87,360,000원
광주지방법원 2025타경659. 순천시 조례동 순천금당대주아파트 102동 14층 1407호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 현재 권리의 기준점은 2018.09.18. 주식회사국민은행 근저당권 110,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 순천중앙신용협동조합 근저당권 24,000,000원, 전남신용보증재단 가압류 57,633,320원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 가정 매각가에서 채권자에게 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가보다 크게 내려왔습니다. 감정가 156,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,360,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 114,666,666원보다 낮고 최신 거래 97,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 -11.1% 낮은 흐름이어서, 단순히 전체 평균 121,833,333원과 비교해 싸다고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경659 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 1608 순천금당대주아파트 102동 14층 1407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 14층건 내 14층 |
| 소유자 | 이은향 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 87,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 104,021,999원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 확인된 임차인 자료는 없습니다. 말소기준은 2018.09.18. 주식회사국민은행 근저당권이고, 이후의 순천중앙신용협동조합 근저당권, 전남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당표상 채권 미회수액과 별개로 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 충분하지만 시장은 하락 중
금당대주 동일 면적 84.92㎡의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 114,666,666원, 최신 거래는 2026.03의 97,000,000원입니다. 현재 최저가 87,360,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.1% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.92㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 7 | 123,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 7 | 123,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 7 | 123,000,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 84.92㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 12 | 114,000,000원 |
| 2024.09 | 84.92㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 84.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 84.92㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 6건 | 114,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 87,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,972,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 85,387,520원 |
| 2. 근저당 · 순천중앙신용협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 57,633,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 191,633,320원 중 85,387,520원이 배당되고, 미배당은 106,245,800원입니다. 이 미배당은 채권자 측 회수 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려갈 경우의 배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 87,360,000원 | 85,387,520원 | 106,245,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 61,151,999원 | 59,651,263원 | 131,982,057원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 42,806,399원 | 41,635,884원 | 149,997,436원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 추가 유찰 판단은 권리 인수액보다 실제 시장가격과 응찰 경쟁, 환금성을 중심으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 중소규모 근린생활시설로 형성된 대로변 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 택시 및 버스승강장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 14층건 내 14층 1407호이며, 도시가스 개별난방과 승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 금당대주 · 559세대 · 사용승인 1995.03.18.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 811,600원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 10.1회·매각률 0.0%로 나타나 응찰 수요 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.2%지만 최근 거래 추세가 -11.1%이므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.03의 97,000,000원입니다. 입찰가 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 안전합니다.
- 권리 재확인. 현재 자료상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 직전 등기사항과 매각물건명세서 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 미납관리비. 2025년 10월 기준 미납관리비 482,700원이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계상 평균 유찰 10.1회·매각률 0.0%이므로 낙찰 후 재매각 가능성과 수요를 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 하락장 속 가격”
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 가격도 2회 유찰되어 87,360,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 114,666,666원의 76.2% 수준입니다. 다만 최신 실거래가가 97,000,000원이고 최근 추세가 -11.1%로 내려오는 시장이라는 점, 단지 경매 통계상 평균 유찰 10.1회·매각률 0.0%이라는 점은 가격 할인과 별개로 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력 구간에 진입했지만 환금성과 추가 하락을 확인해야 하는 사건입니다.
