광주지방법원 2025타경51767. 전라남도 보성군 웅치면 유산리 소재 토지와 축사 물건입니다. 감정 이용상태는 기호4(가),(나) 축사, 현재 ‘계사’로 이용 중이고, 건물은 강파이프구조 칼라강판지붕 단층입니다. 소유자는 케이비산업농업회사법인주식회사이며, 2023.05.31. 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 468,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.07.10. 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기상 구조 자체는 단순합니다.
하지만 이 물건에서 실제 입찰 리스크는 등기보다 농지취득자격증명과 이용·환금성에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 농지취득자격증명 제출이 요구되어 있으며, 매수희망자는 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 못해 매각불허가결정이 되면 매수신청보증금이 몰수됩니다. 제시외 건물은 매각에 포함되고 토지·건물은 일괄매각입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 웅치면 유산리 1082-6 · 유봉길 176-34 |
| 등기 부동산 | 전라남도 보성군 웅치면 유산리 1082-7, 1082-6, 1082-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사(현 ‘계사’)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 · 판넬 붙임 · 콘크리트깔기 · 전기설비·환기설비 |
| 토지 | 지목 답 · 1,858.3㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 케이비산업농업회사법인주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 541,298,000원 / 378,909,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시 축산업협동조합 / 425,255,285원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2023.05.31. 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 468,000,000원입니다. 이후 2025.07.10. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 378,909,000원으로 감정가 541,298,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 378,909,000원 | 372,804,274원 | 95,195,726원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 265,236,299원 | 260,722,991원 | 207,277,009원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 185,665,409원 | 182,266,093원 | 285,733,907원 |
유찰이 이어질수록 매각대금과 근저당 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 회수 부족분이며, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 배당 부족 자체를 매수인 인수금액으로 혼동할 필요는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,104,726원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 468,000,000원 | 372,804,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 468,000,000원 중 372,804,274원이 배당되고 95,195,726원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 보성군 웅치면 유산리 부춘마을 동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하지만 면중심지역에서 원거리에 있어 제반 교통상황은 불편한 편입니다.
- 이용상태. 기호4(가),(나)는 축사로, 현재 계사로 이용 중입니다. 전기설비와 환기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 답, 토지면적 1,858.3㎡, 생산관리지역이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 소하천구역과 접하며 일부 토지는 소하천예정지(가정천) 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 7,540원/㎡입니다.
- 환금성. 농경지·임야 중심 입지, 면중심지역과의 거리, 축사 이용상태를 함께 고려해야 하며 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출로 매각불허가가 되면 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각 범위. 유산리 1082-6·1082-7·1082-8 토지와 관련 건물의 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 실사용 확인. 감정상 축사는 현재 계사로 이용 중입니다. 현황, 설비, 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천 관련 제한이 있으므로 향후 사용 목적과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고 토지·축사별 가치와 현지 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 95,195,726원은 채권자 회수 부족분이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 입찰 조건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 명확합니다. 2023.05.31. 광주광역시축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 임의경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 토지와 축사(현 계사)이고 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 378,909,000원이지만 비교할 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다. 권리 검토보다 농취증 발급 가능성·토지규제·축사 이용성·현지 환금성 확인이 입찰의 핵심입니다.
