광주지방법원 순천지원 2025타경51566. 광양시 중동 성호2차아파트 204동 4층 411호입니다. 전용면적은 59.79㎡, 복도식 24층 건물의 4층에 위치한 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사올마이너이고, 2020년 1월 63,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 신청채권자의 청구금액은 81,138,184원입니다.
이 물건의 특징은 단순히 여러 차례 유찰된 아파트라는 사실이 아닙니다. 말소기준권리인 2025.04.18. 국(기흥세무서장)의 압류보다 앞서 2024.03.25. 박성규 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입신고일과 확정일자는 모두 2022.03.22.이며, 임차보증금은 76,000,000원입니다. 확약서가 없다면 낙찰대금이 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 약 7,600만원 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기한다는 확약서를 제출해 기존 인수 위험의 실질적 해소 여부가 분석의 핵심이 되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경51566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제204동 제4층 제411호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 중 4층 · 복도식 |
| 단지규모 / 준공 | 성호2차(201~205동) · 1,773세대 · 2003.11.07. |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.01.08. 소유권이전 · 거래가 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (감정가의 70% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 81,138,184원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.18. 갑구 10번 압류 · 국(처분청: 기흥세무서장) |
| 선순위 임차권 | 박성규 · 임차보증금 76,000,000원 · 2024.03.25. 임차권등기 |
| 확약서 | 2026.07.23. 주택도시보증공사 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계
등기부의 핵심은 기존 근저당권이 이미 말소되었다는 점입니다. 국민은행의 2014.06.12. 근저당권(채권최고액 39,600,000원)은 2020.01.15. 말소되었습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 그 근저당이 아니라 2025.04.18. 국가 압류입니다. 후순위 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
반면 임차인 박성규의 전입신고와 확정일자는 2022.03.22.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.03.25. 등기된 주택임차권은 보증금 76,000,000원을 담보하는 권리로, 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 하지만 이 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점이 일반적인 선순위 임차권 경매와 다른 부분입니다.
실제 임차인 1명 — 대항력·우선변제·승계 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박성규 전유부분 건물전부 |
76,000,000원 | 2022.03.22. 2022.03.22. |
대항력 있음
우선변제 있음
보증기관 승계
|
실질 0원 확약 미적용 시 31,719,000원 |
박성규의 임대차계약일은 2022.03.19., 점유개시일은 2022.03.21.이며, 전입신고일과 확정일자는 2022.03.22.입니다. 임차권등기는 2024.03.25. 접수되었고, 배당요구가 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차권으로 분석됩니다.
주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인이며, 동시에 경매신청채권자입니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 세거나 박성규의 보증금 76,000,000원에 보증기관 승계금액을 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 박성규 1명이며, 승계 관계는 같은 임차보증금 채권의 귀속 문제로 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약이 유효하다면 가격 메리트가 있다
성호2차(201~205동)는 1,773세대 규모의 아파트단지입니다. 동일 전용면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균 거래가격은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원으로 확인됩니다. 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하여 가격을 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
최근 실거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원으로 같은 면적 안에서도 가격 편차가 큽니다. 특히 대상 물건과 같은 4층 거래가 45,000,000원으로 확인되므로, 단순히 평균과의 차액만큼 수익을 기대할 수는 없습니다. 층·향·내부 상태에 따른 조정이 필요합니다.
