광주지방법원 2025타경51506. 순천시 동외동 60-3의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 상업기타(소매점, 카페, 교회, 단독주택 등)로 이용 중이고, 토지는 744㎡의 일반상업지역 대지입니다. 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬·콘크리트 지붕의 3층 건물로, 전기·위생·급배수·소방설비와 화물승강기가 설치되어 있습니다.
등기부의 현재 말소기준은 2023.05.04. 설정된 순천원예농업협동조합 근저당권 1,536,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.05.14. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 임차인 권리 확인이 등기보다 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51506 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 동외동 60-3 · 전라남도 순천시 연자로 38-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 상업기타(소매점, 카페, 교회, 단독주택 등) |
| 토지 | 대 · 744㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 및 경량철골구조 · 3층 |
| 소유자 | 주식회사다연 |
| 감정가 / 최저가 | 3,064,045,820원 / 878,523,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,457,353,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(차양, 다용도실, 물탱크실, 계단실 등) 및 수목(소나무, 감나무 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준 이후 설정된 을구 22번 근저당권과 갑구 16번 이후 가압류, 경매개시결정, 순천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용을 제외한 대금 대부분이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은희 | 1층 | 2025.02.06 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최순남 | 2층 | 2022.09.28 | 미상 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 권유섭 | 미상 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진주 | 1층 | 2024.03.28 | 미상 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 예수공감교회 | 2층 (예수공감교회) | 미상 | 50,000,000원 | 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김남길 | 3층 | 미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 6명입니다. 김남길은 2025.05.29. 배당요구를 했지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 최순남은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상이고, 예수공감교회·김남길은 전입일 자체가 미상이므로 낙찰 전 임차보증금과 점유·전입 원본 확인이 핵심입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 할인은 크지만 시세 판단은 보류
감정가 3,064,045,820원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 878,523,000원, 감정가의 28.67%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 상업시설·교회·주택이 혼재하는 3층 건물은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 임대관계도 완전히 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 878,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,185,230원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 순천원예농업협동조합 | 1,536,000,000원 | 867,337,770원 |
| 3. 을구 22번 근저당권 · 순천원예농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 278,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 193,902,475원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사(변경전 | 23,457,434원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김현중 | 17,396,550원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사광주은행 | 60,067,022원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 유한회사 바른푸드 | 45,724,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 유한회사 참사랑푸드 | 15,517,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 양오식 | 5,201,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,265,265,731원 중 867,337,770원이 배당되고, 미배당은 1,397,927,961원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 대항력과 보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 동외동 성동초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 소매점·카페·교회·단독주택 등으로 이용 중인 상업기타 건물입니다.
- 토지. 744㎡ 대지, 일반상업지역, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,238,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며, 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조의 3층 건물로 전기·위생·급배수·소방설비 및 화물승강기가 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 주거 전용 물건이 아니라 상업·교회·주택 용도가 혼재해 수요층이 제한될 수 있고, 이미 5회 유찰된 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최순남 보증금 확인. 전입일 2022.09.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 예수공감교회 전입·사업자 점유 확인. 보증금 50,000,000원·월세 700,000원이 확인되지만 대항력 기준일이 미상입니다.
- 김남길 권리 확인. 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원이며 2025.05.29. 배당요구를 했지만 전입일·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 1층 중복 점유 확인. 최은희와 조진주가 모두 1층으로 조사되어 있어 실제 점유구획과 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 범위 확인. 차양·다용도실·물탱크실·계단실 등과 소나무·감나무 등이 일괄매각에 포함됩니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 28.67%만으로 응찰가 상한을 정하지 말아야 합니다.
- 명도·임대관계 확인. 실제 임차인 6명이 조사된 만큼 각 층의 점유 상태와 계약서, 보증금 지급 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “28.67%”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
감정가 3,064,045,820원이 878,523,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 좋은 경매라고 평가하기 어려운 물건입니다. 실거래 비교 자료가 없고 이미 5회 유찰됐으며, 상업·교회·주택이 혼재하는 비표준 자산입니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸 구조지만, 실제 임차인 6명 가운데 최순남·예수공감교회·김남길의 대항력과 보증금 인수 여부가 확정되지 않았습니다. 특히 인수보증금이 확인되면 실질취득가는 최저가 878,523,000원에서 그만큼 올라갑니다. 따라서 결론은 “등기권리는 소멸형, 가격은 시세판단 보류, 임차인 인수액 확인 전에는 응찰가 확정 금지”입니다.
