광주지방법원 2025타경51139. 광양시 중동 성호아파트 102동 10층 1005호입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다. 김현진은 2021.10.18 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021.12.13 전입했습니다. 이후 2023.10.24 보증금 72,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서상 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 48,300,000원에서는 집행비용을 뺀 47,030,600원만 배당되어 24,969,400원이 남습니다.
따라서 매수인이 현재 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 48,300,000원 + 24,969,400원 = 73,269,400원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조라, 실질취득액은 보증금 72,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 즉 “6회 유찰 = 싸졌다”로 볼 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 10층 1005호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 비교면적 59.94㎡ · 철근콘크리트조 18층 중 10층 |
| 소유자 | 최인희 (2021.09.04 매매 60,000,000원 · 2021.10.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (6회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 76,396,726원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2025년 3월 기준 808,670원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 선순위 가압류가 남는다
이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.02.26 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김현진의 주택임차권과 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류는 등기 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 반대로 과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행, 지리산새마을금고, 순천광양축산업협동조합 관련 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리 | 예상 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김현진 전유부분 건물의 전부 | 점유 2021.10.18 전입 2021.12.13 확정 2021.10.18 | 72,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 2023.10.24 | 승계 24,969,400원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김현진은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있으며, 보증금 72,000,000원을 그대로 기준으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 7,326만원을 비교해야 한다
성호1차 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균 54,166,666원입니다. 현재 최저가 48,300,000원만 놓고 보면 평균의 89.2%지만, 이 물건은 그 숫자로 시세를 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 부족분을 더한 실질취득 73,269,400원이 최근 평균보다 19,102,734원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 54,166,666원 |
거래 범위는 41,000,000원~69,000,000원이고, 최신 거래는 43,000,000원입니다. 현재 실질취득액 73,269,400원은 최근 평균의 135.3%, 최신 거래의 170.4% 수준입니다. 감정가 69,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 높은데, 실제로는 임차인 인수 때문에 감정가보다도 실질취득액이 더 커집니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 고정되는 이유
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰(70%) | 48,300,000원 | 24,969,400원 | 73,269,400원 |
| 7회 유찰(56%) | 38,640,000원 | 34,455,520원 | 73,095,520원 |
| 8회 유찰(44.8%) | 30,912,000원 | 42,044,416원 | 72,956,416원 |
매각가가 48,300,000원에서 38,640,000원, 다시 30,912,000원으로 내려가도 임차인 인수액은 24,969,400원 → 34,455,520원 → 42,044,416원으로 커집니다. 그래서 총액은 각각 73,269,400원 · 73,095,520원 · 72,956,416원으로 거의 달라지지 않습니다. 집행비용 차이 때문에 소폭 변동할 뿐, 경제적으로는 72,000,000원 보증금 부근이 사실상의 바닥입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 1. 임차인 김현진 보증금 | 72,000,000원 | 47,030,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매채권 | 76,396,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 47,030,600원이 배당되고 24,969,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 채권은 배당액이 0원이며, 갑구 13번 가압류 10,000,000원은 등기상 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 별도로 남아 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 10층입니다.
- 주위환경. 광양시 중동 성호아파트 일대로, 부근은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 성호1차는 1,362세대이며 준공일은 1998.05.09입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이고 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 705,200원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 낙찰가 48,300,000원에 임차보증금 미배당 24,969,400원을 더한 73,269,400원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 추가 시에도 재계산. 7회 유찰 시 실질취득 73,095,520원, 8회 유찰 시 72,956,416원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 김현진의 점유개시 2021.10.18, 전입 2021.12.13, 확정일자 2021.10.18, 임차권등기 2023.10.24와 배당요구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 선순위 가압류 확인. 주택도시보증공사 10,000,000원 가압류가 등기상 매수인 인수로 표시돼 있어 말소 여부와 최종 매각조건 확인이 필수입니다.
- 미납관리비. 2025년 3월 기준 미납관리비 808,670원이 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 54,166,666원, 거래 범위는 41,000,000원~69,000,000원입니다. 실질취득액은 이 범위 상단보다도 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 보증금이 가격을 정한다”
이 물건은 감정가 69,000,000원에서 최저가 48,300,000원까지 내려온 6회 유찰 아파트지만, 일반적인 할인형 경매로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 72,000,000원이라 현재 회차에서 미배당되는 24,969,400원을 매수인이 이어받고, 실질취득은 73,269,400원이 됩니다.
최근 12개월 실거래 평균은 54,166,666원, 최신 거래는 43,000,000원이고, 실거래 최고도 69,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득은 최근 시세 이상이며, 추가 유찰이 되어도 보증금 인수가 늘어 총부담이 거의 낮아지지 않습니다. 여기에 말소기준 이전 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원까지 등기상 인수로 표시돼 있습니다. 가격 메리트와 권리 안전성 모두 낮게 평가해야 하는 사건입니다.
