광주지방법원 2025타경51566. 광양시 중동 성호2차아파트 204동 4층 411호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사올마이너이고, 2019.11.22. 매매를 원인으로 2020.01.08. 소유권을 취득했으며 거래가액은 63,000,000원입니다. 이후 박성규가 2022.03.22. 주민등록과 확정일자를 갖추었고, 보증금 76,000,000원의 주택임차권이 2024.03.25. 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 “선순위 임차권은 맞지만, 확약으로 실질 인수는 제거됐다”는 점입니다. 선언된 말소기준권리는 2025.04.18. 국의 압류인데, 박성규의 전입·확정일자와 주택임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 충당되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 65,000,000원 매각 기준 미배당액 12,570,000원을 계산합니다.
하지만 2026.07.23. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영하는 것이 맞습니다. 이 확약은 주택도시보증공사가 승계한 박성규 임차권에 한해 적용되며, 별도로 확인되는 실제 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 4층 411호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 24층 건물 내 4층 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2019.11.22. 매매 · 거래가액 63,000,000원 · 2020.01.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 81,138,184원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2025년 6월 기준 762,170원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2025.04.18. 국의 압류입니다. 박성규의 주민등록일과 확정일자는 2022.03.22., 임차권등기는 2024.03.25.이므로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다. 보증금은 76,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성규 실제 임차인 1명 | 전유부분 건물전부 주거(임차권등기) | 2022.03.22 | 2022.03.22 | 76,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 확약 반영 인수 0 |
등기부에는 2022.11.25. 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 등기된 이력이므로, 입찰 전 현재 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 확약이 권리를 정리해도 가격은 비싸다
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 비교 대상 전용면적은 59.79㎡로 본건과 일치하며, 최근 12건의 평균 거래가는 56,316,666원입니다. 본건 실질취득액은 확약 반영 시 최저가와 같은 65,000,000원이므로 최근 12개월 평균의 115.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
최근 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원이고, 가장 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 본건 최저가·실질취득액 65,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높을 뿐 아니라 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인처럼 보이는 숫자가 아니라 최근 실거래와 직접 비교해야 하며, 현재 가격에 가격 메리트 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 박성규 보증금(우선변제) | 76,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 81,138,184원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박성규 보증금은 12,570,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 표시되지만, 2026.07.23. 주택도시보증공사의 확약으로 그 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않기로 했으므로 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 적용되는 것은 이 승계 임차권에 한정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중동중교 남서측 인접. 근린상가·아파트·학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 북측·동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 인도가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물의 4층 411호, 복도식. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 화재경보, 소방, 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 중로1류·중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,773세대 단지이고 최근 동일면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가는 45,000,000원부터 70,200,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.23. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 박성규 주택임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 확약으로 실질 인수는 0원으로 보지만 실제 말소에 필요한 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재점검. 실질취득 65,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 115.4%이고 최신 거래 62,500,000원보다도 높습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2025년 6월 기준 미납관리비 762,170원이 기재되어 있으므로 공용부분 부담 범위와 추가 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 처음 보면 보증금 76,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰자가 거액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 65,000,000원 배당 시뮬레이션도 미배당액 12,570,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.07.23. 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 65,000,000원인데 최근 12개월 평균은 56,316,666원, 최신 거래는 62,500,000원입니다. 최근 평균 대비 비율도 115.4%입니다. 이미 6회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 4.5회이므로, 권리 리스크 해소만으로 현재 가격에 높은 점수를 줄 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 여전히 보수적으로 판단. 이 사건의 결론입니다.
