광주지방법원 2025타경51731. 광양읍 덕례리 ‘흥한에르가’ 103동 19층 1904호, 전용 약 71.86㎡ 아파트입니다. 감정가는 193,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 135,100,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인의 대항력입니다. 권영욱 씨의 전입·점유개시일은 2020.01.03이고 말소기준인 우리은행 근저당권은 2020.02.04에 설정되어, 임차인의 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가 1.351억원을 그대로 매입원가로 보면 안 됩니다. 제공된 예상배당표에서는 보증금 135,000,000원 중 132,408,600원이 배당되고 2,591,400원이 미배당되어, 현재 회차의 예상 실질취득은 137,691,400원입니다. 가격 비교 역시 최저가가 아니라 이 실질취득 금액을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 103동 19층 1904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 약 71.86㎡ · 주거용 · 19층 건물 중 19층 · 계단식 · 준남향 |
| 소유자 | 흥한산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,270,381원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 흥한에르가 · 420세대 · 사용승인 2019.06.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2020.02.04 우리은행 근저당권입니다. 그런데 임차인 권영욱 씨의 전입·점유개시가 2020.01.03으로 더 빠릅니다. 이후 확정일자는 2021.05.27, 임차권등기는 2022.07.21에 이루어졌고, 2025.07.07 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다. 등기부상 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당되지 않은 잔액은 매수인에게 남을 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권영욱 | 2020.01.03 | 2021.05.27 | 135,000,000원 | 2022.07.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
흥한에르가 동일면적 71.86㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 196,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 190,000,000원이며, 표본 범위는 180,000,000원에서 238,000,000원입니다. 238,000,000원 거래가 포함되어 평균이 높아질 수 있으므로, 가격 판단은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 190,000,000원을 함께 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 71.86㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 6 | 186,000,000원 |
| 2025.07 | 71.86㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.86㎡ | 12건 | 196,250,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%지만, 대항력 임차인이 있는 이 사건에서 그 숫자만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 제공 예상 인수액을 더한 실질취득 137,691,400원으로 보면 최근 12개월 평균 196,250,000원의 약 70.2%, 최신 거래 190,000,000원의 약 72.5%입니다. 예상 인수액이 그대로 확정된다는 전제에서는 시세 대비 가격 여유가 존재하지만, 실제 미배당 보증금이 달라지면 이 비교도 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 임차인 권영욱 보증금 | 135,000,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 130,270,381원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 예상배당 기준으로 임차인 보증금 135,000,000원 중 132,408,600원이 배당되고 2,591,400원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 확정된 채권액·우선순위 등에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 배당요구 및 채권 관련 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 135,100,000원 | 2,591,400원 | 137,691,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 94,570,000원 | 42,532,260원 | 137,102,260원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 66,198,999원 | 70,392,583원 | 136,591,582원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 아파트 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 19층 1904호, 계단식·준남향입니다.
- 주위환경. 단지 주변은 야산지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 남측으로 주요 간선도로가 통과하고 남동측으로 진출입로가 개설되어 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 313,500원/㎡입니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이고 대지권 목적 토지에 별도등기가 있습니다.
- 환금성. 420세대, 2019.06.14 사용승인 단지로 동일면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 180,000,000원부터 238,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 135,100,000원에 제공 예상 인수액 2,591,400원을 더한 137,691,400원을 기본 원가로 봅니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 대항력 임차인 권영욱의 보증금 135,000,000원 중 실제 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 확정 배당관계와 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 근저당·확정일자 순서 확인. 우리은행 근저당 2020.02.04와 임차인의 확정일자 2021.05.27의 선후관계를 배당순위 검토에 반영해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 기재가 있으므로 내용과 매각으로 인한 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.07.18 현황조사 기준 미납관리비 1,202,090원이 있습니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 크게 내려가지만 시나리오상 인수액이 증가해 실질취득 총액은 136,591,582원~137,102,260원 수준으로 유지됩니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 것은 미배당 보증금
표면적으로는 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰되어 135,100,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 투자 포인트를 단순히 ‘감정가 대비 70%’로 설명하면 핵심을 놓칩니다. 전입일 2020.01.03의 임차인이 말소기준 2020.02.04보다 앞서고, 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.
제공 예상배당을 그대로 적용하면 현재 실질취득은 137,691,400원으로, 최신 실거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 196,250,000원보다 낮습니다. 다만 이 장점은 예상 인수액 2,591,400원이 실제 배당 결과와 크게 달라지지 않는다는 전제에서 성립합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라, 대항력 임차인의 최종 미배당 보증금을 확정할 수 있다면 가격 메리트가 있는 물건입니다. 별도등기와 미납관리비까지 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
