광주지방법원 2025타경52217. 전라남도 고흥군 남양면 중산리 643에 있는 대지·토지와 관련 건물을 함께 보는 물건입니다. 감정 이용상태는 주유소는 현황 미운영, 근린생활시설 및 주택은 현황 공실입니다. 토지는 잡종지 1,832.0㎡이고 생산관리지역에 속합니다. 현재 소유자는 정영실이며, 2012.07.19 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 김제수산업협동조합 앞으로 채권최고액 107,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이번 경매는 바로 그 김제수산업협동조합이 2025.10.28 임의경매개시결정을 받은 구조입니다. 말소기준권리 이후 별도로 매수인이 승계해야 할 권리는 확인되지 않고, 임차인도 없습니다. 따라서 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함되고, 이용 현황이 미운영·공실이라는 점 때문에 입찰 판단의 중심은 권리보다 부동산의 실제 활용성과 가격 적정성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52217 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 남양면 중산리 643 · 전라남도 고흥군 남양면 운교주곡길 10 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 주유소(현황 미운영) · 근린생활시설 및 주택(현황 공실) |
| 토지 | 잡종지 · 1,832.0㎡ · 생산관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정영실 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 207,352,700원 / 145,147,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 김제수산업협동조합 / 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 인수할 등기권리는 없다
임차인 없음. 현재 권리관계에서 핵심은 2012.07.19 설정된 김제수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 107,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025.10.28 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 145,147,000원으로 감정가 207,352,700원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 절대 입찰금액은 낮아졌지만, 이 물건은 토지와 미운영 주유소, 공실 상태의 근린생활시설·주택이 결합된 형태입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다는 실제 이용 가능성과 매각 후 활용성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,832,058원 |
| 2. 근저당권 · 김제수산업협동조합 | 107,000,000원 | 107,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,314,942원 |
현재 회차 145,147,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 107,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 35,314,942원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 145,147,000원 | 107,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 101,602,900원 | 99,380,459원 | 7,619,541원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,122,030원 | 69,441,833원 | 37,558,167원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당액이 커지지만, 그것이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리가 아니라 입찰가격과 채권자 배당입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 운교마을 남서측 인근에 위치하며, 마을·농경지·축사 등이 소재하는 국도주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 주유소는 현황 미운영, 근린생활시설 및 주택은 현황 공실입니다.
- 토지. 잡종지 1,832.0㎡ · 생산관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 45,000원/㎡입니다.
- 건물. 주유소 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 근린생활시설 및 주택은 적벽돌조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현장에서 실제 범위를 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 주유소는 미운영, 근린생활시설 및 주택은 공실입니다. 시설의 현재 상태와 재사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역 및 준보전산지 접함 사항이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2012.07.19 김제수산업협동조합 근저당권이며 현 경매개시결정은 소멸 대상입니다.
- 가격 검증. 감정가 207,352,700원과 현재 최저가 145,147,000원만으로 시세 우위를 단정하지 말고 별도의 거래·수익·활용가치 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 활용성과 가격
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2012.07.19 김제수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 이후입니다. 임차인이 없어 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 부동산 자체는 미운영 주유소와 공실 근린생활시설·주택, 1,832.0㎡ 잡종지가 결합된 형태이고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
현재 가격은 감정가의 70%인 145,147,000원까지 내려왔지만, 그 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 활용성은 현장 확인. 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 매각 후 실제 활용과 환금 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
