광주지방법원 2025타경51447. 전남 광양시 광양읍 읍내리 83에 있는 지하층 및 지상 4층 규모의 상가·주택 혼용건물과 토지가 경매로 나왔습니다. 현재 최저매각가는 48,205,000원으로 감정가의 18.35% 수준입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가가 낮아졌다고 실질 취득비용까지 같은 비율로 낮아지는 구조가 아닙니다.
이 사건을 이해하는 핵심은 한국산전주식회사의 지위입니다. 이 회사는 2016년 12월 2일 전세금 110,000,000원으로 건물 2층과 3층 전부에 전세권을 설정했습니다. 이후 같은 회사가 강제경매 채권자로 등장해 2025년 5월 9일 경매개시결정이 등기되었습니다. 경매개시결정보다 앞선 전세권은 매각물건명세서에서 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.
결국 입찰 판단은 단순히 감정가와 최저가를 비교하는 것이 아니라, 낙찰대금에 전세권의 실제 미변제 부담을 합한 금액을 기준으로 해야 합니다. 전세금이 배당으로 일부 변제되면 그만큼 인수 부담은 줄어들 수 있지만, 실제 변제관계가 확인되기 전에는 이를 확정된 인수액으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 83 도로명주소: 전라남도 광양시 광양읍 신재로 51-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 점포·사무실·유흥음식점·주택 혼용건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트·시멘트블록·경량철골조, 조립식 슬래브지붕 지상 4층 및 지하층 |
| 사용승인 | 1987.09.14 · 증축 1989.06.30 및 1991.03.14 |
| 토지 | 149.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 사다리형 평지 |
| 소유자 | 노순의 (단독소유) |
| 감정가 | 262,695,120원 |
| 최저매각가 | 48,205,000원 (7회 유찰 · 감정가의 18.35%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국산전주식회사 / 110,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 한국산전주식회사 · 전세금 110,000,000원 · 건물 2층 및 3층 전부 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(창고, 다용도실, 보일러실 등) 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 전세권이 핵심
이 건물에는 과거 순천축산업협동조합·진상농업협동조합·광양농업협동조합의 근저당권과 허정득·손계순의 전세권이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 이들 권리는 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 반면 한국산전주식회사의 을구 10번 전세권은 남아 있는 권리로, 선순위 인수위험을 별도로 검토해야 합니다.
전세권의 등기상 존속기간은 2016.12.02부터 2018.12.02까지로 기재되어 있습니다. 다만 기재된 기간이 지났다는 사실만으로 전세권이 소멸했다고 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서가 해당 등기를 매수인 인수권리로 명시한 만큼, 기간 만료만을 근거로 인수액 0원을 적용하는 것은 부적절합니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 이것이 곧 점유자나 임대차관계가 없다는 의미는 아닙니다. 특히 전세권은 이미 등기되어 있고, 건물 각 층의 실제 이용상태에도 주택 등이 포함되어 있습니다. 전세권자 및 현 점유자와의 관계, 전세금 반환 여부, 별도 점유권원은 현장과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 실질취득 — 최저가가 아니라 인수 부담까지 계산
현재 최저매각가 48,205,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용은 1,267,690원이고 전세권자 한국산전주식회사에 대한 예상배당은 46,937,310원입니다. 전세금 110,000,000원과 같은 채권에 이 배당이 충당된다고 가정할 때 남는 전세금은 63,062,690원입니다.
| 실질취득 계산 | 금액 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 48,205,000원 |
| 등기상 전세금 | 110,000,000원 |
| 전세권자 예상배당 | 46,937,310원 |
| 배당 후 전세금 잔액(잠정) | 63,062,690원 |
| 낙찰가 + 예상 잔액 | 111,267,690원 |
위 실질취득금액은 전세권자가 예상배당액을 동일한 전세금 반환채권의 변제로 수령하고, 나머지 미변제 전세금이 매수인의 실질 부담으로 남는다는 가정에 따른 단순 계산입니다. 실제 배당·인수범위·전세권 존속관계에 따라 달라질 수 있으며 취득세, 명도비, 수선비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 비슷하다
이 사건의 중요한 특징은 유찰로 낙찰대금이 감소하면 전세권자에게 배당되는 돈도 줄어들고, 그만큼 미변제 전세금이 늘어날 수 있다는 점입니다. 아래는 각 회차의 예상배당이 동일한 전세금 반환채권에 충당된다는 가정에서 계산한 비교입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권자 배당 | 미변제 전세금 | 실질취득 잠정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 48,205,000원 | 46,937,310원 | 63,062,690원 | 111,267,690원 |
| 8회 유찰 가정 | 38,564,000원 | 37,469,848원 | 72,530,152원 | 111,094,152원 |
| 9회 유찰 가정 | 30,851,200원 | 29,895,878원 | 80,104,122원 | 110,955,322원 |
현재 회차에서 9회 유찰 가정까지 낙찰가는 48,205,000원에서 30,851,200원으로 떨어지지만, 전세금의 배당 부족분이 커지면서 실질취득 추정액은 약 1억 1,000만원대에 머무릅니다. 이는 전세금 인수형 권리의 전형적인 가격 하방 경직성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 표시 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,267,690원 |
| 1. 을구 10번 전세권 · 한국산전주식회사 | 110,000,000원 | 46,937,310원 |
| 2. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 한국산전주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 전세권과 경매신청채권이 동일한 전세금 반환채권이라면 채권액 합계 220,000,000원 및 그에 따른 미배당 합계는 중복계상일 수 있으며, 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 건물 이용상태·입지·환금성
건물은 주거와 상업 기능이 혼재합니다. 공부상 점포·사무실·유흥음식점으로 표시된 일부 공간이 현황에서는 주택 또는 창고로 이용되고 있어, 실제 용도와 공부상 용도의 차이에 대한 확인이 중요합니다.
