광주지방법원 2025타경51440. 여수시 소호동 주은금호아파트 301동 12층 1203호입니다. 이 사건은 등기부만 보면 선순위 임차권이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 전형적인 주택임차보증금 인수형입니다. 임차인 정두호의 전입신고와 확정일자는 모두 2021.09.06, 점유개시일은 2021.09.17입니다. 그런데 말소기준권리로 제시된 강제경매개시결정은 2025.05.07입니다. 임차인의 권리 발생이 훨씬 앞서므로, 별도의 권리 소멸 사정이 없다면 보증금 미배당분을 매수인이 부담하는 구조입니다.

이번 사건의 중요한 반전은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 공사는 주택임차권의 승계인으로서, 배당으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약의 유효성과 적용범위를 확인한다는 전제에서, 낙찰자의 실질취득금액은 최저매각가 112,000,000원을 기준으로 볼 수 있습니다. 취득 관련 세금·비용과 별도의 점유·관리비 문제는 여전히 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부에는 과거 국민은행 근저당권과 우리은행 근저당권이 나타나지만, 각각 2011.10.17, 2021.10.14 말소되었습니다. 종전 압류등기도 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 핵심은 과거 근저당권이 아니라 2023.09.20 등기된 선순위 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계

* 주택도시보증공사의 2026.07.22 확약서가 유효하고 해당 임차보증금반환채권에 적용되는 경우. 확약이 반영되지 않을 때의 배당 시뮬레이션상 미배당액은 60,368,000원입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 정두호의 임대차보증금반환채권을 승계한 보증기관으로 표시되어 있습니다. 따라서 정두호의 보증금 170,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 179,763,157원을 서로 다른 두 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인율 57.6%를 그대로 믿으면 안 된다

최저가 112,000,000원은 연결된 실거래자료의 최근 12개월 평균 194,500,000원 대비 57.6%입니다. 최신 거래는 2026년 3월 225,000,000원입니다. 단순 수치만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 비교에는 결정적인 문제가 있습니다.

아래 거래들은 가격자료의 출처와 차이를 확인하기 위한 참고 표본입니다. 본건과 동일 단지·동일 면적의 실거래로 해석해서는 안 됩니다.

참고 표본의 거래 범위는 158,000,000원~250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 194,500,000원이며, 최신 거래는 225,000,000원입니다. 그러나 다른 단지명과 면적이 연결된 만큼, 이 표본으로 주은금호아파트의 실거래 추세나 적정 입찰가격을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

집행비용 2,368,000원과 선순위 보증금 배당 109,632,000원으로 매각대금 112,000,000원이 배분되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 179,763,157원은 별도 배당액이 0원으로 표시되어 있으나, 승계관계에 있는 보증금과 독립된 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등의 실제 배당 변동 가능성이 있습니다.

⑤ 회차별 인수위험 — 확약 전과 후가 다르다

선순위 임차보증금이 낙찰자에게 인수되는 일반적인 상황에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하므로 실제 취득부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 이번 사건은 주택도시보증공사가 해당 잔존채권을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점에서 일반적인 인수형과 구분됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 여수시 소호동 안심초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 임야 등이 있는 주거지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 일반적인 급배수·위생·소방·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 완경사의 아파트 부지입니다. 단지 남서측과 북동측으로 차량 진출입로가 있으며 제2종일반주거지역으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 724,400원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 고도지구와 장애물제한표면구역 등 관련 지정·저촉 사항이 표시되어 있으므로 향후 개발·건축 관련 판단 시 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 7회 유찰 이력이 있고 동일 단지·동일 면적의 실거래 검증이 이루어지지 않아 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 연결된 다른 단지의 466세대 규모나 거래가격을 본건 단지의 특성으로 대체해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 확인합니다. 해당 확약이 실제 매수인에게 적용되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조해야 합니다.
• 임차권 승계관계 확인. 정두호의 170,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권이 동일 권리관계인지 확인합니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 말소절차. 을구 5번 임차권등기가 실제로 어떻게 말소되는지, 확약 이행에 필요한 조건과 절차가 무엇인지 확인합니다.
• 현장 점유 및 명도. 감정평가요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 임차권의 존재와 별도로 현재 점유자, 퇴거 여부, 명도 필요성을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 2025년 6월 기준 미납관리비 1,571,020원이 명세서에 기재되어 있습니다. 최신 체납액과 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다. 기재된 체납액 전부가 자동으로 인수된다고 단정해서는 안 됩니다.
• 실거래 비교 오류. 연결된 거래자료의 단지명은 프레지던트, 면적은 84.87㎡입니다. 주은금호아파트의 정확한 동·면적·층별 실거래 및 호가를 다시 확인하지 않으면 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
• 유찰 사유 점검. 7회 유찰 이력을 고려해 물건 상태, 권리관계, 수요 및 매각조건을 재점검합니다. 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하지 않아야 합니다.
• 배당·집행비용 재확인. 예상배당액과 인수액은 집행비용 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당 관련 자료를 확인합니다.

맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트 확정”

여수 주은금호아파트 301동 1203호는 선순위 보증금 170,000,000원이라는 큰 권리 부담 때문에 처음에는 위험한 인수형으로 보입니다. 실제로 확약을 반영하지 않으면 현재 최저가 기준 60,368,000원의 보증금 미배당분이 남는 계산입니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.07.22 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 주된 보증금 인수위험은 실질적으로 해소되고, 현재 최저가 기준 취득금액은 112,000,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다.

그럼에도 7회 유찰되었으며, 비교 시세로 제시된 194,500,000원은 본건과 단지명과 면적이 일치하지 않는 거래의 평균입니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 아직 성립하지 않습니다. 특히 체납관리비와 현재 점유상태, 확약 이행절차도 확인해야 합니다.

권리는 확약서 확인을 조건으로 개선되었지만, 가격과 환금성은 검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자가 아니라, 확약의 실효성, 동일 단지 실거래 시세, 현장 점유와 관리비를 확인한 다음 입찰 여부를 판단하는 데 있습니다.