광주지방법원 2025타경665. 전남 여수시 국동 1063-64에 있는 건물과 토지 공유지분이 매각되는 사건입니다. 분류상 연립/다세대 + 토지에 해당하지만, 감정평가상 건물은 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층, 현재 2층 형태이고, 실제 이용상태는 1층 창고·제시외 2층 창고입니다. 통상적인 공동주택이나 아파트처럼 접근하면 안 됩니다.

소유자는 전천식입니다. 건물 등기에는 1998년 소유권이전 이후 여러 건의 가압류가 설정됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2004.11.12 진남새마을금고 가압류 4,078,577원입니다. 이보다 뒤의 존속 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부에 나오는 채권보다 무엇을 실제로 취득하느냐입니다. 매각물건명세서에는 지분매각과 일괄매각이 함께 기재되어 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 특히 토지 공유지분 면적과 실제 점유면적의 일치 여부, 지적경계를 반드시 확인하라는 유의사항이 명시되어 있습니다.

물건 개요

162.0㎡는 토지 1필의 전체 면적이며, 매수인이 단독으로 취득하거나 사용할 수 있는 면적으로 해석하면 안 됩니다. 공유지분의 정확한 범위와 실제 점유 위치는 별도 확인이 필요합니다.

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 토지 지분은 별개

가장 중요한 권리는 갑구 2번 진남새마을금고 가압류입니다. 2004.11.12 접수된 이 가압류가 말소기준권리로 산정됩니다. 그 뒤 설정되어 현재 존속하는 가압류는 여수농업협동조합, 농림수산업자신용보증기금 관련 채권, 개인 채권자 김계춘·김양배·손초심, 삼성카드 등의 권리입니다.

이들 가압류와 2025.10.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 종고새마을금고 근저당권도 2002.10.22 해지로 말소됐습니다. 따라서 건물 등기상 존속하는 근저당권은 없습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미확인

확인되는 임차인 신고자는 김양자 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고로 분류됩니다. 전입일은 2018.10.01로 말소기준권리인 2004.11.12보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 인정되지 않는 후순위 임차인입니다.

명도 문제는 별개입니다. 보증금 인수 의무가 없더라도 김양자가 실제 점유하고 있다면 인도 협의 또는 법적 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 감정평가상 소유자 전천식의 건축물 위치는 이웃 주민 탐문으로 확인됐으며, 임대관계에 관한 상세한 내용은 확정되지 않았습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 44.8%는 시세 할인율이 아니다

이 물건은 세 차례 유찰되어 감정가 26,185,500원에서 최저매각가 11,731,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 44.8% 수준입니다. 하지만 감정평가액은 시장에서 실제로 거래될 가격과 동일하지 않습니다.

현재 추정 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리 인수액을 합한 실질취득 기준금액은 11,731,000원입니다. 이는 취득 관련 비용, 명도비용, 지적측량 및 경계 정리에 필요한 비용을 제외한 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,731,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된 경우의 배당 추정입니다. 채권자 청구금액 합계는 133,672,302원이며, 집행비용을 제외한 추정 채권자 배당액은 11,119,842원입니다. 추정 미배당 채권액은 122,552,460원입니다.

흥미로운 점은 경매신청채권자인 케이비손해보험의 청구액이 6,702,490원인데, 현재 배당 추정에서는 신청채권자의 배당액이 0원이라는 것입니다. 이는 배당 추정 결과로서 실제 법원의 배당을 확정하는 것은 아닙니다. 낙찰자가 이 채권을 자동으로 떠안는다는 뜻도 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 전라남도 여수시 국동 소재 여수신월초등학교 동측 인근입니다. 주변은 소규모 영세 주택이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 실제 용도. 공부상 주택인 건물이 현재 창고로 사용되고 있으며, 1층과 제시외 2층 모두 창고 상태입니다. 일반적인 주거용 다세대주택과 동일한 가격·수요 기준으로 평가하기 어렵습니다.
• 건물 구조. 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층(현 2층)이며, 외벽은 몰탈 및 페인팅, 창호는 알루미늄샷시와 목재입니다. 현황과 공부의 관계, 제시외 부분의 적법성·이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 형태. 전체 면적 162.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 신월초등학교 및 전남대학교 국동캠퍼스 관련 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공시지가. 228,800원/㎡입니다. 공시지가는 실제 거래가 또는 해당 공유지분의 처분가능 가치를 직접 뜻하지 않습니다.
• 경계·점유. 공유 토지 1필의 지적경계와 면적에 대한 측량이 요구됩니다. 공유자 전천식의 지분면적과 실제 점유면적이 일치하는지도 확인해야 합니다.
• 환금성. 지분매각, 창고 이용상태, 실제 점유 위치의 불명확성이 동시에 존재합니다. 통상의 독립 소유 주택보다 매수자 범위와 처분 가능성에 제약이 있을 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 등기부 확인. 건물 등기부뿐 아니라 국동 1063-64 토지 등기사항전부증명서를 확인하고, 실제 매각되는 공유지분과 존속 권리·제한사항을 대조해야 합니다.
• 지분과 점유면적 대조. 매각물건명세서에 명시된 사항입니다. 공유자 전천식의 지분면적과 현장 점유면적이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 지적측량·경계 확인. 전체 토지 162.0㎡의 경계뿐 아니라 해당 건물의 위치와 인접 공유자의 이용 부분을 확인해야 합니다.
• 공유관계 확인. 공유자 사이에 특정 부분을 나누어 사용하기로 한 약정이나 구분소유적 공유관계가 있는지, 이를 증명할 문서가 있는지 확인해야 합니다.
• 제시외 2층 검토. 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다. 현황·건축물대장·건물 안전상태·사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 김양자 확인. 전입은 2018.10.01로 후순위이고 2025.12.05 배당요구가 접수됐습니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당 재검증. 여러 가압류가 존재하므로 채권자별 실제 배당순위, 안분 여부, 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다. 유사한 토지 공유지분 및 창고 이용 물건의 처분 가능성과 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 부대비용 검토. 명도, 공유관계 정리, 측량, 건물 현황 정리와 유지·보수에 필요한 비용을 매수 판단에 별도로 반영해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 조건을 다시 대조해야 합니다.

⑦ 위험요인 종합판단

맺으며 — “가압류보다 지분과 경계가 더 무섭다”

이 사건에서 매수인이 주목할 것은 가압류가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 2004년 가압류가 말소기준이 되고 이후의 존속 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 건물 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인 김양자도 후순위 전입으로 분석되어 현재 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

하지만 지분매각과 경계 문제는 다른 차원의 위험입니다. 감정평가에서도 공유자 전천식의 지분면적과 점유면적이 일치하는지 확인해야 한다고 지적했고, 건물 위치 역시 이웃 주민 탐문으로 확인했습니다. 공부상 주택이 현재 창고로 이용되고 있다는 점도 일반 주거용 물건과 다릅니다.

최저가 11,731,000원은 감정가의 44.8%로 눈길을 끕니다. 그러나 비교 가능한 시세가 확인되지 않았고, 세 차례 유찰된 상황에서 토지 공유관계와 환금성 불확실성까지 겹칩니다. 현재 가격이 실제 가치보다 낮다고 볼 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 “건물 등기상 인수위험은 낮음”, “토지 공유지분·경계·환금성 위험은 높음”입니다. 권리 소멸만 보고 입찰하기보다는 토지 등기와 공유관계, 지적경계, 실제 건물의 이용 가능성을 확인할 때까지 입찰 판단 보류가 타당합니다.