광주지방법원 2025타경665. 전라남도 여수시 국동 1063-64의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정상 건물은 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층(현 2층)이며, 공부상 주택이지만 현재는 1층 창고, 제시외 2층도 창고로 이용 중입니다. 소유자는 전천식이고, 1998.08.21. 소유권이전 등기가 되어 있습니다. 과거 1998.02.24. 종고새마을금고 근저당권 9,900,000원이 있었지만 2002.10.22. 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 그보다 뒤인 2004.11.12. 진남새마을금고 가압류 4,078,577원입니다. 이후 존속하는 여수농업협동조합·농림수산업자신용보증기금관리기관농업· 김계춘·김양배·손초심·삼성카드주식회사 등의 가압류와 주식회사케이비손해보험의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 1063-64 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 창고 · 제시외 2층 창고 |
| 건물 구조 | 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층(현 2층) · 주택(현 창고) |
| 소유자 | 전천식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 26,185,500원 / 18,330,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비손해보험 / 6,702,490원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 | 대 · 162.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 매각조건 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 지적경계 및 지분면적·점유면적 일치 여부 유의 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
가장 먼저 눈에 띄는 1998.02.24. 종고새마을금고 근저당권 9,900,000원은 2002.10.22. 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서의 말소기준은 2004.11.12. 진남새마을금고 가압류 4,078,577원입니다. 이 가압류와 그 이후의 존속 가압류, 2025.10.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양자 | 2018.10.01 | 미상 | 2025.12.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김양자의 전입신고일은 2018.10.01.로 말소기준권리인 2004.11.12.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 2025.12.05. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 이 물건의 진짜 난점 — 지분매각과 물적 경계
매각물건명세서 비고는 지분매각·일괄매각·제시외 건물 매각 포함을 명시하고 있습니다. 특히 공유 토지 1필의 전천식 지분면적과 실제 점유면적이 일치하는지, 그리고 지적경계가 어디인지에 유의하도록 되어 있습니다. 감정평가에서도 공유 토지의 지적경계와 면적은 지적 측량이 필요하고, 공유자간 구분 소유적 공유관계의 상세 내역은 미상이라고 적시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 729,940원 |
| 2. 가압류 · 진남새마을금고 | 4,078,577원 | 4,078,577원 |
| 3. 가압류 · 여수농업협동조합 | 35,275,607원 | 13,521,483원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 12,614,918원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김계춘 | 9,171,636원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김양배 | 10,348,625원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 손초심 | 34,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 여수농업협동조합 | 15,361,286원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,119,163원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 주식회사케이비손해보험 | 6,702,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 18,330,000원 가정 시 채권 총액은 133,672,302원, 채권자 배당액은 17,600,060원, 미배당은 116,072,242원입니다. 신청채권자 주식회사케이비손해보험의 청구액 6,702,490원은 이 시나리오에서 배당 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 18,330,000원 | 17,600,060원 | 116,072,242원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 12,831,000원 | 12,200,042원 | 121,472,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 8,981,700원 | 8,420,029원 | 125,252,273원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 18,330,000원에서 12,831,000원, 8,981,700원으로 낮아지고 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 미배당 규모가 아니라 지분·경계·현황 창고의 실제 사용가치와 처분 가능성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 국동 소재 여수신월초등학교 동측 인근이며, 주위는 소규모 영세 주택지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 1층은 창고, 제시외 2층도 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 162.0㎡, 제1종일반주거지역, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제1종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 경계. 공유 토지 1필의 지적경계 및 면적은 지적 측량이 요망되고, 전천식 지분면적과 실제 점유면적의 일치 여부에 유의해야 합니다.
- 환금성. 지분매각에 더해 현황이 창고이고 공유 토지의 점유경계 확인이 필요해, 일반적인 단독 소유 주거물건보다 처분 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각 대상 지분과 전천식이 실제 점유하는 토지 부분의 대응 관계를 확인하세요.
- 지적경계 확인. 감정평가에서 공유 토지의 지적경계와 면적은 지적 측량이 요망된다고 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 2층 창고는 매각에 포함됩니다. 현황 구조와 실제 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 확인. 김양자는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서와 임대차 내용을 다시 대조하세요.
- 공유관계 확인. 1필 공유자간 구분 소유적 공유관계의 상세 내역은 미상입니다. 공유자 관계와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 어디까지 내 것인가
등기상 권리 구조는 생각보다 단순합니다. 2004.11.12. 진남새마을금고 가압류가 말소기준이고, 그 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김양자도 2018.10.01. 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난점은 채권이 아닙니다. 지분매각이고, 공유 토지에서 등기상 지분면적과 실제 점유면적의 일치 여부 및 지적경계를 확인해야 하며, 공부상 주택은 현재 창고로 쓰이고 제시외 2층 창고도 매각에 포함됩니다. 최저매각가는 18,330,000원까지 내려왔지만, 단순히 유찰 가격만 보고 판단할 물건은 아닙니다. 권리 인수는 0원, 물적 확인은 필수. 이 사건은 현장과 경계 확인이 입찰 여부를 결정합니다.
