매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격 매력은 있으나 대항력 임차보증금 일부 인수 위험 확인 필요
최저가는 최근 시세의 46.7%로 가격 매력은 있으나 임차권등기 하미선 보증금 미배당 잔액 3,445,376원 인수 가능성이 있어 권리 리스크 반영
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 시세 대비 46.7%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 단순 권리안전형이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 하미선의 보증금 4,000만원이 있고, 배당 부족분 3,445,376원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 가격 매력과 인수 리스크를 함께 봐야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
84,000,000원 37,632,000원
3회 유찰
실거래 평균
80,583,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
46.7%
가격 메리트
예상 인수
3,445,376원
임차보증금 부족분
광주지방법원 2025타경51836. 여수시 국동 국동아파트 110동 108호 아파트입니다. 감정가는 8,400만원이었으나 3회 유찰을 거쳐 최저가는 3,763만원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격만이 아닙니다. 을구 임차권등기자인 하미선이 존재하며, 배당으로 보증금 전액 회수가 되지 않을 경우 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51836 (강제경매)
소재지
전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 110동 1층 108호
물건종류 / 전용
아파트 · 42.54㎡
소유자
박희자, 오홍묵
감정가 / 최저가
84,000,000원 / 37,632,000원
신청채권 / 청구액
하미선 / 40,000,000원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필수
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 하미선의 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인 인수 가능 권리입니다. 전입일자 2019.10.02, 확정일자 2019.10.02로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차권 분석
임차인
보증금
권리
위험
하미선
40,000,000원
대항력 有 · 우선변제권 有
배당 부족분 3,445,376원 인수 가능
⚠️ 대항력 임차보증금 인수 구조 최저가 37,632,000원에서 배당 후 임차인 보증금 40,000,000원 중 36,554,624원만 배당됩니다. 부족분 3,445,376원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 충분히 낮아졌다
국동주공 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 80,583,333원입니다. 현재 최저가는 평균 시세 대비 46.7% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2025.10
41.99㎡
3
85,000,000원
2025.09
41.99㎡
1
80,000,000원
2025.08
41.99㎡
2
82,000,000원
2025.07
42.54㎡
4
86,000,000원
평균
-
12건
80,583,333원
배당 분배 (최저가 37,632,000원)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 시세 대비 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 하미선 보증금 4,000만원 중 배당 부족분 3,445,376원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균의 46.7%로 가격 메리트가 있습니다.
가장임차인 의심. 임차인이 등기부상 권리자와 동일하다는 점은 별도 확인이 필요합니다.
관리비. 2025년 8월 기준 미납관리비 51,990원이 있습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 권리 확인이 먼저”
이 물건은 3회 유찰로 가격 경쟁력은 확보됐습니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 존재해 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 부족분 인수 가능성이 남기 때문에, 가격 메리트와 인수 위험을 함께 계산해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 4건 동시 경매
단지 평균
1.8회 유찰
소재지
전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 110동 1층108호
법원·사건
광주지방법원
순천지원·2025타경51836
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·108호 경매 법정
물건
국동아파트 110동 1층108호
철근콘크리트조 / 42.54㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 110동 1층108호
2025-08-08 17:19
1.현지출장시 점유자를 만나지 못하여 안내문을 부착하였음.
2.전입세대확인서를 확인한 결과 해당주소에 전입세대가 존재하지 않았음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
