광주지방법원 2025타경545. 여수시 둔덕동 둔덕아파트 제3동 1층 105호, 전용 59.3㎡ 아파트입니다. 감정가는 114,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 63,840,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 2025.04.29 상속을 원인으로 2025.07.09 소유권이전된 조옥심·주정규이며 각 지분은 2분의 1입니다.
현 경매의 채권자는 새여수새마을금고이고 청구액은 90,725,760원입니다. 2022.07.26 설정된 새여수새마을금고 근저당의 채권최고액은 114,000,000원, 이후 2024.01.15 김경화 근저당 69,000,000원과 2025.04.16 전남신용보증재단 가압류 27,998,400원이 이어집니다. 배당 시나리오에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경545 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 둔덕동 464 둔덕아파트 제3동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.3㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 |
| 소유자 | 조옥심 2분의 1 · 주정규 2분의 1 (2025.04.29 상속, 2025.07.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 63,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새여수새마을금고 / 90,725,760원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 2022년 매각으로 정리
이 부동산은 과거 권리관계가 복잡했지만, 2022.06.15 강제경매로 인한 매각 때 국민건강보험공단 압류, 윤여동 가압류, 여수시 압류, 국 압류, 여러 경매개시결정과 가처분·가압류 등이 갑구 17번에서 일괄 말소된 이력이 있습니다. 이후 2022.07.26 주우성이 거래가 142,000,000원에 소유권을 취득하고 같은 날 새여수새마을금고 근저당이 설정됐습니다.
임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임서빈 | 2023.05.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
임서빈의 전입신고는 2023.05.15로 2022.07.26 새여수새마을금고 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 추가 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 추세는 하락
동일 면적 59.3㎡의 실거래 12건 평균은 106,966,666원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 101,000,000원, 최신 거래는 2025.09 85,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.3% 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.3㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2025.02 | 59.3㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 59.3㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 59.3㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 59.3㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.04 | 59.3㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 59.3㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 59.3㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 59.3㎡ | 2 | 105,600,000원 |
| 2023.07 | 59.3㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2023.06 | 59.3㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 59.3㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.3㎡ | 3건 | 101,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.3㎡ | 12건 | 106,966,666원 |
현재 최저가 63,840,000원은 최근 12개월 평균의 63.2%, 전체 12건 평균의 59.7%입니다. 최신 거래 85,000,000원보다도 낮은 가격대라 현재 회차에는 분명한 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 시세가 -7.3% 하락한 만큼, 과거 110,000,000원~130,000,000원대 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,549,120원 |
| 1. 근저당 · 새여수새마을금고 | 114,000,000원 | 62,290,880원 |
| 2. 근저당 · 김경화 | 69,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 27,998,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 210,998,400원 가운데 예상배당은 62,290,880원, 미배당은 148,707,520원입니다. 새여수새마을금고도 청구액 90,725,760원을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 56% | 63,840,000원 | 62,290,880원 | 148,707,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 39.2% | 44,688,000원 | 43,483,616원 | 167,514,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 27.44% | 31,281,599원 | 30,318,530원 | 180,679,870원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미평파출소 남서측 근거리에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 점포 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 105호이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 단지. 둔덕주공은 420세대, 사용승인일은 1984.11.05이며 대상 면적은 59.3㎡입니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 445,000원/㎡입니다. 단지는 북동측·북서측·남동측 도로에 접하고 북동측 도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구, 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
- 경매 통계. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 106,966,666원보다 최근 12개월 평균 101,000,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -7.3%입니다.
- 임차인 보완 확인. 임서빈은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성은 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 1층 가격 차이. 본건은 1층이며 실거래에도 2024.07 1층 85,000,000원 거래가 확인됩니다. 층 차이를 최근 시세와 함께 비교해야 합니다.
- 노후도. 단지 사용승인일은 1984.11.05입니다. 가격 할인폭과 별개로 노후 단지의 실제 상태와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 등기 연혁 대조. 2022.06.15 강제경매 매각으로 과거 압류·가압류·가처분 등이 말소된 뒤 현재 권리관계가 형성된 구조이므로 갑구 17번 말소와 이후 등기를 원본에서 연속해서 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 인수 0”
이 물건은 2회 유찰로 감정가 114,000,000원에서 63,840,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 101,000,000원의 63.2% 수준입니다. 최신 거래 85,000,000원보다도 낮아 현재 가격 자체에는 여유가 있습니다. 권리 측면에서도 임서빈은 전입일이 선순위 근저당 이후라 대항력이 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 시세는 최근 거래군이 이전 거래군보다 -7.3% 하락했고, 단지는 1984.11.05 사용승인된 420세대 아파트이며 본건은 1층입니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 긍정적, 하락 추세와 노후·1층 환금성은 보수적으로 확인”입니다. 특히 임차보증금과 확정일자가 미상이고 예상배당에 최우선변제가 반영되지 않은 만큼, 이 부분을 원본에서 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 핵심입니다.
