광주지방법원 2025타경52125. 광양시 중동 성호2차아파트 209동 1701호입니다. 감정가 71,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가는 49,700,000원입니다. 그런데 이 물건은 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 등기부 을구에는 최상욱 명의의 91,000,000원 주택임차권이 존재하고, 그 임차권은 2025년 압류보다 앞서 등기되었습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금 외에 임차보증금까지 부담하는 인수형 경매로 접근해야 합니다.
상황을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 2026.08.07. 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 배당금으로 보증금반환채권 전액을 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 유효하다면 보증금 91,000,000원이 그대로 매수인의 추가 지출로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 17층 1701호 도로명주소: 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 비교대상 전용 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 · 24층 중 17층 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.24. 소유권이전 · 거래가 65,000,000원) |
| 감정가 | 71,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,700,000원 (3회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차보증금 | 최상욱 · 91,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (주택도시보증공사 확약의 유효성 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
현재 권리분석의 핵심은 2024.06.25. 등기된 최상욱의 주택임차권입니다. 보증금은 91,000,000원이고, 전입신고일은 2024.06.10.입니다. 말소기준으로 표시된 2025.04.18. 국의 압류보다 앞서 전입신고와 임차권등기가 이루어졌습니다. 이에 따라 대항력이 있는 임차인으로 분석되며, 확약이 없었다면 매수인이 보증금반환 책임을 인수할 위험이 있습니다.
과거 국민은행 근저당권과 동양메이저주식회사의 전세권은 이미 말소되었습니다. 반면 2022.11.25. 민간임대주택등기와 현재의 임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 압류 및 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 세금 압류의 실제 배당순위와 당해세 부담 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,100만원의 실질 인수 여부
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최상욱 주택 전부 |
점유개시 2020.04.24. 전입 2024.06.10. |
91,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 등기상 확정일자 기재 |
보증기관 승계 확약서 제출 |
실제 임차인 1명(최상욱). 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인이므로 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 91,000,000원도 중복 합산하지 않습니다.
임차권등기에는 2020.04.09. 및 2022.04.14.의 확정일자가 기재되어 있지만, 예상배당표는 해당 임차권에 우선변제 배당을 배정하지 않았습니다. 우선변제 순위와 배당관계는 확정일자 원본, 배당요구 및 승계 자료를 대조할 필요가 있습니다. 다만 본건의 매수인 인수 판단에서는 배당 부족분에 대한 확약서의 효력이 결정적인 요소입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트는 있다
비교 가능한 전용 59.79㎡ 거래 12건의 평균은 56,316,666원입니다. 최저매각가 49,700,000원은 이 평균의 88.3%로, 확약에 의해 실질 인수금액이 0원이라는 전제에서는 매수인이 부담하는 낙찰대금이 최근 실거래 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
최근 표본의 최저 거래는 45,000,000원, 최고 거래는 70,200,000원입니다. 최신 거래로 표시된 2026.04. 거래가는 62,500,000원입니다. 최저매각가는 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 일부 실거래는 최저매각가보다 낮아 시세 차익을 확정적으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,294,600원 |
| 임차인 최상욱 보증금 주택도시보증공사 승계 · 확약 적용 |
91,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 91,000,000원 | 48,405,400원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
임차보증금과 주택도시보증공사의 청구액은 같은 보증금반환채권의 승계관계이므로 중복 합산하지 않습니다. 배당은 제시된 추정치이며 실제 배당순위·조세채권·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인은 필수
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) 감정가 70% |
49,700,000원 | 48,405,400원 | 42,594,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 56% |
39,760,000원 | 38,644,320원 | 52,355,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 45% |
31,808,000원 | 30,835,456원 | 60,164,544원 | 0원 |
각 회차 실질 인수 0원은 동일 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 실제 유찰 여부나 다음 매각조건은 확정된 것이 아닙니다. 낙찰대금 외 세금·취득부대비용·명도비용 등은 실질취득 비교에서 제외했습니다.
이 사건은 확약의 유효성이 확인되면 낙찰가 하락이 실질취득금액의 하락으로 연결됩니다. 반대로 확약 효력이 부정된다면 대항력 있는 임차보증금 인수 문제가 다시 발생할 수 있어, 낮은 최저매각가만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 광양중동중학교 남서측 인근의 공동주택 중심 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지에 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 17층이며 동향·복도식 아파트입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 중로 및 광로와 연계됩니다. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료상 1,773세대 규모, 2003.11.07. 준공 단지로 표시됩니다. 다만 비교 단지의 동 범위가 본건 209동과 다르고 경매 평균 유찰 횟수가 4.7회이므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 제출된 주택도시보증공사 확약서의 문구, 효력, 대상 임차권과 매수인 상대 잔존 청구권 포기 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 최상욱 명의 임차권등기의 승계관계와 주택도시보증공사의 말소 동의가 실제 등기 말소까지 이어지는지 확인해야 합니다.
- 다른 점유관계. 확인된 실제 임차인은 최상욱 1명이지만 현재 점유자와 인도 가능 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다. 확약 대상 밖의 임차인이나 점유 권리가 확인되면 별도로 분석해야 합니다.
- 세금 압류. 국의 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 우선순위와 배당관계, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25. 기재된 민간임대주택등기의 현행 상태와 매각 후 처리사항을 원본 및 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 2025년 10월 기준 862,760원의 미납 관리비가 기재되어 있습니다. 현재 체납액과 공용부분 승계 부담 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료는 201~205동으로 표시되어 본건 209동과 다릅니다. 실제 동일 동군의 거래사례를 재확인해야 합니다.
- 입찰조건 확인. 매각기일 2026.10.26.의 진행 여부, 최저매각가격, 보증금 및 매각물건명세서 정정사항을 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 9,100만원”보다 중요한 확약서 한 장
이 물건은 표면적으로 대항력 있는 보증금 91,000,000원이 걸려 있어 최저매각가 49,700,000원만 보고 접근해서는 안 되는 경매입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인수 구조가 달라졌습니다. 확약이 유효하다면 실질 인수는 0원이고, 최저가 기준 실질취득은 49,700,000원입니다.
최근 실거래 평균 대비 88.3%라는 가격 지표는 긍정적입니다. 하지만 확약서 효력, 임차권 말소, 실제 점유, 체납관리비, 비교 시세의 동 범위를 확인해야 합니다. 특히 실거래 비교자료와 본건 209동의 차이가 있으므로 가격 메리트에 대한 확신은 유보하는 편이 합리적입니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약서의 효력과 말소절차가 확인되면 보증금 인수형 경매에서 실질 인수 없는 경매로 평가가 바뀝니다. 반대로 확약이 불완전하다면 가격보다 권리 위험이 앞섭니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 위험이 실제로 해소되는지 확인하는 것입니다.
