한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 1,361만원까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 6번 주택임차권등기(설정운) 보증금 6,000만원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 실질취득은 약 7,361만원 수준으로 봐야 합니다.
감정가
81,000,000원
아파트 감정가격
최저가
13,614,000원
5회 유찰 후
실질취득
73,614,000원
최저가+임차권 인수
인수위험
60,000,000원
설정운 임차보증금
수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동 ‘오산렉스빌’ 810호 아파트입니다. 감정가는 8,100만원이지만 5회 유찰을 거쳐 최저가는 1,361만원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 말소기준권리와 임차권등기 관계를 정확히 봐야 합니다.
말소기준권리는 2013.04.16. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 왕정빈 근저당권, 김진채 근저당권, 압류·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 설정운의 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어 배당 부족분 인수 가능성이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 8층810호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 23.14㎡ |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 13,614,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 임차권은 별도 확인
⚠️ 핵심 권리 을구 1번 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 을구 6번 설정운 주택임차권등기는 대항 가능한 임차권등기로 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 현황 — 인수 검토 대상
| 성명 | 구분 | 대항력 | 보증금 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 설정운 | 주택임차권등기 | 有 | 60,000,000원 | 인수가능 |
| 장혜선 | 현황조사 점유자 | 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이봉순 | 현황조사 점유자 | 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 안수정 | 현황조사 점유자 | 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 김진호 | 현황조사 점유자 | 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
오산렉스빌 동일 평형 최근 실거래는 2024년 10월 기준 8,000만원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 17% 수준이지만, 설정운 임차권 인수 가능성을 반영하면 실질취득 약 7,361만원으로 실거래와 비교해야 합니다.
배당 분배 (최저가 13,614,000원)
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가만으로 저가 판단 금지. 임차권 인수 포함 실질취득 기준 비교.
④ 예상배당표
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 645,052원 |
| 우리은행 근저당 | 2,847,600,000원 | 12,968,948원 |
| 설정운 임차권 | 60,000,000원 | 0원 · 인수 가능 |
| 기타 근저당·가압류 | 다수 | 0원 |
⛔ 낙찰자 부담 포인트 현재 최저가 13,614,000원 낙찰 기준, 설정운 임차권 보증금 60,000,000원이 배당 부족으로 남을 수 있습니다. 따라서 매수인 실질취득은 73,614,000원으로 보는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 왕정빈 근저당권이 아니라 2013.04.16. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
- 임차권 확인. 설정운 주택임차권등기는 대항 가능한 권리로 배당 부족 시 인수 가능성이 있습니다.
- 점유자 확인. 현황조사상 여러 점유자가 있으므로 실제 점유 및 보증금 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가 1,361만원이 아니라 인수 포함 실질취득 약 7,361만원 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 사건은 5회 유찰로 숫자상 매우 싸 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저매각가격이 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 총액입니다. 설정운 임차권등기 보증금 6,000만원 인수 가능성을 반영하면 가격 매력은 크게 줄어듭니다. 권리는 일부 소멸하지만, 임차권 인수위험은 남아 있는 물건입니다. 입찰 전 임차권 배당 가능성과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.