광주지방법원 2025타경52125. 광양시 중동 성호2차아파트 209동 17층 1701호입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 최상욱의 주택임차권입니다. 임차보증금은 91,000,000원, 점유개시일은 2020.04.24, 주민등록일은 2024.06.10이고, 주택임차권등기는 2024.06.25 접수됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2025.04.18 국의 압류이므로 임차권이 앞서고, 자료상 대항력도 有로 판정돼 있습니다.
따라서 확약이 없다면 이 사건은 단순히 “7,100만원짜리 아파트”가 아닙니다. 보증금 91,000,000원이 최저가 71,000,000원보다 크기 때문에, 배당으로 보증금이 해소되지 않는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 매수인의 미배당 인수가 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 2026.08.7. 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 최상욱 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 기초 임차인은 최상욱 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52125 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 17층1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 24층 건물 내 17층 1701호 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 · 2020.04.24 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
현재 소유자인 주식회사올마이너는 2020.04.24 소유권을 취득했습니다. 최상욱의 점유개시일 역시 2020.04.24이고, 2024.06.25에는 보증금 91,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이후 2025.04.18 국의 압류가 들어와 말소기준이 됐고, 2025.10.02 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인·승계 관계
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 점유 / 전입 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최상욱 | 주택 전부 | 91,000,000원 | 점유개시 2020.04.24 주민등록 2024.06.10 임차권등기 2024.06.25 | 대항력 有 배당요구 O 확약 · 실질 인수 0 |
주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으며 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당 계산상 우선변제권은 없는 구조로 반영돼 있으나, 확약서에 따라 미배당 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 7,100만원은 비싸다
성호2차 동일 평형 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 현재 최저가 71,000,000원은 이 평균의 126.1%입니다. 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원이고, 최근 12건 최고 거래도 70,200,000원이라 현재 최저가가 최근 표본의 최고가보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
특히 본건과 같은 17층에서 2026.03 거래된 동일 평형 가격은 54,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 62,500,000원, 최근 최고 거래 70,200,000원보다도 높습니다. 따라서 확약으로 인수 위험이 제거됐다는 이유만으로 현재 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 임차인 최상욱 보증금 | 91,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 91,000,000원 | 69,322,000원 |
| 미배당 | - | 21,678,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 최상욱 보증금 91,000,000원이 매수인 인수로 잡히는 선순위 구조입니다. 다만 2026.08.7. 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 남서측 인근이며, 공동주택 중심의 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 17층 1701호, 동향·복도식이며 일반 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역이 포함·저촉되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 698,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 성호2차(201~205동) 1,773세대, 2003.11.07 준공이며 동일 평형 최근 실거래는 45,000,000원~70,200,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.7. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 실질 인수 0원으로 보더라도, 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제로 진행되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 경계. 현재 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 126.1%이며 최신 거래 62,500,000원과 최근 최고 70,200,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력 확인. 본건은 2회 유찰, 단지 경매물건 평균은 4.5회 유찰입니다. 현재 회차가 감정가 100%인 점까지 함께 봐야 합니다.
- 미납관리비. 2025년 10월 기준 미납관리비 862,760원이 확인됩니다. 낙찰 전 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후의 말소·승계 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 핵심은 두 단계입니다. 첫째, 보증금 91,000,000원의 선순위 주택임차권은 원래라면 낙찰가를 낮춰도 실질 부담이 줄지 않는 강한 인수 위험입니다. 그러나 2026.08.7. 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
둘째, 권리가 정리된 뒤에는 오히려 가격이 문제입니다. 실질취득 71,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 126.1%이며, 최신 거래 62,500,000원과 최근 최고 거래 70,200,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 권리는 정리되지만, 현재 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 인수 위험이 아니라 시세에 맞는 가격까지 내려오느냐입니다.
