42,700,000원
광주지방법원 2025타경52137. 순천 조례동 시대아파트 104동 17층 1706호입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 61,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 42,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 임차인 설은지는 임대차계약일자 2021.03.16, 점유개시일자 2021.04.14, 주민등록일자 2021.04.20, 확정일자 2021.03.16이고 보증금은 73,000,000원입니다. 말소기준인 고세정 근저당권은 2022.12.01 설정됐으므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.
따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매물건과 계산법이 다릅니다. 현재 회차에서는 42,700,000원 중 집행비용 1,168,600원을 제외한 41,531,400원이 임차인에게 배당되고, 남은 31,468,600원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수를 합치면 74,168,600원입니다. 최저가만 보면 최근 12개월 실거래 평균 50,691,666원보다 낮지만, 실제 매수비용은 그 평균을 크게 웃돌고 최신 17층 실거래 73,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 17층1706호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 37.388㎡ · 17층 |
| 소유자 | 성성철 · 2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 54,053,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 42,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 설은지 / 73,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.01 고세정 근저당권 · 채권최고액 19,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2018.05.02 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.12.01 고세정 근저당권 19,900,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 설은지의 전입일은 2021.04.20으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.03.16이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 — 배당 부족분은 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 설은지 | 전유부분 건물의 전부 | 2021.04.20 / 2021.03.16 | 73,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
설은지는 2025.04.08 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 실제 임차인은 설은지 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 자료에는 이 임차인과 경매 신청채권자가 동일하다는 점과 관련해 관계인 여부를 확인할 필요가 있다는 경고도 있으므로, 임대차계약서·전입세대·임차권등기명령 및 매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 42,700,000원 | 41,531,400원 | 31,468,600원 | 74,168,600원 |
| 2회 유찰 시 | 29,889,999원 | 28,951,979원 | 44,048,021원 | 73,938,020원 |
| 3회 유찰 시 | 20,922,999원 | 20,146,385원 | 52,853,615원 | 73,776,614원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 낙찰가가 42,700,000원에서 29,889,999원, 다시 20,922,999원으로 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 31,468,600원 → 44,048,021원 → 52,853,615원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 73,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시대아파트 동일 면적대 최근 실거래 12건은 다음과 같습니다. 최근 12개월 평균은 50,691,666원이고, 최신 거래는 2026.04의 73,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 대상과 같은 37.39㎡, 같은 17층 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최저가 42,700,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 84.2%라 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 74,168,600원은 최근 평균 50,691,666원을 크게 웃돌고, 표본 최고가이자 최신 17층 거래인 73,000,000원보다도 높습니다. 즉 대항력 임차보증금 인수를 반영하면 현 회차에는 가격 할인 효과가 사실상 사라집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,168,600원 |
| 1. 임차인 설은지 보증금 | 73,000,000원 | 41,531,400원 |
| 2. 근저당권 · 고세정 | 19,900,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 설은지 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,168,600원과 임차인 배당 41,531,400원으로 매각대금 42,700,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 31,468,600원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
특별매각조건도 붙어 있습니다. 전세사기피해자인 임차인이 우선매수권을 행사한 뒤 매수보증금 미납으로 매수신고가 실효되면, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 단순한 가격 경쟁뿐 아니라 임차인의 우선매수권 행사 여부가 외부 입찰자의 실제 낙찰 가능성을 좌우합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 조례동 NC백화점 순천점 서측 인근으로, 주위에 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물의 17층 1706호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 시대아파트는 2,794세대이며 사용승인일은 1992.11.25입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역을 포함하며 공시지가는 788,600원/㎡입니다. 단지 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 42,700,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 미배당 보증금을 합친 74,168,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 설은지의 보증금 73,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액이 각각 73,938,020원·73,776,614원으로 유지되는 구조를 고려해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 최고가매수신고인의 최종 취득 가능성이 달라질 수 있습니다.
- 임대차 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 설은지로 확인되므로 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구 및 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 2025.11.07과 2026.04.20에 존재하므로 실제 배당과 세금 우선순위는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건은 감정가 61,000,000원에서 최저가 42,700,000원으로 내려온 아파트지만, 숫자의 첫인상만 보고 할인물건으로 평가하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 설은지의 대항력 있는 임차보증금이 73,000,000원이고, 현재 예상배당 후 31,468,600원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 실질취득은 74,168,600원으로 올라가 최신 동일 면적·17층 실거래 73,000,000원보다도 높습니다.
게다가 2회·3회 유찰을 가정해도 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 커져 실질취득은 73,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권까지 있어 외부 응찰자의 낙찰 가능성도 제한됩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상, 권리는 단순 소멸형이 아니며 외부 낙찰도 열려 있지 않은 사건입니다.
