16,807,000원
수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동 오산역 동측 인근의 통칭 오산렉스빌 6층 615호, 전용 28.6㎡ 아파트입니다. 감정가는 100,000,000원이고 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 16,807,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균의 19.2%라 강하게 끌리지만, 권리표를 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 말소기준으로 잡힌 2019.03.26 왕정빈 근저당보다 앞선 우리은행 근저당과 든솔신용협동조합 근저당이 매수인 인수로 표시되어 있고, 임차인도 실제 16명이 확인됩니다.
특히 목표 호실인 615호 박성현은 전입일이 2016.09.26으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 금액 계산은 불가능하지만, 대항력 판정은 있음으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮은 물건”이 아니라, 최저가 외에 무엇을 인수하는지 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 6층615호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.6㎡ · 오산렉스빌 · 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 발급 | 2026.07.08 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 인수표시가 문제다
이 사건의 말소기준은 2019.03.26 을구 4번 왕정빈 근저당권으로 정리됩니다. 이 기준 이후의 김진채 근저당, 국·오산시 압류, 신승환 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 기준일보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 16명, 대항력 12명
보증기관 승계·대위신고로 중복되는 표시는 없습니다. 실제 임차인은 16명이고, 이 중 전입일 기준 대항력 있음으로 정리되는 임차인이 12명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제액이나 매수인 인수액은 산정할 수 없습니다.
| 호실 | 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 | 장혜선 | 2015.02.22 | 2024.05.01 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 302호 | 이봉순 | 2013.07.18 | 없음 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 308호 | 이수진 | 2018.07.30 | 없음 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 3층 311호 | 박종명 | 2013.12.23 | 없음 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 401호 | 신승환 | 2021.05.10 | 없음 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 406호 | 안수정 | 2016.01.08 | 2024.04.25 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 413호 | 김진호 | 2018.02.02 | 2024.06.17 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 503호 | 임수연 | 2013.04.12 | 2024.05.09 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 507호 | 우일희 | 2016.07.20 | 2024.05.02 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 507호 | 박지혜 | 2020.05.11 | 없음 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 510호 | 박시윤 | 2017.10.27 | 없음 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 511호 | 남권민 | 2021.09.07 | 없음 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 516호 | 최은애 | 2019.01.25 | 2024.04.24 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 615호 | 박성현 | 2016.09.26 | 없음 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 707호 | 강동훈 | 2013.06.17 | 2024.04.25 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
| 715호 | 이채동 | 2021.03.08 | 없음 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 중복 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가 19.2%는 ‘가격 메리트’가 아니다
오산렉스빌은 112세대, 사용승인일 2013.03.22 단지입니다. 같은 면적 28.6㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 87,460,833원, 최저는 71,100,000원, 최고는 97,000,000원입니다. 감정가 100,000,000원은 최고 실거래보다도 높고, 현재 최저가 16,807,000원은 실거래 평균의 19.2%입니다. 그러나 선순위 근저당과 대항력 임차보증금이 남아 있어, 이 19.2%를 그대로 “싸다”로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 2023.12 | 28.6㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 87,460,833원 |
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,847,600,000원 | 16,104,474원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 우리은행 배당으로 소진되고, 채권자 미배당은 10,093,730,012원입니다. 이 배당표는 매각대금의 배분 흐름일 뿐, 선순위 근저당 인수표시와 대항력 임차보증금 미상 리스크를 0원으로 만든다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 회차별 숫자 — 내려가도 리스크가 사라지진 않는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 10,093,730,012원 | 불충족 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 10,098,681,354원 | 불충족 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 8,235,429원 | 7,687,191원 | 10,102,147,295원 | 불충족 |
유찰이 더 진행되면 입찰보증금 부담은 줄어들 수 있지만, 선순위 근저당 인수표시와 대항력 임차보증금 미상은 자동으로 해결되지 않습니다. 이 사건에서 중요한 것은 “몇 회차에 싸게 들어가느냐”가 아니라, 인수될 권리와 보증금이 얼마인지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역 동측 인근의 통칭 오산렉스빌로, 주위는 각종 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 8층 건물, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화설비·지하주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 남측으로 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로와 접하고, 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없습니다. 다만 기타 참고사항은 임대미상입니다.
- 환금성. 최근 12건 거래는 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.6회와 매각율 0.0%가 함께 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 을구 1번 우리은행 2,847,600,000원, 을구 2번 든솔신협 6,000,000,000원 및 2020.04.17 변경액 2,562,240,000원의 인수·말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 든솔신협 계산서 확인. 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 단서는 중요하지만, 말소 완료와 동일하지 않습니다.
- 615호 박성현 보증금 확인. 전입일 2016.09.26, 대항력 있음으로 정리됩니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 임차 범위 확인. 실제 임차인 16명 중 대항력 있는 임차인이 12명입니다. 본 매각 목적물과 각 점유 호실의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신승환 관계 확인. 401호 임차인 신승환은 등기부상 가압류 채권자 신승환과 같은 이름으로 표시되어 있어 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 16,807,000원은 입찰 출발선일 뿐입니다. 선순위 권리와 임차보증금이 정리되지 않으면 실거래 평균 87,460,833원과 비교할 수 없습니다.
- 관리비·명도. 공동주택 공용부분 체납관리비와 점유자 명도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “19.2%”가 아니라 “실질취득 미정”
이 사건은 숫자로 사람을 유혹합니다. 감정가 100,000,000원짜리가 5회 유찰되어 16,807,000원, 실거래 평균 대비 19.2%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석 관점에서 보면 결론은 반대입니다. 을구 1번 우리은행 근저당과 을구 2번 든솔신협 근저당은 선순위 인수표시가 있고, 615호 박성현을 포함해 대항력 있는 임차인의 보증금도 확인되지 않습니다. 그러므로 이 물건의 핵심 문장은 “싸다”가 아니라 실질취득가를 확정할 수 없다입니다. 권리 정리가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 물건입니다.