광주지방법원 2025타경51560. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 20층 2005호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권 자체보다 그 주택임차권의 잔존보증금 처리입니다. 성준우의 임대차는 2020.05.04. 계약, 2020.05.06. 주민등록·확정일자, 2020.05.22. 점유개시로 확인되고, 2024.03.05. 임차보증금 88,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준으로 선언된 2025.04.18. 압류보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 매각가 73,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,714,000원을 제외한 71,286,000원이 임차보증금에 배당되고, 16,714,000원이 부족합니다. 원래대로라면 이 부족분이 매수인 인수액이 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 2026.07.23. 제출됐다고 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51560 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 59.79㎡ · 24층 건물 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,448,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 758,710원 (2025년 6월 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 소유자인 주식회사올마이너는 2020.05.22. 소유권을 취득했고 거래가액은 68,000,000원입니다. 임차인 성준우의 주민등록과 확정일자는 그보다 앞선 2020.05.06.이며, 주택임차권등기는 2024.03.05. 마쳐졌습니다. 이후 2025.04.18. 국의 압류가 말소기준권리로 선언됐고, 2025.05.27. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권은 원칙상 인수 대상입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성준우 | 전유부분 건물의 전부 | 88,000,000원 | 2020.05.06 / 2020.05.06 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 정리돼도 가격은 비싸다
성호2차 동일 평형 59.79㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 73,000,000원은 이 평균의 129.6%입니다. 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원으로, 현재 가격은 최신 거래보다도 10,500,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
표본 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다. 현재 실질취득액 73,000,000원은 최근 12건 중 최고 거래가 70,200,000원보다도 높습니다. 따라서 확약으로 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 현재 가격에 가점을 줄 수 없습니다. 권리와 가격을 분리해서 보면, 권리는 개선됐지만 가격은 최근 실거래권 위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 성준우 보증금 | 88,000,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,448,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 16,714,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.23. 확약으로 그 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남측 인근으로 대규모 아파트단지와 초·중학교, 생활편의시설 등이 형성된 주거지대이며 주거환경 등 제반 입지조건은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 24층 건물 중 20층 2005호이며 복도식입니다. 사용승인은 2007.04.30.입니다.
- 설비. 위생·난방·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 단지·거래. 동일 평형 비교 단지는 성호2차(201~205동), 1,773세대이며 최근 12건 거래가는 45,000,000원부터 70,200,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.23. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 성준우의 임차보증금은 88,000,000원이고 배당표상 71,286,000원 배당, 16,714,000원 부족으로 계산됩니다. 확약이 정상 적용되어야 실질 인수 0원 결론이 유지됩니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 73,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 129.6%이며 최신 거래 62,500,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력 점검. 사건 유찰횟수는 6회이고 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 4.5회입니다. 현재 가격이 실제 시장가격과 맞는지 별도로 판단해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 6월 기준 미납관리비 758,710원이 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “가격 메리트”는 아니다
이 사건은 처음 보면 보증금 88,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 실제로 현재 매각가 73,000,000원 기준으로는 배당 후 16,714,000원이 남아 원칙상 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 권리 리스크는 실질적으로 해소됐습니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영해 실질취득액을 73,000,000원으로 잡아도, 최근 12개월 평균 56,316,666원의 129.6%이고 최신 거래 62,500,000원보다 높습니다. 최근 거래 최고가 70,200,000원도 넘어섭니다. 게다가 이미 6회 유찰 이력이 있습니다. 따라서 결론은 분명합니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 가격은 보류. 이 물건은 낮은 최저가 착시가 아니라 최근 실거래에 비해 얼마에 취득하는지를 기준으로 판단해야 합니다.
