광주지방법원 2025타경52191. 순천시 해룡면 상삼리 부영원앙아파트 단지 안 상가동 2층 7호입니다. 감정평가상 이용상태도 상가이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층에 위치합니다. 감정가는 53,000,000원, 현재 최저매각가는 29,680,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현 소유자는 정용수이고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2014년 11월 10일 설정된 순천농업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·순천시 압류·광주은행 가압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 새마을금고 근저당과 장성수 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52191 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 657 부영원앙아파트 상가동 2층7호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 상가로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 7호 |
| 소유자 | 정용수 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 29,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 49,337,098원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.11.10 순천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 순천농업협동조합 가압류 27,315,907원, 순천시 압류, 2025년 순천농업협동조합 가압류 16,443,968원, 광주은행 가압류 25,341,198원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 56%까지 내려왔지만 시세 판단 자료는 부족
현재 최저가는 29,680,000원으로 감정가 53,000,000원의 56%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건은 아파트 주거호가 아니라 아파트 단지 내 상가이고, 비교 가능한 해당 상가 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 44% 낮아졌다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
시장 자료에 잡힌 단지명은 부영3, 1,242세대, 준공일은 1994.10.05이며 이 물건과 연결된 대상 면적은 51.75㎡이지만 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회로 나타나 현재 회차 역시 2회 유찰 상태입니다. 거래가격 자료가 없는 만큼, 입찰가는 감정가 할인율보다 상가의 실제 임대수익·공실·동선·점유상태를 확인해 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 934,240원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 65,000,000원 | 28,745,760원 |
| 2. 가압류 · 순천농업협동조합 | 27,315,907원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 순천농업협동조합 | 16,443,968원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 25,341,198원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 134,101,073원 중 예상 배당액은 28,745,760원, 미배당은 105,355,313원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 29,680,000원 | 28,745,760원 | 105,355,313원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 20,776,000원 | 20,002,032원 | 114,099,041원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 14,543,200원 | 13,881,422원 | 120,219,651원 | 0원 |
신청채권 청구금액은 49,337,098원인데 현재 회차 예상배당은 28,745,760원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 예상배당은 20,002,032원, 4회 유찰 시에는 13,881,422원으로 더 줄어듭니다. 하지만 이 미배당은 말소기준 이후 채권을 낙찰자가 떠안는다는 뜻이 아니며, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 순천시 해룡면 상삼리 부영원앙아파트 상가동 내에 위치하며 주변은 아파트 단지입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 7호이며, 외벽은 타일 붙임, 내벽은 페인트 등 마감, 창호는 샤시입니다.
- 설비. 상가동 내 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 상가동 북측 및 서측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 세장형 평지의 아파트 및 상가부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 토지 지표. 토지면적 16,062.7㎡, 공시지가 637,200원/㎡, 중로각지입니다.
- 이용제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·지구단위계획구역에 해당하며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가라는 점부터 확인. 아파트 단지 안에 있지만 대상은 주거용 아파트가 아니라 상가동 2층 근린시설입니다. 주거용 경매와 같은 환금성 기준을 적용하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이고 상가로 이용 중입니다. 실제 영업자와 점유권원, 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 29,680,000원은 감정가의 56%지만 실거래 시세 비교가 없습니다. 주변 상가의 실제 매매·임대료와 공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 상가는 주거용보다 임대수익과 공실 영향이 큽니다. 현재 임대료·관리비·상가동 유동인구를 확인한 뒤 적정 입찰가를 계산해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.11.10 순천농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류가 소멸하는지 등기부 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 105,355,313원이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수채무를 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 물건은 권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 2014년 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 105,355,313원이나 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개의 문제입니다. 대상은 아파트 단지 내 2층 상가이고, 이미 2회 유찰돼 최저가가 29,680,000원까지 내려왔습니다. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가의 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
