광주지방법원 2025타경51731. 광양시 광양읍 덕례리 흥한에르가 103동 1904호, 전용 71.857㎡ 아파트입니다. 이 물건의 특징은 감정가 대비 최저매각가가 49%로 낮아졌다는 점입니다. 하지만 등기부에는 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 있습니다. 임차인 권영욱은 2020년 1월 3일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2020년 2월 4일 설정됐습니다. 따라서 매각물건명세서에서도 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 명시하고 있습니다.

문제는 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 그만큼 낮아지지 않는다는 사실입니다. 임차보증금 135,000,000원을 전액 변제해야 하는 구조라면 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 돈이 줄어드는 만큼 낙찰자의 인수 부담이 커집니다. 제시된 배당 시나리오에서는 집행비용 때문에 실질취득액이 보증금보다 조금 높으며, 추후 유찰되어도 총 취득부담은 약 1.36억~1.37억원 수준으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2020년 2월 4일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 30,000,000,000원과 공동담보목록이 기재되어 있으며, 같은 날 채권최고액 74,400,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기도 있습니다. 따라서 최초 채권최고액 전체를 이 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차인의 전입일은 2020.01.03으로 근저당권 설정일인 2020.02.04보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2019.12.09이며, 임차권등기는 2022.07.21에 설정됐습니다. 실제 임차인은 권영욱 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 등장하며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

흥한에르가는 420세대 아파트로, 2019.06.14 준공됐습니다. 비교 평형은 전용 71.86㎡이며 최근 12건의 평균 실거래가는 196,250,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.04의 190,000,000원입니다.

최근 12건 평균에는 2025.05의 238,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 반면 2026년 거래는 180,000,000원~190,000,000원 수준으로 나타납니다. 따라서 평균만으로 가격 경쟁력을 과장하지 않고, 가장 최근 거래가 190,000,000원과도 함께 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)

매각대금 94,570,000원 중 집행비용 2,102,260원을 제외한 92,467,740원을 임차인에게 배당하는 가정입니다. 보증금 잔액 42,532,260원은 매수인 인수예상액입니다. 다만 임차인의 확정일자가 근저당권 설정일보다 늦으므로 배당순위 검증이 필수이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 우리은행의 30,000,000,000원은 공동담보 관련 등기상 채권최고액 기준입니다.

유찰 시뮬레이션 — 최저가는 내려가도 인수는 늘어난다

현재 시나리오에서 3회, 4회 유찰로 넘어가면 최저매각가는 크게 낮아집니다. 그러나 임차인의 미배당 보증금이 늘어나면서 실질취득은 137,102,260원 → 136,591,582원 → 136,234,107원으로 소폭만 감소합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시 광양읍 덕례리 흥한에르가 103동 내 위치하며, 주변은 야산지대·아파트 단지·근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 단지 남측으로 주요 간선도로가 통과하고, 단지 남동측에 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 최상층인 19층 1904호입니다. 계단식·준남향이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역 및 장애물제한표면구역 등이 토지이용계획에 포함됩니다. 공시지가는 313,500원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며 위반건축물 표시도 없습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 420세대 단지이며 최근 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 180,000,000원~238,000,000원의 거래 편차가 있으므로 최상층 개별 호실의 가격은 별도로 평가해야 합니다.
• 경매시장. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 30.0%입니다. 본건은 이미 2회 유찰됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력·인수 확인. 권영욱의 전입 2020.01.03, 근저당 설정 2020.02.04, 임차권등기 2022.07.21의 순서를 원본으로 대조하세요. 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금 변경. 배당 계산에 사용된 135,000,000원과 등기상 변경금액 139,050,000원의 관계를 확인하세요. 최종 보증금과 실제 반환채무에 따라 실질취득액이 달라집니다.
• 배당순위 재검증. 우리은행 근저당권 설정일은 확정일자보다 앞섭니다. 배당표상 임차인 우선배당 가정이 실제 권리순위 및 공동담보관계와 일치하는지 확인하세요.
• 토지 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있습니다. 토지등기사항전부증명서 및 매각물건명세서에서 권리 내용과 처리 여부를 확인하세요.
• 금지사항등기. 갑구에 기재된 임차인 동의 관련 금지사항등기가 매각과 소유권 취득에 미치는 영향을 검토하세요.
• 미납관리비. 2025.07.18 기준 미납관리비는 1,202,090원입니다. 입찰 전 현재 체납액, 공용부분 해당액 및 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
• 명도·점유. 임차권등기와 실제 현장 점유상태는 구분해 확인해야 합니다. 보증금 정산 및 명도에 필요한 추가 자금과 기간을 검토하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 94,570,000원이 아니라 예상 인수액을 합산한 137,102,260원을 기준으로 판단하세요. 배당순위가 달라지는 경우도 별도로 계산해야 합니다.
• 시세 재확인. 최근 평균 196,250,000원과 최신 거래 190,000,000원을 모두 검토하고, 대상 호실의 최상층·준남향·내부 상태를 반영해 적정가를 판단하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 중요하다”

이 사건의 표면적인 장점은 명확합니다. 감정가 193,000,000원인 아파트가 2회 유찰되어 최저가 94,570,000원에 나왔습니다. 하지만 최저가만으로 수익성을 판단하면 가장 중요한 권리관계를 놓치게 됩니다.

임차인 권영욱은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 배당금만으로 보증금이 모두 반환되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수합니다. 제시된 배당 시나리오에 따른 실질취득은 137,102,260원으로, 최저가가 아니라 이 금액을 최근 12건 평균 196,250,000원 및 최신 거래 190,000,000원과 비교해야 합니다.

이 실질취득금액만 놓고 보면 시세 대비 가격상 여유가 있습니다. 그러나 확정일자가 근저당권 설정일보다 늦고, 등기상 변경 보증금과 토지 별도등기까지 확인해야 한다는 점에서 예상배당을 그대로 믿고 입찰하기는 어렵습니다. 실제 배당액이 줄어들면 실질취득비용이 크게 증가할 수 있습니다.

결론은 가격상 관심 대상이지만, 권리 검증 전에는 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 더 기다리는 일이 아니라, 임차인의 최종 보증금과 실제 배당·인수 구조를 정확히 확정하는 데 있습니다.