광주지방법원 2025타경51602. 광양시 중동 성호2차아파트 204동 19층 1903호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 주택임차권 82,000,000원입니다. 임차권자 남유미는 2020.07.13. 주민등록을 마쳤고, 임차권등기는 2024.05.07. 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025.06.04.로 뒤에 있어, 원자료상 이 임차권은 대항력 있는 선순위 인수권리로 분류됩니다.
그대로라면 현재 최저가 65,000,000원보다 보증금 82,000,000원이 크므로, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 약 82,000,000원에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.08.07. 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 24층 중 19층 |
| 현재 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.06.30. 소유권이전 · 거래가액 64,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,708,435원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
현재 등기부에서 중요한 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 남유미의 임차보증금은 82,000,000원이고 주민등록일은 2020.07.13., 점유개시일은 2020.07.10., 임대차계약일과 확정일자는 최초 2020.06.05., 갱신 2022.06.20.입니다. 경매개시결정 2025.06.04.보다 앞선 권리여서 원자료상 대항력 있음·매수인 인수로 잡혀 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 남유미 | 82,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 기재된 것이므로 남유미의 82,000,000원과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 확약은 이 임차권에 대해서만 잔존 청구권 포기와 말소 동의를 한 것이며, 그 효력 밖의 별도 임차인이나 별도 권리가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6,500만원도 최근 시세 이상
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 대상 면적 59.79㎡와 일치하는 최근 12건 실거래 평균은 56,316,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 65,000,000원은 이 평균의 115.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최근 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원이고 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 현재 최저가 65,000,000원은 최근 평균보다 8,683,334원 높고, 최신 거래보다도 2,500,000원 높습니다. 따라서 6회 유찰 이력만 보고 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 임차인 남유미 보증금 | 82,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 86,708,435원 | 63,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당 계산상 남유미 보증금 82,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 산정되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 63,430,000원이 배당되어 23,278,435원의 미배당이 남습니다. 다만 2026.08.07. 확약에 따라 이 임차권의 매수인 잔존 보증금반환청구는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약 없으면 8,200만원 고정, 확약 적용 시 낙찰가가 실질취득
| 회차 | 낙찰가 가정 | 원 계산 인수액 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 65,000,000원 | 82,000,000원 | 65,000,000원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 52,000,000원 | 82,000,000원 | 52,000,000원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 41,600,000원 | 82,000,000원 | 41,600,000원* |
확약이 없다면 보증금이 각 회차 낙찰가를 모두 웃돌아 매수인의 실질 부담은 약 82,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 보아 각 회차의 실질취득은 낙찰가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·학교·점포 등이 소재하는 성숙된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지는 동·서·남·북으로 도로에 접해 각각 진출입합니다.
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 중 19층입니다.
- 단지. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지이며 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 관리비. 2025년 6월 기준 미납관리비 250,410원이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07. 확약서의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약에 따라 실질 인수는 0원*으로 판단하지만 실제 말소 절차와 제출서류를 매각기록에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 65,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 115.4%, 최신 거래 62,500,000원보다도 2,500,000원 높습니다.
- 6회 유찰 숫자에 현혹 금지. 현재 최저가는 감정가와 같은 65,000,000원입니다. 유찰 횟수 자체가 할인율을 의미하지 않습니다.
- 미납관리비 확인. 2025년 6월 기준 250,410원의 미납관리비가 기재돼 있으므로 공용부분 승계 여부와 현재 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 82,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 65,000,000원보다 더 큰 인수부담을 떠안을 수 있는 위험형입니다. 원 구조대로라면 낙찰가를 아무리 낮춰도 실질취득은 약 82,000,000원에 고정됩니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다.
문제는 그 다음입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 65,000,000원조차 최근 12개월 평균 56,316,666원의 115.4%이고 최신 거래 62,500,000원보다 높습니다. 게다가 이미 6회 유찰 이력이 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상인 물건입니다. 권리만 보고 점수를 올리기보다 가격과 유찰 이력을 함께 반영해야 합니다.
* 2026.08.07. 제출된 확약서에 따라 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 조건을 적용한 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 원 계산상 보증금 82,000,000원은 매수인 인수 대상입니다.