| 구분 | 감정평가상 이용상태 |
|---|---|
| 지하층 | 점포·유흥음식점 (현황 창고) |
| 1층 | 게임제공업소·점포 (현황 주택 등) |
| 2층 | 사무실 (현황 주택 등) · 전세권 설정 범위 |
| 3층 | 주택 · 전세권 설정 범위 |
| 4층 | 주택 |
- 입지. 광양읍 읍내리 시계탑사거리 북측 인근. 아파트단지, 단독주택 및 상업용 건부지가 형성된 주택·상가 혼용지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 149.0㎡의 대지로 일반상업지역에 속합니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 428,100원/㎡입니다. 감정가와 별개로 개별 토지의 공시가격 수준을 보여주는 참고 지표입니다.
- 건물 연혁. 사용승인 1987.09.14, 증축 1989.06.30 및 1991.03.14. 노후화에 따른 보수·설비 교체 비용을 점검할 필요가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비 및 일부 난방설비가 있으며 관리상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 용도 확인. 실제 주택 이용 공간과 공부상 점포·사무실·유흥음식점 용도가 혼재하므로 적법한 사용 여부 및 향후 임대 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 창고, 다용도실, 보일러실 등 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 각 시설의 실제 상태와 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 전세권 인수조건. 매각물건명세서에 명시된 을구 10번 전세권의 인수범위와 말소 가능 조건을 확인하세요. 단순한 존속기간 만료를 소멸 근거로 삼으면 안 됩니다.
- 실제 전세금 잔액. 전세금 110,000,000원 가운데 이미 변제된 금액이 있는지, 예상배당금 46,937,310원이 실제 동일 채권에 충당되는지를 확인해야 합니다.
- 동일 채권 중복계상. 전세권자와 경매신청채권자가 모두 한국산전주식회사입니다. 전세금 반환채권과 강제경매 청구채권의 동일성, 배당요구 및 채권신고 내용을 확인하세요.
- 2층·3층 점유관계. 전세권 설정 범위에 포함된 층의 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능성 및 전세권자의 권리행사 내용을 확인하세요.
- 기타 점유자. 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 임차인이 없다고 단정하지 말고, 각 층의 점유권원과 보증금·전입·확정일자 등을 조사하세요.
- 현황 용도. 점포·사무실·유흥음식점으로 표시된 공간을 주택·창고로 이용하는 상태가 관계 법령상 적법한지, 원상회복이나 용도변경 비용이 발생하는지 확인하세요.
- 노후 건물 비용. 건물의 구조, 누수, 방수, 전기, 급배수, 난방, 외벽 및 증축 부분 상태를 직접 점검하고 수선 비용을 별도로 산정하세요.
- 매각 대상 범위. 토지와 건물의 일괄매각 범위 및 창고·다용도실·보일러실 등의 제시외 건물 포함 관계를 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰가. 최저매각가뿐 아니라 미변제 전세금, 취득 관련 비용, 명도 및 수선비를 합산한 총액으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 18%가 실제 매입가의 18%는 아니다”
이 물건은 262,695,120원으로 감정된 건물이 7회 유찰되어 48,205,000원까지 내려온 사례입니다. 일반적인 무인수 경매라면 감정가 대비 큰 할인 폭이 관심을 끌 수 있지만, 여기에는 결정적인 차이가 있습니다. 건물 2층과 3층 전부에 설정된 한국산전주식회사의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다.
현재 배당 가정에서는 전세금 110,000,000원 중 46,937,310원이 배당되고 63,062,690원이 남습니다. 이 잔액이 매수인의 부담으로 이어지는 구조라면 실질취득 추정액은 111,267,690원입니다. 8회·9회 유찰 가정에서도 배당 부족분이 증가해 총 취득부담은 1억 1,000만원 부근에 머무릅니다.
게다가 건물은 오래된 상가·주택 혼용건물로 공부상 용도와 실제 이용상태에 차이가 있으며, 전세권자의 채권 신고와 배당관계도 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상황에서는 가격 매력을 긍정적으로 단정할 근거도 부족합니다.
결론은 권리인수 위험이 큰 D등급의 신중 검토 대상입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰하기보다 전세권의 미변제 금액과 실제 인수범위를 법적으로 확정하고, 실질취득금액을 기준으로 현장 상태와 시장가치를 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 유찰되었는지가 아니라, 낙찰 후 얼마를 더 부담해야 하는지입니다.
