광주지방법원 2025타경51560. 광양시 중동 성호2차아파트 213동 20층 2005호입니다. 감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 벌써 7회 유찰된 물건으로, 외형상으로는 감정가보다 가격이 상당히 낮아졌습니다. 그러나 등기부를 보면 2024년 설정된 성준우의 주택임차권등기가 남아 있고, 보증금이 88,000,000원입니다. 2025년 압류에 앞서 성립한 임차권이라 일반적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있는 구조입니다.
다행히 이 사건에는 중요한 변화가 있습니다. 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 확약이 유효하고 실제 말소가 이행되면 해당 임차권의 잔액을 매수인이 부담하지 않습니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 단순히 보증금과 최저가를 비교하는 데서 끝나지 않고, 확약서의 법적 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 관건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제213동 제20층 제2005호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 실거래 전용 59.79㎡ · 24층 건물 중 20층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 복도식 · 사용승인 2007.04.30 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.05.22. 소유권 취득, 2022.06.08. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (감정가의 70% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 94,448,420원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18. 갑구 12번 압류 · 국(기흥세무서장) |
| 선순위 임차권 | 성준우 · 보증금 88,000,000원 · 2024.03.05. 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.07.23. 주택도시보증공사 제출 · 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
이 사건의 말소기준권리는 2025.04.18. 국(기흥세무서장)의 압류입니다. 이후 2025.05.27. 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거의 국민은행·농협은행 근저당권, 삼우중공업의 전세권 및 신탁등기도 이미 말소된 이력입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 2024.03.05. 성준우의 주택임차권등기입니다. 임차권등기에는 전입신고일과 확정일자가 모두 2020.05.06.로, 점유개시일은 2020.05.22.로 기재되어 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 분류되며, 보증금 88,000,000원이 배당으로 전부 변제되지 않으면 원칙적으로 잔액 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
|
성준우 전유부분 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.05.06 확정 2020.05.06 점유개시 2020.05.22 배당요구 2024.03.05 |
88,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 확약 제출 |
확인되는 실제 임차인은 성준우 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 이 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 또 다른 실제 임차인으로 계산하거나, 동일 임차보증금 88,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 경매신청 청구액 94,448,420원도 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 여부가 가격을 뒤집는다
광양 성호2차아파트의 비교 실거래 자료는 전용 59.79㎡를 대상으로 한 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원이며, 확인된 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 최저가 51,100,000원은 최근 평균의 90.7%로, 확약에 의해 인수가 해소된다면 평균보다 낮은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
거래가격은 45,000,000원~70,200,000원으로 폭넓게 분포합니다. 현재 최저가 51,100,000원은 최근 12건 평균보다 5,216,666원 낮은 수준입니다. 다만 저층에서는 45,000,000원과 48,500,000원 거래도 있어, 평균 이하라는 이유만으로 상당한 저가 낙찰을 보장할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,319,800원 |
| 1. 성준우 임차보증금(우선변제) | 88,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 | 94,448,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 51,100,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당액은 94,448,420원입니다. 해당 임차권에 관한 잔존 보증금반환청구권은 확약서에 따라 포기되는 것으로 분석하며, 실제 인수액은 확약 효력 확인을 전제로 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 있는 경우와 없는 경우
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (70%) | 51,100,000원 | 38,219,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (56%) | 40,880,000원 | 48,255,840원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (44.8%) | 32,704,000원 | 56,284,672원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 유찰에 따른 최저가 하락과 실제 취득 부담이 반드시 함께 줄어들지는 않는다는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 증가하여 매수인의 총 부담은 보증금 88,000,000원 수준에 머무릅니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 임차권에 대한 인수액은 각 회차 모두 0원으로, 실질취득은 낙찰가 중심으로 결정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 광양중진초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 초·중학교, 생활편의시설 등이 형성된 주거지역으로 주거환경과 입지조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다. 아파트부지는 4면이 도로와 접하고 내부 진출입 도로도 정비되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 24층 건물 중 20층으로, 복도식 아파트입니다. 위생·난방·도시가스·승강기·소방 관련 설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 사다리형 평지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지는 1,773세대이며 최근 동일 면적 거래가 확인되지만, 매매가격은 45,000,000원부터 70,200,000원까지 편차가 있습니다. 단지 경매 매각률 46%, 평균 유찰 4.7회도 고려해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 실제 임대관계가 확인되지 않았습니다. 임차권등기의 존재와 현재 실제 점유 상태는 구분하여 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.23. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원본과 적용 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 성준우의 실제 임차보증금 88,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 관계, 배당 후 잔존 채권 포기 범위를 확인해야 합니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
- 선순위 임차권 말소. 을구 7번 임차권등기가 매각 이후 확약 내용대로 말소되는지, 별도 협조나 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
- 다른 점유·임차관계. 확약은 성준우 임차권의 승계 채권에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 권리가 존재한다면 그 위험은 별도로 남을 수 있으므로 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 미납관리비. 2025년 6월 기준 미납관리비 758,710원이 기재되어 있습니다. 현재 누적액과 공용부분 관리비의 승계 가능 범위를 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 경매 대상은 213동이고 실거래 비교 집계는 성호2차(201~205동)으로 표시됩니다. 대상 동·층·향·내부상태에 맞는 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 7회 유찰 이력. 단지 평균 유찰 4.7회보다 많은 7회 유찰이 발생한 만큼 권리 위험 외의 원인이 있는지도 점검해야 합니다. 매각률 46%를 고려해 낙찰 후 환금 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당 및 세금. 예상배당은 집행비용과 임차보증금 중심의 추정입니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 신탁 관련 말소 이력 및 실제 입찰조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “인수 0원의 확실성”
광양 성호2차아파트 213동 2005호는 감정가 73,000,000원에서 최저가 51,100,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균이 56,316,666원이므로 현재 최저가는 평균의 90.7%입니다. 그러나 이 가격 비교가 의미 있으려면 먼저 선순위 보증금 88,000,000원의 인수 위험이 실제로 해소되어야 합니다.
그 해결의 핵심이 주택도시보증공사의 2026.07.23. 확약서입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 가격은 최근 평균보다 낮지만, 7회 유찰·46% 매각률·실거래 편차·점유 불확실성을 고려하면 무조건적인 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다.
반대로 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질취득 부담은 89,319,800원에 달해 최근 시세보다 훨씬 비싸집니다. 결국 이 물건의 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 권리 위험이 크고, 확약 확인 후에도 환금성과 적정 입찰가를 검토해야 합니다. 권리분석 종합 평가는 C등급으로, 가격 자체보다 확약서의 실효성과 7회 유찰의 배경이 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.
