광주지방법원 2025타경51687. 광양시 중동 성호아파트 107동 18층 1805호입니다. 현재 소유자는 장은희이고, 2021.10.26 매매를 원인으로 2021.11.03 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 50,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 2023.11.30 등기된 유진의 주택임차권 55,000,000원입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.11.29로 강제경매개시결정인 2025.06.27보다 앞서 대항력이 인정되고 우선변제권도 있습니다.
등기 순서만 보면 매수인이 잔존 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.07.23 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 배당으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건은 확약 반영 후 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 18층 1805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.95㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 중 18층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 장은희 · 2021.10.26 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 59,805,153원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
현재 권리분석의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.06.27입니다. 과거 근저당·전세권 등은 이미 말소됐고, 현재 문제되는 권리는 2023.11.30 등기된 주택임차권입니다. 임차인 유진은 2021.11.29 전입·점유개시·확정일자를 갖춰 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.23 확약 때문에 미배당분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유진 | 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 2021.11.29 | 2021.11.29 | 55,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·실질 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 120.1%
성호1차 동일 면적 49.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면 평균은 47,443,333원입니다. 현재 최저매각가 57,000,000원은 이 최근 평균의 120.1%입니다. 최신 거래인 2026.04 거래가 역시 39,500,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 39,500,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 56,500,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 16 | 48,500,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 16 | 58,820,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 47,443,333원 |
최근 12건 거래범위는 35,000,000원~58,820,000원입니다. 현재 최저가 57,000,000원은 이 범위의 상단에 가깝고 최근 12개월 평균보다 높습니다. 따라서 선순위 임차권 위험이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 1. 임차인 유진 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 59,805,153원 | 574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 57,000,000원 가정 시 임차보증금 55,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 574,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 59,231,153원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이며, 추가 유찰 시 계산상 잔존 보증금이 생기더라도 2026.07.23 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 중동초등학교 동측 인근으로, 부근은 아파트단지와 근린상가가 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물의 18층 1805호이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류·중로2류·소로1류와 접하고, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 705,200원/㎡입니다.
- 환금성. 성호1차는 1,362세대이며 1998.05.09 준공됐습니다. 동일 면적 최근 12건 실거래는 35,000,000원~58,820,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.23 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 47,443,333원의 120.1%입니다. 권리 안전성만 보고 현재 가격을 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래인 2026.04 실거래는 39,500,000원입니다. 18층이라는 개별 조건을 감안하더라도 최근 거래 흐름과의 괴리를 점검해야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 7월 기준 미납관리비 798,250원이 있으므로 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 유찰 이력 점검. 현재 5회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.2회입니다. 추가 유찰 시 가격과 확약의 실질 효과를 함께 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 표면적으로는 선순위 임차권 때문에 까다로워 보입니다. 실제로 유진의 보증금 55,000,000원은 전입·점유·확정일자가 2021.11.29로 강제경매개시결정 2025.06.27보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.23 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반대로 가격은 여전히 부담스럽습니다. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 47,443,333원의 120.1%이고, 최신 거래 39,500,000원보다도 높습니다. 5회 유찰된 사건임에도 현재 가격이 최근 시세 위에 있다는 점이 핵심입니다. 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.
