광주지방법원 2025타경51602. 전라남도 광양시 중동 성호2차아파트 204동 19층 1903호입니다. 전용면적 59.79㎡의 아파트로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 주식회사케이라클이며, 2020년 6월 30일 거래가 64,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 특이점은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권입니다. 임차인 남유미의 주택임차권은 2024년 5월 7일 등기됐고, 주민등록일자는 2020년 7월 13일입니다. 반면 말소기준으로 표시된 강제경매개시결정은 2025년 6월 4일입니다. 따라서 일반적인 경매라면 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제가 낙찰자에게 직접적인 위험으로 이어집니다.
그런데 2026년 8월 7일자로 제출된 확약서가 판단을 바꿉니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 이 문언이 유효하게 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 원본 확약서와 매각조건에 대한 최종 대조는 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51602 (강제경매 · 순천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 제204동 제19층 제1903호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 지상 24층 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.06.30 소유권이전 · 거래가 64,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (감정가 70% · 7회 유찰) |
| 입찰보증금 기준 | 매각조건에 따른 보증금률 및 금액 별도 확인 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,708,435원 |
| 임차권자 / 보증금 | 남유미 / 82,000,000원 |
| 실질 인수액 | 0원 (2026.08.07 확약의 유효한 적용 전제) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기부에 나타나는 실제 임차인은 남유미 1명입니다. 주택도시보증공사는 별개의 추가 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 동일한 임대차보증금을 임차인과 보증기관의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 남유미 전유부분 건물 전부 |
82,000,000원 | 대항력 有 | 배당관계 확인 | 보증기관 승계 확약 반영 인수 0원 |
| 임대차계약 | 최초 2020.06.05 · 갱신 2022.06.20 |
|---|---|
| 점유개시 | 2020.07.10 |
| 주민등록일 | 2020.07.13 |
| 확정일자 | 최초 2020.06.05 · 갱신 2022.06.20 |
| 임차권등기 | 2024.05.07 · 을구 5번 |
| 배당요구 관련 | 2024.05.07 배당요구 기재 · 실제 우선배당 여부는 별도 확인 |
| 임차권 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 | 2026.08.07 · 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (확약의 효력 및 적용 범위 확인 전제) |
임차권에는 최초 및 갱신 확정일자가 기재되어 있으므로 우선변제권의 성립·행사 여부를 단순히 없다고 단정할 수 없습니다. 예상배당에서는 임차인에게 배당액을 배정하지 않았지만, 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 확약의 실질 인수액 0원 판단은 배당 결과와 무관하게 잔존 청구권을 포기한다는 제출 문언에 근거합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 권리검증이 선행
성호2차아파트(201~205동)는 1,773세대, 2003년 11월 준공 단지입니다. 전용 59.79㎡ 동일 면적 실거래 12건의 평균은 56,316,666원이며, 최근 12개월 평균 역시 같은 금액입니다. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 평균의 80.8%입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 4월 62,500,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
동일 면적 실거래는 45,000,000원~70,200,000원까지 분포합니다. 19층 거래 사례도 52,500,000원으로 확인됩니다. 따라서 19층인 본건의 최저가 45,500,000원은 최근 거래 사례에 비해 낮은 가격이지만, 층만으로 개별 세대의 상태나 적정 매각가를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,219,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 86,708,435원 | 44,281,000원 |
| 임차권 남유미 · 보증금 | 82,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 42,427,435원 |
예상배당은 집행비용 1,219,000원과 신청채권자 배당 44,281,000원으로 구성됩니다. 신청채권 미배당액은 42,427,435원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 이는 추정 배당표로 실제 법원 배당순위·배당액과 달라질 수 있습니다. 임차보증금 82,000,000원은 원칙상 매수인 인수위험 금액으로 표시되지만, 2026.08.07 확약을 유효하게 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 인수액을 구분해야 한다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (70%) | 45,500,000원 | 44,281,000원 | 42,427,435원 |
| 8회 유찰 시 (56%) | 36,400,000원 | 35,344,800원 | 51,363,635원 |
| 9회 유찰 시 (44.8%) | 29,120,000원 | 28,195,840원 | 58,512,595원 |
유찰이 반복되면 입찰 최저가는 낮아지지만 신청채권자의 회수금액도 함께 줄어듭니다. 중요한 점은 신청채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념이라는 것입니다.
