광주지방법원 2025타경51716. 구례읍 봉동리 ‘구례메디칼’ 1층 101호로 표시된 근린시설입니다. 현재 소유자는 정다운주식회사이고, 2021.04.09. 설정된 구례농업협동조합 근저당 채권최고액 1,560,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 구례군 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 보면 비교적 명료하지만, 이 사건의 핵심은 별도 신고된 유치권입니다. 2025.09.12. 이훈이 공사대금 10,450,000원을 위한 유치권을 신고했고, 매각물건명세서에는 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액 0원과 유치권 리스크는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 370-1 구례메디칼 1층101호 · 도로명주소 전라남도 구례군 구례읍 로터리길 17 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태상 의원·소매점·병원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 · 화강석 등 외벽 · 승강기·급배수·위생·화재탐지경보·실내소화전설비 |
| 소유자 | 정다운주식회사 (2022.06.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,811,000,000원 / 1,014,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구례농업협동조합 / 1,198,522,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.03.24. 구례새마을금고 근저당 480,000,000원이 먼저 설정됐으나 2021.04.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.04.09. 구례농업협동조합 근저당 1,560,000,000원입니다. 이후의 구례군 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현숙 | 101호 · 주거 | 2023.09.14 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이훈 | 301호 | 2023.02.15 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이병인 | 401호 · 주거 | 2024.12.31 | 20,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.04.09. 이후입니다. 따라서 주택임대차 대항력으로 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 이훈과 이병인은 2025.07.15. 배당요구를 했고, 박현숙의 보증금은 미상입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
이 물건은 감정가 1,811,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 1,014,160,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 709,912,000원(39.2%), 4회 유찰 시 496,938,399원(27.44%)으로 제시되어 있습니다.
다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 동일 조건의 검증된 실거래 비교값을 근거로 제시하지 않으므로, 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 특히 감정평가 이용상태상 6개 기호 가운데 의원·소매점 등 4개가 공실로 기재되어 있어, 임대수익과 실제 점유·영업 상태 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,014,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,541,600원 |
| 1. 근저당 · 구례농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,001,618,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 구례농업협동조합 채권최고액 대비 558,381,600원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 확정 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 유치권 신고는 이 배당표의 확정 인수액과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 구례군 구례읍 봉동리 소재 구례경찰서 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 의원(현 공실), 소매점(현 공실), 의원(현 공실), 병원(정신건강의학과), 병원(치과), 의원(현 공실)로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 469.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 926,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역·가축사육제한구역에 해당하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. 이훈이 신고한 공사대금 10,450,000원의 공사계약·세금계산서·지급내역·채권 발생시점을 확인하세요.
- 점유 확인. 유치권은 점유와 밀접하므로 이훈의 실제 점유 부분과 점유의 계속성, 현장 출입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 대조. 박현숙 101호, 이훈 301호, 이병인 401호의 실제 점유 현황과 계약관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 6개 기호 중 4개가 공실로 표시되어 있으므로 현 임대차·영업 여부와 내부 상태를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 56%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 근린시설의 임대수익과 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검증하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부를 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 유치권은 확인 전까지 변수다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 그 뒤 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 확정 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 깔끔합니다.
하지만 2025.09.12. 이훈의 공사대금 10,450,000원 유치권 신고가 남아 있고, 매각물건명세서도 그 성립 여부를 확정하지 않았습니다. 여기에 2회 유찰, 근린시설 용도, 감정평가상 6개 기호 중 4개 공실이라는 요소가 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 가점을 주기보다, 유치권의 실체와 현장 점유·임대 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
