광주지방법원 2025타경51687. 전남 광양시 중동 성호아파트 107동 1805호, 전용 49.95㎡의 아파트입니다. 겉으로 보면 감정가 5,700만원에서 3,990만원으로 내려온 저가 아파트입니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부에 55,000,000원의 주택임차권이 남아 있고, 임차인의 전입일과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 원칙적인 권리 구조는 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 부담할 수 있는 형태입니다.
이 물건의 판단을 바꾸는 문서는 2026년 7월 23일 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다. 보증기관은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약의 효력이 예정대로 적용된다면 매수인이 부담할 해당 보증금 잔액은 실질적으로 0원입니다. 다만 확약서가 적용되는 승계채권의 범위는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51687 (강제경매 · 순천지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 제107동 제18층 제1805호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 광장로 112-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.95㎡ · 철근콘크리트조 18층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 장은희 (2021.11.03. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 | 57,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,900,000원 (감정가 70% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 59,805,153원 |
| 선행 임차보증금 | 유진 · 55,000,000원 (대항력 및 우선변제권 있음) |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 해당 승계보증금 실질 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 미납관리비 | 798,250원 (2025년 7월 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
이 물건의 말소기준은 2025.06.27. 강제경매개시결정입니다. 주요 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소되어 있으며, 현재 중요한 권리는 2023.11.30. 등기된 유진의 주택임차권입니다. 유진의 전입신고와 확정일자는 모두 2021.11.29.로, 경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 보증기관 승계
확인되는 실제 임차인은 유진 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로, 유진과 별도로 보증금 55,000,000원을 한 번 더 합산하는 임차인이 아닙니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
유진
전유부분 건물 전부 · 주거용 임차권등기
|
55,000,000원 |
전입 2021.11.29. 확정 2021.11.29. 임차권등기 2023.11.30. |
대항력 有
우선변제 有
보증기관 승계
확약 제출
|
실질 0원
확약 없으면 16,218,200원
|
유진은 임대차계약일 2021.11.12., 전입 및 점유개시일 2021.11.29., 확정일자 2021.11.29.인 임차인입니다. 배당요구도 확인되며, 임차권등기는 2023.11.30. 이루어졌습니다. 확약서는 유진의 임대차보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 제출한 것으로, 그 효력을 전제로 하면 매수인은 해당 미배당금을 부담하지 않습니다.
※ 16,218,200원은 확약서가 없는 경우 현재 최저가 기준으로 발생하는 배당 부족분의 계산값입니다. 확약에 따라 매수인이 실제 부담하는 인수금으로 더하지 않습니다. 임차권등기의 말소 이행 및 실제 점유·인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
성호1차는 1,362세대, 1998.05.09. 준공 아파트입니다. 동일 전용면적 49.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 47,443,333원입니다. 현재 최저가 39,900,000원은 평균의 84.1%에 해당합니다.
그러나 최근 거래 순서를 보면 주의할 점이 있습니다. 2026년 2월 56,500,000원, 3월 49,000,000원, 4월 39,500,000원으로 최신 거래가격이 낮아졌습니다. 따라서 과거 거래가 섞인 평균만 보고 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 39,500,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 56,500,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 16 | 48,500,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 16 | 58,820,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 47,443,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,118,200원 |
| 1. 유진 임차보증금(주택도시보증공사 승계채권) | 55,000,000원 | 38,781,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 59,805,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 확약 전 보증금 미배당분 | 55,000,000원 | 16,218,200원 |
| 확약 적용 후 매수인 인수 | — | 실질 0원 |
위 배당액은 추정치입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이자 경매신청채권자로 등장하지만, 동일한 승계채권을 서로 독립적인 보증금 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 몫 0원은 제시된 배당계산상 수치이며, 확정 배당표와 실제 권리관계는 법원에서 확인해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 가치
이 사건은 최저가보다 보증금이 큰 대항력 임차권 인수형입니다. 확약서가 없으면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당분이 증가하여, 부대비용 등을 제외한 실질 취득부담이 보증금 55,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수추정 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰) | 39,900,000원 | 16,218,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 31,920,000원 | 24,054,560원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 25,536,000원 | 30,323,648원 | 0원 |
확약서의 효력이 유지된다면 각 회차의 실질 취득기준은 낙찰가 자체가 됩니다. 반면 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당분이 늘어나 실질부담이 크게 줄지 않습니다. 위 인수추정액은 회차별 집행비용 추정이 반영되어 보증금과 합계가 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 중동초등학교 동측 인근이며, 주변에 아파트단지와 근린상가가 혼재합니다. 일반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 최상층인 18층 1805호입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 확인됩니다. 최상층의 누수 및 단열 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며, 교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가 자료상 705,200원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,362세대 단지이지만 동일 평형 실거래가격이 35,000,000원부터 58,820,000원까지 분산되어 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 6.2회라는 점도 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.23. 주택도시보증공사 확약서의 잔존 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 승계채권 중복 계산 금지. 실제 임차인은 유진 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인입니다. 두 사람의 보증금을 각각 독립 채권처럼 더하지 않아야 합니다.
- 임차권 말소 및 점유 확인. 확약서는 잔존 보증금반환청구권에 관한 것이므로, 실제 임차권등기 말소 절차와 점유자의 인도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2025년 7월 기준 미납관리비 798,250원이 명시되어 있습니다. 입찰 전 최신 체납액, 공용부분 해당액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 최신 거래 중심 가격 검토. 2026년 4월 거래가 39,500,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 평균 47,443,333원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 최상층 현장 점검. 18층 건물의 18층 호수이므로 누수, 단열, 창호, 설비 상태와 실제 수리 필요성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 확인하고, 매각기일과 최저가의 변경 여부도 입찰 전 점검해야 합니다.
맺으며 — “보증금 함정은 풀렸지만, 가격은 아직 신중하게”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 유진의 보증금 55,000,000원은 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 원칙적으로 낙찰자가 미배당분을 부담할 수 있는 권리입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.23. 잔존 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 해당 인수 부담은 실질적으로 해소되었습니다.
둘째, 가격은 별개입니다. 현재 최저가 39,900,000원은 최근 12개월 평균 47,443,333원보다 낮지만, 가장 최근 거래 39,500,000원보다 높습니다. 최신 거래가 앞선 거래보다 낮아진 점과 이미 6회 유찰된 이력을 감안하면, 현재 가격을 확실한 저가 매수 기회로 평가할 근거는 부족합니다.
결론은 “권리 부담은 확약으로 해소, 가격 메리트는 보류”입니다. 보증기관 확약의 원본과 실제 말소 이행 가능성을 확인하고, 미납관리비·점유·최상층 상태를 점검한 뒤, 최신 실거래가에 기반해 보수적으로 입찰 여부를 판단하는 편이 적절합니다.