확약이 없다면 대항력 있는 임차권의 미반환 보증금이 낙찰자에게 부담될 수 있어 최저가 인하만으로 실질취득비용이 저렴해진다고 단정할 수 없습니다. 반면 본건은 주택도시보증공사가 배당 부족에도 불구하고 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 확약을 제출했으므로, 해당 확약이 유효한 경우에 한하여 회차별 매수가격 하락이 실질 취득비용 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설·점포 등이 섞인 성숙된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 동·서·남·북으로 도로와 접해 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 24층 중 19층입니다. 위생·급배수·도시가스설비와 승강기·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 성호2차아파트 201~205동은 1,773세대이며 2003.11.07 준공 단지입니다. 같은 면적의 거래 사례가 존재하나 가격 편차가 큽니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 규제가 있습니다. 공시지가 698,300원/㎡, 단지 토지면적 13,211.6㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가에서 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실내 상태와 실제 점유현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래는 45,000,000원부터 70,200,000원까지 분포합니다. 단지 경매 평균 유찰 4.7회, 낙찰률 46%로, 일반 매매가격과 경매 환금성을 구분해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 최우선 확인. 2026.08.07.자 주택도시보증공사 확약서의 원문, 제출 사실, 대상 임차권 및 적용 범위를 대조합니다. 매수인에 대한 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 무조건적이고 유효한지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 을구 5번 남유미 주택임차권의 승계관계와 매각 후 말소 절차를 확인합니다. 등기상 보증금 82,000,000원과 확약 반영 실질 인수액 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유상태는 별개의 문제입니다. 현재 거주자, 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 9-1번 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 후 등록 상태, 의무기간 및 말소 관계를 확인합니다.
- 미납관리비. 2025년 6월 기준 미납관리비 250,410원이 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 체납액을 확인하고 공용부분 관리비 등 승계 가능 금액을 따져야 합니다.
- 배당순위 확인. 임차권의 확정일자와 배당요구 기재를 대조하여 실제 우선변제·배당관계를 확인합니다. 예상배당표의 임차인 배당 0원을 확정 결과로 보아서는 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 선순위 임차권, 법적 권리관계, 점유 상태, 물건 상태, 수요 부족 등 유찰 원인을 점검합니다. 최근 평균보다 저렴하다는 이유만으로 응찰하지 않습니다.
- 매각조건 및 보증금 확인. 2026.10.26 매각기일의 변경 여부, 특별매각조건, 입찰보증금률 및 매수인 부담사항을 법원 공고와 매각물건명세서에서 재확인합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 56,316,666원과 최신 거래 62,500,000원을 참고하되 층·향·수리상태·실제 거래조건 차이를 반영합니다.
맺으며 — “4,550만원보다 확약서가 먼저다”
이 사건은 최저가만 보면 최근 시세 대비 할인된 아파트 경매물건입니다. 감정가 6,500만원에서 최저가 4,550만원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 5,631만원보다 낮습니다. 최신 거래 6,250만원과 비교해도 낮은 가격입니다.
그러나 8,200만원의 선순위 대항력 임차권이 존재한다는 사실이 분석의 출발점입니다. 일반적인 인수형 임차권이라면 최저가보다 미반환 보증금이 실질취득금액에 미치는 영향이 중요합니다. 본건은 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있는 예외가 마련되었습니다.
그럼에도 7회 유찰이라는 이력은 가볍지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 4.7회를 넘어섰으며, 낙찰률도 46%입니다. 여기에 민간임대주택등기와 과거 미납관리비 내역도 점검해야 합니다. 가격 할인은 인정하지만 법적 확인과 환금성 우려 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
결론은 '확약의 효력 확인 후 가격 검토'입니다. 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 유효하고 다른 인수권리 및 점유상 문제가 없다면 현재 최저가는 최근 거래 대비 가격 경쟁력을 갖습니다. 반대로 확약의 적용에 문제가 있다면 선순위 임차보증금 부담으로 투자 판단이 달라집니다. 따라서 권리 원본 확인 전에는 입찰 보류, 확인 후에도 7회 유찰의 원인을 검증하는 것이 이 사건의 핵심 전략입니다.
