광주지방법원 2025타경51447. 광양읍 읍내리 83, 도로명 신재로 51-1의 토지와 4층 건물입니다. 감정평가상 건물은 점포·사무실·유흥음식점·주택 등이 혼재된 형태이며, 토지는 149.0㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 노순의로, 2016년 지분 2분의 1을 증여받고 2018년 나머지 지분 2분의 1을 협의분할에 의한 상속으로 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 5회 유찰 자체가 아닙니다. 등기상 2016.12.02. 설정된 한국산전주식회사 전세권이 강제경매개시결정인 2025.05.09.보다 먼저 존재하고, 매각물건명세서 역시 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 감정가 대비 29%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51447 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 읍내리 83 · 전라남도 광양시 광양읍 신재로 51-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 점포·사무실·유흥음식점·주택 등 |
| 토지 | 대 · 149.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 시멘트블록, 경량철골조 조립식 슬래브지붕 4층 |
| 사용승인 | 1987.09.14 · 1989.06.30 증축 · 1991.03.14 증축 |
| 소유자 | 노순의 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 262,695,120원 / 75,320,000원 (5회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 한국산전주식회사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(창고, 다용도실, 보일러실 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
과거의 근저당권과 전세권 상당수는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 집중할 권리는 2016.12.02. 한국산전주식회사 전세권 110,000,000원입니다. 범위는 2층 및 3층 전부, 등기상 존속기간은 2016.12.02.부터 2018.12.02.까지로 기재돼 있으나 등기는 말소되지 않았고, 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 262,695,120원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,320,000원, 감정가의 28.67%입니다. 외형상 할인 폭은 매우 크지만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 배당 가정에서는 전세권 110,000,000원 중 73,564,240원이 배당되고 36,435,760원이 미배당으로 남습니다. 이 잔액을 매수인이 부담하게 되는 보수적 시나리오로 계산하면, 최저가 75,320,000원에 이를 더한 실질취득 부담은 약 111,755,760원입니다. 최소한 입찰 판단의 기준점은 75,320,000원이 아니라 이 실질 부담 쪽에 두는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,755,760원 |
| 2. 전세권 · 한국산전주식회사 | 110,000,000원 | 73,564,240원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국산전주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 표시된 총 채권액은 220,000,000원, 총 배당은 73,564,240원, 미배당은 146,435,760원입니다. 다만 전세권과 경매신청 채권의 명의가 모두 한국산전주식회사이므로, 표시된 총 미배당액 전체를 곧바로 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 매수인에게 명시적으로 승계되는 핵심은 목록2번 건물의 을구 10번 전세권입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양읍 읍내리 ‘시계탑사거리’ 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·상업용 건부지가 혼재된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 1층은 게임제공업소·점포가 공부상 용도이나 현황은 주택 등, 2층 사무실도 현황 주택 등, 3층·4층은 주택, 지하 점포·유흥음식점은 현황 창고로 조사됐습니다.
- 토지. 149.0㎡ 대지, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 건물. 1987.09.14. 사용승인 후 1989.06.30. 및 1991.03.14. 증축된 4층 건물로 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역에 해당하고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2016.12.02. 전세권설정등기의 현재 권리관계와 말소 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 가정상 전세권 배당액은 73,564,240원, 전세금 대비 미배당은 36,435,760원입니다. 실제 매각가와 배당결과에 따라 금액은 달라집니다.
- 2층·3층 점유 확인. 전세권 범위가 2층 및 3층 전부이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 혼합용도 현황 확인. 공부상 점포·사무실·유흥음식점과 현황 주택·창고가 혼재돼 있으므로 층별 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 창고·다용도실·보일러실 등 제시외 건물이 일괄매각에 포함돼 있으므로 위치·면적·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다. 인근 토지·상가주택·혼합용도 건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “29% 최저가”보다 “남는 전세권”을 먼저 보라
감정가 262,695,120원이 5회 유찰돼 75,320,000원까지 내려오면 숫자만으로는 매우 싸게 보입니다. 하지만 이 사건은 전형적인 할인형 경매가 아닙니다. 한국산전주식회사 전세권 110,000,000원이 말소되지 않고 인수된다는 명세서 문구가 있기 때문입니다.
현재 매각가 기준으로 전세권에 73,564,240원이 배당돼도 전세금 기준 36,435,760원이 남습니다. 이를 반영한 실질 부담은 약 111,755,760원이며, 실거래 시세 자료도 없어 이 금액조차 시장가 대비 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 1987년 사용승인 후 증축된 혼합용도 건물, 5회 유찰, 공부상 용도와 현황 이용의 차이까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만, 선순위 전세권을 정리한 뒤 실질부담 기준으로 입찰가를 판단해야 하는 고위험형 물건입니다.
