광주지방법원 2025타경52203. 여수시 소라면 죽림리 ‘죽림양우내안애아파트’ 109동 1층 103호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 소유자는 곽현아이며, 말소기준권리는 2021.08.26. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 채권최고액 168,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 174,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 261,500,000원, 최신 거래는 258,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.7%입니다. 최근 실거래 12건 가운데 최저 거래도 235,000,000원이지만 그 거래 역시 대상 물건과 같은 1층이라는 점은 가격 판단에서 특히 유용한 비교 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52203 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 죽림리 1247 죽림양우내안애아파트 109동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 곽현아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 136,194,787원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 / 면적 | 죽림양우내안애아파트 · 813세대 · 준공 2017.08.14 · 실거래 비교면적 59.9735㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
실제 임차인 0명. 임차인으로 확인된 사람이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.08.26. 접수된 페퍼저축은행의 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 2025.10.28. 에프에스비2506유동화전문 유한회사가 경매개시결정의 채권자로 기재되어 있으며, 양도 전 채권자는 주식회사페퍼저축은행으로 표시되어 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 66.7%
죽림양우내안애아파트의 비교 대상은 전용 약 59.94~59.97㎡ 거래입니다. 최근 12개월 확인 거래 12건의 평균은 261,500,000원, 범위는 235,000,000원~274,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 258,000,000원이고, 현재 최저가 174,300,000원은 최근 12개월 평균의 66.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 274,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 7 | 257,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 15 | 269,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 15 | 274,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 12 | 268,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 7 | 268,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 261,500,000원 |
전체 12건 평균 대비 현재 최저가는 87,200,000원 낮은 수준입니다. 더욱 직접적인 비교는 같은 1층 거래입니다. 2026년 2월 전용 59.94㎡ 1층이 235,000,000원에 거래됐고, 현재 최저가는 이 거래보다 60,700,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 자료만 놓고 보면 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,240,200원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,059,800원 |
현재 최저가 174,300,000원에서는 집행비용 추정액과 근저당권 168,000,000원을 반영한 뒤 소유자 잔여 3,059,800원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 174,300,000원 | 168,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 48,498,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 84,530,327원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락은 매수인의 임차보증금 승계가 늘어나는 구조가 아니라, 매각대금 자체가 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수삼일중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 103호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·스크린도어 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 주 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 557,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 죽림양우내안애아파트는 813세대이며 준공일은 2017.08.14입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2021.08.26. 페퍼저축은행 근저당권과 경매개시결정 내용을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로, 실제 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 동일 면적 1층 실거래 235,000,000원을 단지 전체 평균 261,500,000원과 함께 보수적으로 활용하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 자료를 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납과 내부 상태는 별도로 확인해야 실제 취득비용을 정확히 계산할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 할인돼 있다”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 가격과 1층이라는 개별 조건입니다. 실제 임차인은 0명이고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 174,300,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 261,500,000원의 66.7%이고, 최신 거래 258,000,000원 및 최근 1층 거래 235,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 측면의 할인폭은 분명합니다. 다만 평균가만 좇기보다 같은 1층 거래를 기준으로 출구가격을 보수적으로 잡는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음 — 승부처는 1층 보정과 현장 확인입니다.
