광주지방법원 2025타경51097. 광양시 중동 성호2차아파트 201동 18층 1812호입니다. 감정가는 50,000,000원, 현재 최저매각가는 35,000,000원으로 7회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려와 상당히 싸 보이지만, 이 사건은 최저가 자체가 투자 판단의 기준이 될 수 없는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 한기상은 2020.11.13. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 74,000,000원이며 2024.02.20. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025.02.17. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51097 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 18층1812호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 복도식 · 서향 · 23층 중 18층 |
| 소유자 | 권희채 · 2020.11.06. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 35,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 77,746,689원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 47,610원 (2025년 2월 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기상 과거 국민은행·신한은행·교보생명보험의 근저당권과 과거 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 근저당이 아니라 한기상의 주택임차권입니다. 한기상의 전입·점유·확정일자는 모두 2020.11.13.이고, 2024.02.20. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 설정됐습니다. 보증금은 74,000,000원입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한기상 | 전유부분 건물의전부 | 74,000,000원 | 2020.11.13. / 2020.11.13. | 대항력 있음 우선변제권 승계 없음 |
배당요구일은 2024.02.20.입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 35,000,000원에서는 집행비용 1,030,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 33,970,000원만 배당됩니다. 따라서 보증금 부족분 40,030,000원은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 72.6%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
성호2차(201~205동) 동일면적 39.86㎡의 최근 12건 실거래 평균은 48,183,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원, 최근 12건 최저는 40,000,000원, 최고는 59,700,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
표면상 최저가 35,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다. 그러나 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 매수인이 실제 부담하는 금액은 75,030,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 48,183,333원과 최신 거래 47,000,000원뿐 아니라 최근 실거래 최고가 59,700,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 1. 임차인 한기상 보증금 | 74,000,000원 | 33,970,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 77,746,689원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 33,970,000원이 배당되고 40,030,000원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 77,746,689원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰해도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 35,000,000원 | 40,030,000원 | 75,030,000원 |
| 8회 유찰 시 | 28,000,000원 | 46,904,000원 | 74,904,000원 |
| 9회 유찰 시 | 22,400,000원 | 52,403,200원 | 74,803,200원 |
이 표가 사건의 핵심입니다. 7회에서 9회까지 최저가는 35,000,000원에서 22,400,000원으로 내려가지만, 인수액은 40,030,000원에서 52,403,200원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 75,030,000원 → 74,904,000원 → 74,803,200원으로 거의 변하지 않습니다. 단순히 다음 유찰을 기다리는 전략만으로는 시세 대비 부담이 해결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·점포 등이 소재하는 성숙된 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지는 북측·동측·서측 도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 중 18층이며, 복도식·서향 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스설비와 단지 내 승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 거래·경매. 성호2차(201~205동)는 1,773세대이며 2003.11.07. 준공됐습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회, 매각률은 0.5입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 35,000,000원이 아니라 매수인 인수 40,030,000원을 합친 실질취득 75,030,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 한기상의 보증금은 74,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당액은 40,030,000원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 인수액 증가로 실질취득이 74,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12건 평균 48,183,333원, 최신 거래 47,000,000원, 최근 최고 거래 59,700,000원과 실질취득을 직접 비교해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 2월 기준 47,610원의 미납관리비가 기재돼 있습니다.
- 배당표 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 최저가 숫자만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 감정가 50,000,000원에서 7회 유찰돼 35,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 72.6%입니다. 하지만 한기상은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금 74,000,000원 가운데 현재 회차에서 배당되지 않는 40,030,000원을 매수인이 인수합니다.
따라서 실제 부담은 75,030,000원입니다. 최근 12개월 평균 48,183,333원, 최신 거래 47,000,000원, 최근 거래 최고가 59,700,000원보다도 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 74,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 시세보다 비싼 인수형 물건이라는 점이 이 사건의 결론입니다.
