광주지방법원 2025타경51113. 여수시 학동 스위트엠학동 15층 1507호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 주거용오피스텔(룸2, 거실 & 주방, 욕실)입니다. 이 사건의 승부처는 5회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 조충규는 2022.03.22. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.03.28. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준 근저당은 그 뒤인 2023.01.25. 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 현재 최저가에서는 배당만으로 보증금 전액을 회수하지 못해, 미배당분이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 15층1507호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용오피스텔(룸2, 거실 & 주방, 욕실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상16층 중 15층 1507호 · 복도형 · 남향 |
| 소유자 | 곽찬재 (2022.12.21. 소유권이전 · 거래가액 377,463,850원) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 112,394,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조충규 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.01.25. 설정된 주식회사제이조원컴퍼니 근저당권 300,000,000원입니다. 이후의 근저당·경매개시 관련 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인 조충규의 전입·점유는 2022.03.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.03.25.에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조충규 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.28 | 2022.03.22 | 240,000,000원 | 2024.03.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계·인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료 구조입니다. 현재 배당가정에서 전액 변제가 되지 않으므로 남은 보증금은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 물건에서는 감정가 대비 유찰률보다 임차보증금 미배당액이 더 중요합니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금이 커집니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 실질취득 기준이 약 240,000,000원 수준으로 고정되는 구조로 보아야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 112,394,000원 | 110,020,484원 | 129,979,516원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 89,915,200원 | 87,896,726원 | 152,103,274원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 71,932,160원 | 70,237,381원 | 169,762,619원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,373,516원 |
| 1. 임차인 조충규 보증금 | 240,000,000원 | 110,020,484원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이조원컴퍼니 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조충규 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 129,979,516원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권과 강제경매 신청채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
확인 가능한 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아, 이 사건의 실질취득 기준인 약 240,000,000원이 현 시세보다 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 392,000,000원 대비 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 평가를 해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근이며, 시청 등 관공서·아파트단지·단독주택이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용오피스텔로 이용 중이며 룸2, 거실 & 주방, 욕실 구조입니다.
- 건물. 지하2층·지상16층 건물의 15층 1507호, 복도형·남향이며 개별난방·엘리베이터·공시청·소화전·공용주차장 설비가 있습니다.
- 도로·용도지역. 남측 왕복7차선 광대로, 북측 약 10m 도로에 접하며 감정요항표상 준주거지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 112,394,000원이 아니라 대항력 임차보증금 240,000,000원을 중심으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 129,979,516원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 임차권등기 승계. 매각물건명세서상 을구 순위 2번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 내용이 있으므로 원문을 재확인해야 합니다.
- 관계인 검증. 임차인 조충규가 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유경위와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 이전 경매 이력. 2023.05.19. 주식회사 제이조원컴퍼니의 임의경매개시결정은 이후 말소됐고, 현재 사건은 2025.02.18. 개시된 강제경매입니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 실제 입찰 시점의 동일·유사 오피스텔 거래가를 실질취득 기준과 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “112,394,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 유찰 횟수만 보면 눈에 띕니다. 감정가 392,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 112,394,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 한 줄만 더 들어가면 결론은 달라집니다. 조충규의 전입·점유는 2022.03.28., 말소기준 근저당은 2023.01.25.로 임차인의 대항력이 선순위입니다.
현재 회차에서는 보증금 240,000,000원 중 110,020,484원만 배당되고, 129,979,516원이 매수인 인수로 남습니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 인수액이 함께 증가합니다. 따라서 이 물건은 “최저가 112,394,000원”이 아니라 “실질취득 약 240,000,000원 수준의 대항력 임차인 인수형”으로 봐야 합니다. 실거래 시세와의 우열이 확인되지 않은 이상, 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금이 먼저 보이는 사건입니다.
