광주지방법원 2025타경563. 광양시 옥곡면 신금리 광양펠리시아아파트 101동 20층 2003호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층에 위치합니다. 단지는 497세대, 사용승인 관련 시장 데이터의 준공일은 2022.10.31이며 대상 면적은 45.5692㎡입니다. 현재 최저매각가는 78,848,000원으로 감정가 대비 현재 회차가 44.8% 수준까지 내려온 상태입니다.
겉으로만 보면 가격이 크게 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “3회 유찰 아파트”로 보면 안 됩니다. 등기상 2023.08.09. 티타임주식회사 전세권 100,000,000원이 있고, 그보다 뒤인 2024.01.02. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 즉 등기 권리 판정만 놓고 보면 전세권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경563 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 101동 20층 2003호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 옥곡면 신금로 142 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 45.5692㎡ · 20층 중 20층 |
| 소유자 | 주식회사엔에이치디 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 78,848,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 티타임 주식회사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 미납관리비 | 2025년 8월 기준 477,740원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권
2024.01.02. 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원이 말소기준권리로 산정되어 있고, 그 뒤의 주식회사휴먼스토리즈 가압류 300,000,000원, 부산진구 압류, 2025.08.07. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계까지 단순히 “임차인 없음”으로 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자와 전입·점유 관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 표본은 오래됐다
광양펠리시아아파트 대상 면적과 매칭된 거래는 2건입니다. 두 건 모두 2023.09 거래이며 거래가는 각각 180,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 180,000,000원이고, 현재 최저가 78,848,000원은 그 기준의 43.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 45.57㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2023.09 | 45.68㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 평균 | 45.5692㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 이 사건도 현재 3회 유찰 상태입니다. 따라서 가격이 크게 내려온 사실 자체는 분명하지만, 이 물건은 가격 할인만으로 판단할 사건이 아닙니다. 선순위 전세권의 실제 소멸·인수 여부가 가격 메리트를 완전히 바꿀 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,819,264원 |
| 을구 1번 전세권 · 티타임주식회사 | 100,000,000원 | 77,028,736원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사휴먼스토리즈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 900,000,000원 중 예상 배당액은 77,028,736원이고, 미배당 총액은 822,971,264원입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 등기 권리 판정의 선순위 전세권 인수 표시와 충돌하므로 원본 확인 전 확정값으로 보기는 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 78,848,000원 | 77,028,736원 | 822,971,264원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 63,078,400원 | 61,542,989원 | 838,457,011원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 50,462,720원 | 49,154,391원 | 850,845,609원 |
현재 회차에서도 신청채권자 티타임 주식회사의 100,000,000원 채권은 전액 충족되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에는 배당액이 더 줄어듭니다. 따라서 낙찰가가 더 내려간다는 사실만 보고 권리 문제가 자동으로 해소된다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 ‘월앙골마을’ 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층 2003호이며, 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 광양펠리시아아파트 497세대, 준공일 2022.10.31로 제공되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 공시지가 214,800원/㎡, 토지면적 11,639.2㎡이며 지구단위계획구역에 저촉되고 중로1류·소로2류·완충녹지에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2023.08.09. 티타임주식회사 전세권 100,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당분이 매수인에게 남는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 경매신청 관계. 전세권자와 경매개시 채권자가 모두 티타임 주식회사로 나타나므로 전세권에 기한 경매신청·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류. 부산진구 압류가 있으므로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 세금 채권을 확인하세요.
- 미납관리비. 2025년 8월 기준 477,740원이 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 현재 금액과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 거래가 2023.09의 2건뿐이므로 현재 매물과 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
맺으며 — “싸게 보이지만, 권리 확인 전에는 싸다고 확정할 수 없다”
이 사건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 176,000,000원에서 3회 유찰된 최저가가 78,848,000원이고, 제공된 최근 12개월 실거래 평균 180,000,000원의 43.8%입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격이 아니라 선순위 전세권 100,000,000원입니다.
등기 권리 판정에는 이 전세권이 매수인 인수로 표시되어 있고, 배당 시나리오에는 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 이 충돌을 해소하지 않은 채 최저가만 보고 “시세의 절반 이하”라고 판단하면 핵심 위험을 놓칠 수 있습니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 매각물건명세서와 전세권 처리 결과가 확인된 뒤에야 실제 취득비용과 입찰 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
