497,720,000원
광주지방법원 2025타경51680. 여수시 화장동 815-1 일대의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 1층 주차장·다가구주택, 2·3층 다가구주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물이고, 토지면적은 398.1㎡입니다. 소유권은 송동한 지분 10분의 3, 한미프랜트주식회사 지분 10분의 7로 구성돼 있습니다. 말소기준권리는 2021.10.27 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 과거 송형명의 근저당권과 부산은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 경매개시결정·기술보증기금 가압류· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기보다 먼저 확인할 것은 점유관계입니다. 송형명은 2019.04.18 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 선순위 전입 사실만 놓고 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수 0원’으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51680 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화장동 815-1 · 등기 표기 815-1, 815-13 · 도로명주소 전라남도 여수시 화산4길 85-26 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주차장·다가구주택 · 2·3층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 |
| 소유자 | 송동한 10분의 3 · 한미프랜트주식회사 10분의 7 |
| 토지 | 398.1㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,735,911,000원 / 497,720,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
말소기준은 2021.10.27 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 2025.06.24 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.08.11 기술보증기금 가압류 520,000,000원, 2025.11.10 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019.04.24 송형명 근저당권 300,000,000원은 2020.11.25 말소됐고, 2020.11.25 부산은행 근저당권 1,633,500,000원도 2021.10.22 말소됐습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송형명 | 2019.04.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자는 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 송형명은 등기부상 2019.04.24 송동한 지분의 근저당권자였던 동일 인물로, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 사정은 임차관계의 실체를 추가 확인해야 한다는 신호이지, 임차인 지위를 곧바로 부정하는 근거는 아닙니다.
② 가격 — 5회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 1,735,911,000원에서 현재 최저매각가는 497,720,000원까지 내려왔고, 현재 회차는 5회 유찰·감정가 29%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 398,176,000원(감정가 23%), 7회 유찰 시 318,540,800원(감정가 18%)입니다.
하지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 무조건 총취득비용도 함께 낮아진다고 보는 방식은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,377,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 490,342,800원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 520,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 1,720,000,000원 | 1,229,657,200원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,377,200원을 제외한 490,342,800원이 중소기업은행에 배당되고, 기술보증기금 배당과 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다. 다만 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제와 송형명의 미상 보증금이 반영되지 않았으므로, 표의 매수인 인수 0원 추정치를 실제 인수 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 화장동 소재 무선초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택이 대부분인 주거지대입니다.
- 교통. 북측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 주차장·다가구주택, 2·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·냉난방·태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 398.1㎡, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 495,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 송형명 임대차 실체 확인. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 별도 검증. 송형명이 과거 송동한 지분의 근저당권자였던 동일 인물이라는 사실만으로 임차관계를 부정하지 말고 관계와 자금 흐름을 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 497,720,000원은 현재 최저매각가일 뿐, 미상 보증금이 인수되면 실제 총취득비용은 달라집니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 29%까지 하락한 상태이므로 권리·점유·물건 상태와 시장 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 합병·OPEN 구조 확인. 815-1·815-13 관련 토지 합병관계와 1층 OPEN 구조의 공부상 처리 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 선순위 점유관계가 먼저다
감정가 1,735,911,000원에서 5회 유찰돼 최저가는 497,720,000원, 감정가 29%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 ‘많이 떨어졌다’보다 ‘누가 얼마를 들고 점유하고 있는가’가 먼저입니다. 송형명은 2019.04.18 전입해 2021.10.27 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 관계가 미상이고, 과거 송동한 지분의 근저당권자였던 동일 인물이기도 합니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만 선순위 점유관계가 해소됐다는 근거는 없습니다. 따라서 현 단계 결론은 대항력 가능·미상, 인수액 미상, 실질취득가 미확정입니다. 최근 실거래 비교값도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 5회 유찰은 가격 메리트의 확정 신호가 아니라, 임차관계와 물건 상태를 더 엄격히 확인해야 할 신호로 보는 편이 맞습니다.
