권자 | 광양동부농업협동조합 |
| 청구금액 | 21,534,067원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.01 광양동부농업협동조합 근저당 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 선순위 전입자 | 김상미 · 2014.07.10 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도
말소기준은 2022년 8월 1일 광양동부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이고, 경매신청 청구금액은 21,534,067원입니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
과거 등기된 한국주택은행 근저당 18,200,000원은 2014년 3월 13일 말소됐고, 전기공사공제조합 전세권 역시 최초 전세금 20,000,000원에서 30,000,000원으로 변경된 이력이 있으나 2011년 3월 14일 말소됐습니다. 이미 말소된 과거 전세권 금액을 현재 임차인의 보증금이나 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
반면 김상미 씨의 2014년 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 효력 있는 임차권인지, 대항요건이 유지됐는지, 반환받지 못한 보증금이 있는지는 별도의 확인 대상입니다. 따라서 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 낙찰자의 인수권리가 전혀 없다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실질취득액을 결정할 변수
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상미 실제 조사된 임차인 1명 · 점유 부분 미상 |
전입 2014.07.10 확정일자 미상 |
미상 | 가능·확인 필요 말소기준보다 선순위 전입 |
미상 확정일자·배당요구 확인 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
핵심 계산 원리는 다음과 같습니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당으로 반환받지 못한 부분이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금으로 판단합니다.
특히 해당 보증금이 낙찰가를 초과하고 전액 인수되는 상황에서는, 낙찰가가 내려가더라도 인수할 보증금이 그만큼 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 경우 시세와 비교해야 할 기준은 최저매각가 31,920,000원이 아니라 보증금을 포함한 실질취득액입니다.
③ 시세 비교 — 61.1%라는 숫자의 의미
신영아파트 동일 면적 전용 49.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 평균 거래금액은 52,208,333원이고, 확인되는 최신 거래 중 2026년 4월 거래가는 60,000,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 동일하지만, 개별 거래가격의 차이가 커 층과 상태에 따른 편차를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.77㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2026.03 | 49.77㎡ | 8 | 38,500,000원 |
| 2026.03 | 49.77㎡ | 16 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 49.77㎡ | 17 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 6 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 13 | 52,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 2 | 62,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 6 | 61,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 12 | 52,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 17 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 52,208,333원 |
실거래 범위는 38,500,000원~62,000,000원입니다. 현재 최저가 31,920,000원은 최근 12개월 평균 52,208,333원보다 20,288,333원 낮고, 최신 거래 60,000,000원과도 차이가 납니다. 매각가격 자체만 비교한다면 낮은 수준이지만, 임차보증금 인수 가능성을 제외한 표면상 차액입니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회이며, 확인된 경매 낙찰률은 25.0%입니다. 이번 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 유찰 횟수만을 근거로 가격 경쟁력이 확보됐다고 보기보다, 임차인 위험과 실제 환금성을 함께 확인해야 하는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,920,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 단순 배당 추정입니다. 광양동부농업협동조합 근저당의 채권최고액 24,000,000원을 기준으로 산정했으며, 실제 확정채권액이나 우선배당 결과와는 다를 수 있습니다. 특히 김상미 씨의 임차보증금 및 배당 여부는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계를 보여주는 확정표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 974,560원 |
| 1. 근저당 · 광양동부농업협동조합 | 24,000,000원 채권최고액 기준 |
24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 6,945,440원 |
| 매수인 임차보증금 인수 가능액 | 미상 | 확정 불가 |
위 배당 추정에는 당해세, 최우선변제, 선순위 임차인의 배당 및 기타 우선채권이 반영되지 않았습니다. 실제 채권액, 배당순위 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 예상 인수액 0원은 임차보증금이 없다는 확인을 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 안전을 뜻하지 않는다
| 회차 | 최저가 | 근저당 추정배당 | 근저당 미배당 | 매수인 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 56% |
31,920,000원 | 24,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 감정가 39.2% |
22,344,000원 | 21,541,808원 | 2,458,192원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 감정가 27.44% |
15,640,799원 | 14,959,265원 | 9,040,735원 | 미확정 |
유찰이 이어지면 매각가격은 더 낮아지지만, 선순위 임차인의 보증금 문제가 해소된다는 뜻은 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 배당받지 못하고 매수인이 그 반환의무를 승계하는 경우라면, 오히려 낙찰가격의 하락분에 대응해 인수 부담이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 순천시 가곡동 고지마을 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설과 자연림이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 진입도로를 통해 단지 내 이동로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 21층 중 4층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종 및 제2종일반주거지역 관련 지정이 있으며, 소로1류 접합·소로2류 저촉, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지는 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 아파트 부지입니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정 당시 이용상태는 아파트입니다.
- 환금성. 670세대 규모이고 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 38,500,000원부터 62,000,000원까지 편차가 있어 층, 내부 상태 및 수요 수준을 반영한 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김상미 씨 임대차계약 확인. 보증금, 계약 체결 및 갱신 내역, 실제 인도 시점과 점유 유지 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 현재 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
- 매각물건명세서 확인. 선순위 임차인에 관한 기재, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임대차관계와 매수인 인수 관련 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 김상미 씨의 확정일자, 배당요구 종기 내 신청 여부, 예상 배당액과 미반환 보증금을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가에 승계될 미배당 임차보증금, 취득세, 명도비용과 기타 필요비용을 합산한 뒤 최근 12개월 평균 52,208,333원 및 최신 거래 60,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비 체납. 2025년 8월 기준 미납관리비 531,280원이 기록돼 있습니다. 현재 체납 잔액과 공용·전용 부분을 구분하여 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 누가 실제 점유하는지 현장 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 보증금 반환 문제를 해결하지 않고 명도를 진행하기 어려울 수 있습니다.
- 매각기일·조건 재확인. 2026.10.26 매각기일, 최저가 31,920,000원, 매각조건 및 입찰보증금은 최종 법원 공고와 대조해야 합니다.
- 입찰 판단. 선순위 임차인의 인수액이 확정되지 않았다면 최저가의 낮은 비율만을 근거로 무리하게 응찰하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “3,192만원에 사는 집”인지부터 확인해야 한다
이 물건의 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 57,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 31,920,000원, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 52,208,333원 대비 61.1%라는 수준입니다. 그러나 이는 매각대금만 비교한 숫자입니다.
권리분석의 승부처는 2022년 근저당보다 먼저 전입한 김상미 씨입니다. 대항력과 미배당 보증금 승계 여부가 확인되지 않는 한 실질취득액은 미정입니다. 인수 보증금이 크면 낮은 낙찰가의 이점이 사라질 수 있고, 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 등기상 근저당 소멸 구조는 단순하지만, 선순위 임차인에 관한 핵심 금액이 아직 확정되지 않았습니다. 김상미 씨의 보증금·대항력·배당 여부를 먼저 확인하고, 그 결과로 계산한 실질취득액을 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 2회 유찰에 따른 낮은 최저가를 확정적인 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