확약이 적용되어 실제 취득대금을 최저가 45,500,000원으로 볼 수 있다면, 최근 12개월 평균 56,316,666원의 80.8%입니다. 평균보다 10,816,666원 낮고, 최신 거래 62,500,000원과 비교하면 17,000,000원 낮습니다. 다만 4층 실제 거래가격과는 500,000원 차이에 불과하므로 시세 대비 할인 여지는 존재하지만 모든 비교거래보다 저렴한 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,219,000원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 박성규 주택도시보증공사 승계 관계 |
76,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 별도 청구 표시 · 보증금 중복 합산 아님 |
81,138,184원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 45,500,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.7% 수준인 1,219,000원으로 추정한 값입니다. 예상배당액은 실제 배당표가 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 승계 채권과 경매신청채권을 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
유찰 회차별 인수 시나리오
아래는 각 회차의 낙찰가를 최저매각가로 가정한 비교입니다. 원칙상 인수액은 확약이 없을 때의 계산값이고, 확약 적용 인수액은 제출된 확약의 효력이 인정된다는 전제의 실질 부담입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 | 원칙상 총부담 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 70% |
45,500,000원 | 31,719,000원 | 77,219,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 감정가 56% |
36,400,000원 | 40,655,200원 | 77,055,200원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가 44.8% |
29,120,000원 | 47,804,160원 | 76,924,160원 | 0원 |
원칙상 총부담은 회차별 매각가와 예상 인수액의 단순 합계입니다. 집행비용 추정액 차이로 각 회차 합계에 소폭 차이가 있습니다. 확약 효력이 인정되면 표의 원칙상 인수액은 실제 취득부담에서 제외되며, 취득세·명도비·관리비 등 기타 비용은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 중동중학교 남서측 인접에 있습니다. 주변은 근린상가·아파트·학교 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 북측과 동측 왕복 2차선 포장도로 및 인도가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브지붕 24층 건물 내 4층 411호입니다. 복도식이며 도시가스 난방, 급·배수설비, 위생설비, 화재경보·소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역과 관련되며, 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수와 관련된 등기이므로, 경매 후 등기 처리 및 관련 의무의 존속 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,773세대 단지이며 같은 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 45,000,000원에서 70,200,000원까지 분산되어 있고, 단지 경매 매각률은 46%, 평균 유찰은 4.7회입니다. 거래가 존재한다는 점과 경매에서 쉽게 팔린다는 점은 구분해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인 — 최우선. 2026.07.23. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 원본으로 확인해야 합니다. 매수인에 대한 포기 효력, 적용 대상, 조건 및 법원 매각조건을 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 5번 박성규 임차권등기의 실제 말소 절차와 주택도시보증공사의 승계 범위를 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 이미 등기가 말소되었다고 판단하면 안 됩니다.
- 대항력·점유관계. 박성규의 전입일과 확정일자는 2022.03.22.입니다. 현 점유자, 점유의 법적 원인 및 별도 임차인 존재 여부를 확인하세요. 확약 외 권리가 확인되면 인수 위험을 새로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 9-1번 민간임대주택등기의 등록 상태와 경매 후 처리 절차를 확인하세요. 단순한 후순위 압류와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 미납관리비 762,170원. 2025년 6월 기준 미납관리비가 762,170원으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 최신 체납액, 공용부분과 전유부분 구분, 매수인에게 귀속될 수 있는 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 동일층 시세 점검. 같은 전용면적의 2026년 1월 4층 거래가 45,000,000원입니다. 현재 최저가 45,500,000원과 매우 가까우므로 내부 상태·수리비·향·거래시점 차이를 반영하여 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 검토. 단지 평균 유찰횟수 4.7회보다 많습니다. 선순위 보증금 문제가 입찰을 제약했을 가능성은 검토할 수 있지만, 그것만으로 7회 유찰의 원인이 확정되지는 않습니다. 이전 매각조건과 현재 조건의 변화를 확인하세요.
- 배당과 부대비용. 예상 집행비용 1,219,000원, 보증금 채권 배당 44,281,000원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·취득 관련 비용 및 명도비는 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 민간임대주택 관련 서류, 최신 실거래내역을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “4,550만원이 진짜 취득가인지, 확약서가 결정한다”
이 사건의 첫인상은 감정가 65,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰되어 45,500,000원에 나왔다는 것입니다. 하지만 더 중요한 숫자는 임차보증금 76,000,000원입니다. 대항력 있는 선순위 임차권이 그대로 살아 있다면 최저가를 낮춰 받아도 미배당 보증금을 인수해야 하므로 실질취득 부담은 최근 실거래 시세를 크게 웃돌 수 있습니다.
반대로 주택도시보증공사의 2026.07.23. 확약서가 유효하게 적용된다면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 그러면 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 거래 평균 56,316,666원의 80.8%로, 가격상 검토할 만한 구간이 됩니다. 다만 동일 단지 4층 거래가 45,000,000원이라는 점에서 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
종합 판단은 B등급, 66점. 확약서로 핵심 인수 문제가 해소된다는 점과 최근 평균 대비 가격 차이를 긍정적으로 평가했습니다. 그러나 7회 유찰, 매각률 46%, 민간임대주택등기, 미납관리비, 그리고 확약의 실제 효력 확인이라는 조건이 남아 있습니다. 확약 적용이 확인되지 않으면 가격 메리트 판단도 철회해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라, 확약서로 매수인의 잔존 보증금 부담이 확실히 소멸하는지에 있습니다.
