광주지방법원 2025타경51440. 여수시 소호동 주은금호아파트 301동 12층 1203호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 정두호의 보증금 170,000,000원입니다. 정두호는 2021.09.06. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021.09.17. 점유를 개시했으며, 2023.09.20. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준은 2025.05.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 최저가 160,000,000원에 낙찰될 경우 배당 후 남는 13,040,000원을 매수인이 승계하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차보증금 미배당액이 늘어나므로, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다. 다만 2026.07.22. 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 423 주은금호아파트 301동 12층 1203호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이인규 (2013.12.17. 거래가액 110,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,763,157원 |
| 말소기준 | 2025.05.07. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 제출
2011.10.07. 설정된 우리은행 근저당권 40,800,000원은 2021.10.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 존속 권리 기준의 말소기준은 2025.05.07. 강제경매개시결정입니다. 정두호의 주민등록·확정일자와 점유는 이보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정두호 | 전유부분의 건물 전부 · 주거 | 170,000,000원 | 2021.09.06 / 2021.09.06 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권의 승계인으로 기재된 주체이므로, 정두호의 보증금 170,000,000원과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 82.3%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
최근 12개월 실거래 표본의 평균은 194,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 225,000,000원, 최저 거래는 158,000,000원, 최고 거래는 250,000,000원입니다. 수치만 보면 현재 최저가 160,000,000원은 최근 평균의 82.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.87㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 10 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 194,500,000원 |
더구나 이 사건은 6회 유찰 이력이 있지만 현재 최저매각가는 감정가와 같은 160,000,000원입니다. 따라서 유찰 횟수 자체를 가격 할인으로 해석할 수 없습니다. 가격 적정성은 반드시 주은금호아파트의 동일·유사 면적 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 정두호 보증금 | 170,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,763,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 정두호 보증금 중 13,040,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 금액이 현 회차 매수인의 인수액입니다. 7회 유찰 시나리오의 매각가 128,000,000원에서는 룰상 인수액이 44,592,000원, 8회 유찰 시나리오의 102,400,000원에서는 69,833,600원으로 커집니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 임차보증금 부근에 머무는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소호동 안심초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 임야 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 12층이며, 급배수·위생·소방·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사 아파트 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역이 포함되어 있고 공시지가는 724,400원/㎡입니다.
- 도로. 아파트단지 남서측과 북동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 2026.07.22. 주택도시보증공사 확약입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 등기부에는 정두호의 주택임차권이 존재하므로 매각 이후 말소 절차가 확약 취지대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 6월 기준 미납관리비가 1,571,020원 있습니다. 실제 승계 범위와 최신 체납액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공 실거래는 프레지던트·84.87㎡ 표본으로 대상 주은금호아파트·73.581㎡와 일치하지 않습니다. 82.3% 수치만으로 할인 매물로 판단하지 마세요.
- 6회 유찰 해석 주의. 유찰 횟수는 6회지만 현재 최저가는 감정가와 동일한 160,000,000원입니다. 유찰 횟수와 현재 가격 할인율을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 동일 단지 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 아직 보수적으로
이 물건은 처음 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 최저가 160,000,000원 기준 13,040,000원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조입니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.07.22. 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 실질 인수는 0원*입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 6회 유찰에도 현재 최저가가 감정가와 같은 160,000,000원이고, 제공된 최근 실거래 평균 194,500,000원과 82.3% 지표는 다른 단지명·다른 면적의 표본이라 가격 가점의 근거로 삼기 어렵습니다. 결론적으로 권리의 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 동일 단지·유사 면적 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
* 확약 반영 실질 인수 0원. 배당 계산상 현 회차 미배당액은 13,040,000원이며, 2026.07.22. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다.
