광주지방법원 2025타경51139. 전남 광양시 중동 성호아파트 102동 1005호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 18층 건물의 10층에 위치하며, 감정가는 69,000,000원입니다. 현재 7회 유찰되어 최저매각가가 38,640,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 56%라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 72,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
임차인 김현진은 2021년 점유를 시작했고, 확정일자와 전입신고를 갖추었습니다. 2023년에는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이므로, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 결국 이 물건의 가격은 최저매각가가 아니라 보증금 인수액까지 합한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51139 (순천지원 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 제102동 제10층 제1005호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 112-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 18층 중 10층 |
| 단지정보 | 성호1차 · 1,362세대 · 1998.05.09 준공 |
| 소유자 | 최인희 (2021.10.18 소유권이전 · 거래가 60,000,000원) |
| 감정가 | 69,000,000원 |
| 최저매각가 | 38,640,000원 (7회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 76,396,726원 |
| 말소기준 표시 | 2025.02.26 · 갑구 14번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김현진 · 보증금 72,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 관리비 체납 | 808,670원 (2025년 3월 기준) |
① 권리 흐름 — 보증금 7,200만원이 핵심
등기부상 과거의 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2023년 등기된 김현진의 주택임차권과 2024년 주택도시보증공사 가압류입니다. 두 권리 모두 표시된 경매개시결정보다 앞서 존재하므로, 매각 후 권리관계를 별도로 검토해야 합니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현진 주거 · 전유부분 전부 |
72,000,000원 | 전입 2021.12.13 확정 2021.10.18 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 실제 임차인 | 김현진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.09.07 |
| 점유개시일 | 2021.10.18 |
| 주민등록일 | 2021.12.13 |
| 확정일자 | 2021.10.18 |
| 임차권등기 | 2023.10.24 · 을구 17번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2023.10.24 |
| 보증금 | 72,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 37,544,480원 |
| 미배당 보증금 | 34,455,520원 |
이 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제를 주장할 수 있고, 경매개시 전부터 대항력도 갖춘 것으로 확인됩니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금은 낙찰자가 부담할 가능성이 높습니다. 배당요구를 했다는 이유만으로 보증금 전액이 소멸하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 7,309만원을 비교해야 한다
성호1차 동일 전용면적 59.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 54,166,666원이며, 확인된 최신 거래가는 43,000,000원입니다. 거래가격의 범위는 41,000,000원~69,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 54,166,666원 |
표면적으로 최저매각가 38,640,000원은 최근 평균의 71.3%입니다. 일반적인 권리정리형 경매라면 낮은 가격을 장점으로 평가할 수 있겠지만, 이 사건은 다릅니다. 매수인이 떠안을 보증금이 낙찰가 하락과 반대로 증가하기 때문입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 38,640,000원 | 표면 입찰가격 |
| 미배당 보증금 인수 | 34,455,520원 | 매수인 추가 부담 |
| 실질취득 부담 | 73,095,520원 | 낙찰가 + 인수 보증금 |
| 최근 12개월 평균 | 54,166,666원 | 실질취득보다 낮음 |
| 최신 실거래 | 43,000,000원 | 2026.04 거래 |
| 최근 거래 최고가 | 69,000,000원 | 실질취득보다 낮음 |
③ 예상배당표 (매각가 38,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,095,520원 |
| 1. 임차인 김현진(우선변제) | 72,000,000원 | 37,544,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 76,396,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 72,000,000원 | 34,455,520원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액에 따라 임차보증금 인수액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구액은 별도 청구 표시이며, 동일 채권의 중복 여부가 확인되지 않아 이를 낙찰자의 추가 채무로 단정하지 않습니다.
유찰이 더 진행돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크면, 낙찰대금이 감소할수록 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 따라서 매수인 총부담은 보증금 72,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 집행비용이 배당대금에서 먼저 공제되는 만큼 계산상 총부담은 보증금에 비용을 더한 수준이 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 56% |
38,640,000원 | 34,455,520원 | 73,095,520원 |
| 8회 유찰 시 감정가 44.8% |
30,912,000원 | 42,044,416원 | 72,956,416원 |
| 9회 유찰 시 감정가 35.84% |
24,729,600원 | 48,115,533원 | 72,845,133원 |
실질취득은 각 회차의 예상 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 금액입니다. 취득세, 명도·수리 비용, 관리비 등은 제외했습니다. 유찰 이후 회차는 예상 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 성호아파트로, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입은 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 10층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 성호1차는 1,362세대이며 1998.05.09 준공되었습니다. 동일 면적의 거래가 확인되지만 거래가격 편차가 커 개별 호수의 상태와 층별 차이를 살펴야 합니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며, 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 사항이 있고 초등학교 부지에 접합니다. 공시지가는 705,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 전용면적의 최근 거래는 41,000,000원부터 69,000,000원까지 분포합니다. 실질취득이 이 범위를 초과하고 단지 경매 평균 유찰도 6.2회이므로, 재매각 시 가격과 매수자 확보에 유의해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 김현진의 보증금 72,000,000원 중 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 최저가와 실제 총부담을 분리해서 계산하지 마세요.
- 임차권등기와 명도. 주택임차권등기만으로 보증금 반환의무가 사라지지 않습니다. 실제 점유 상태와 인도 조건, 보증금 반환·임차권 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 가압류 권리검토. 갑구 13번 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원의 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다. 인수 위험 표시를 무시해서는 안 되지만, 금액 전액을 자동으로 매수인 채무로 확정해서도 안 됩니다.
- 유찰에 따른 착시. 8회 또는 9회 유찰 시에도 실질취득은 72,956,416원 및 72,845,133원으로 예상됩니다. 표면 가격이 낮아지는 것과 실제 투자비용이 낮아지는 것은 다릅니다.
- 최근 시세. 최근 12개월 평균 54,166,666원, 최신 거래 43,000,000원, 최고 거래 69,000,000원을 실질취득과 비교해야 합니다. 낙찰가 38,640,000원만 기준으로 삼으면 가격을 잘못 판단할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 2025년 3월 기준 미납관리비 808,670원이 확인됩니다. 이후 추가 발생액 및 공용·전용부분 구분을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권. 가압류 청구금액 10,000,000원과 경매신청 청구금액 76,396,726원의 관계, 실제 채권 범위와 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당관계 자료를 확인하고 권리 변동과 매각조건을 검토해야 합니다.
맺으며 — “3,864만원짜리 아파트가 아니라 7,200만원대 취득 구조”
광양 성호아파트 102동 1005호는 감정가 69,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 38,640,000원까지 내려온 물건입니다. 표면적으로는 상당히 할인된 경매처럼 보입니다. 하지만 72,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 존재하여, 현재 회차 예상 인수액 34,455,520원을 합산하면 실질취득 부담이 73,095,520원에 이릅니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 54,166,666원보다 비싸며, 최근 거래 최고가 69,000,000원도 상회합니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수가 증가하여 총부담이 크게 감소하지 않습니다. 게다가 선행 가압류의 매각 후 처리와 관리비 체납 문제도 확인해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금의 인수조건이 명확하게 해소되거나 변경되지 않는 한, 7회 유찰이라는 사실만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은가가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는가입니다.
