광주지방법원 2025타경52217. 전라남도 고흥군 남양면 중산리 643 소재 물건입니다. 토지면적은 1,832㎡, 지목은 잡종지이며, 감정평가상 주유소와 근린생활시설·주택으로 이용되는 건물이 함께 확인됩니다. 2012년 정영실이 경매 매각으로 소유권을 취득하면서 김제수산업협동조합의 채권최고액 107,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 이 근저당권자가 임의경매를 신청한 구조로, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다.

권리관계는 비교적 명확하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가가 207,352,700원인 물건을 최저가 92,894,000원에 취득할 수 있다는 사실만으로 투자 수익을 예상하기 어렵습니다. 실거래 기반 시세가 확인되지 않고, 현재 사용하지 않는 주유소와 공실 건물이 포함된 특수 용도 물건이기 때문입니다. 특히 이미 3회 유찰된 사실은 응찰 수요와 적정 가격을 신중하게 검토해야 할 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당

핵심은 2012.07.19. 설정된 김제수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 가압류·압류·근저당권 및 이전 경매 관련 등기는 이미 말소 처리된 내역으로 확인됩니다.

다만 현재 확인된 임차인이 없다는 것과 건물 전체의 실제 점유자가 없다는 것은 별개의 문제입니다. 감정평가상 주유소는 미운영, 근린생활시설 및 주택은 공실로 파악되지만, 입찰 직전 현장 방문으로 출입·사용·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 44.8%가 시세의 44.8%는 아니다

이번 물건의 감정가와 최저매각가는 다음과 같습니다.

3회 유찰로 감정가와 최저매각가 사이에는 큰 차이가 발생했습니다. 그러나 감정평가액은 현재 시장에서 실현할 수 있는 매도가격과 동일하지 않습니다. 고흥군 남양면의 농경지 주변에 위치한 미운영 주유소 및 공실 복합용도 건물이라는 특성을 고려하면, 일반 주거용 부동산의 할인율과 같은 기준으로 평가하기 어렵습니다.

동일·유사 부동산의 실거래 시세와 최근 가격 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 매각가 외에도 시설 재정비, 토지 활용, 인허가, 점유 정리 및 취득 부대비용이 경제성을 바꿀 수 있습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 92,894,000원 낙찰 가정)

현재 최저가로 매각되면 집행비용 2,072,092원을 공제한 90,821,908원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 107,000,000원을 기준으로 16,178,092원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여액은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 82,000,000원이고, 현재 회차의 근저당 배당 추정액은 이보다 큽니다. 다만 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제채권에 따라 달라질 수 있습니다. 여기서 미배당은 채권최고액 기준의 계산 결과이며, 매수인이 추가 지급할 금액을 의미하지 않습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원

추가 유찰 회차는 현재 매각이 성립하지 않을 때의 가정이며, 실제 기일 및 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 배당액은 집행비용 등을 반영한 추정치입니다.

이 물건에서 중요한 차이는 채권자의 미배당과 매수인의 인수액이 서로 다르다는 점입니다. 현재 최저가 기준 미배당은 16,178,092원이지만, 근저당권이 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다. 이후 4회·5회 유찰 시나리오에서도 같은 구조입니다.

다만 유찰로 가격이 더 내려간다고 해서 무조건 유리해지는 것은 아닙니다. 물건의 사용 가능성과 처분가치를 확인하지 못했다면 최저가의 추가 인하도 충분한 안전마진을 보장하지 못합니다.

⑤ 입지·토지·건물 활용성 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 주위환경. 전라남도 고흥군 남양면 중산리 운교마을 남서측 인근입니다. 마을·농경지·축사 등이 소재하는 국도 주변 농경지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 용이하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 1,832㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 공업용입니다. 평지에 위치한 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
• 용도지역. 생산관리지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소·말·젖소·사슴에 대한 200m 제한구역이 기재되어 있고 준보전산지와 접합니다. 개발·용도변경 전에 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 45,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 개별 토지의 실제 거래가격을 보장하는 지표가 아닙니다.
• 주유소 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 현재 주유소는 운영하지 않는 상태입니다.
• 근린생활시설·주택. 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 현황은 공실입니다. 위생설비 및 급배수설비는 갖추어진 것으로 추정됩니다.
• 건축물 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물까지 포함되므로 건축물대장 및 실제 시설 현황의 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농경지대 소재의 미운영 주유소와 공실 복합용도 건물이라는 특성상, 일반 주택보다 매수자 용도가 제한될 가능성이 있습니다. 재사용·전환·철거 비용과 인근 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 일괄매각 대상 토지·건물 및 제시외 건물의 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현장에서 대조하세요. 제시외 건물의 위치와 실제 상태를 확인해야 합니다.
• 주유소 영업·시설 상태. 주유소 미운영 사유, 관련 인허가 상태, 저장탱크·배관 등 잔존 설비, 철거·재사용 가능성을 확인하세요.
• 토양 및 환경 위험. 주유소 용지 특성을 고려해 오염 이력, 검사·정화 필요성 및 발생 가능한 비용을 검토하세요.
• 용도지역과 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역에 따른 건축 및 활용 제한을 확인하고, 예상하는 사업이나 용도변경이 실제 가능한지 관계 기관에 확인하세요.
• 건물 상태와 공실 여부. 주유소 건물, 근린생활시설 및 주택의 노후 상태, 설비 작동 여부, 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 권리·배당. 2012년 근저당권이 말소기준이며 채권최고액 기준 미배당액은 매수인 인수가 아니라는 점을 확인하되, 입찰 직전 등기 변동 및 최신 매각물건명세서를 재검토하세요.
• 시장가격 검증. 감정가 할인율 대신 인근 유사 토지와 주유소·근린생활시설의 최근 실거래, 실제 매도 가능가격 및 활용 수요를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 추가비용 검토. 취득 관련 세금, 시설 정비, 철거 또는 원상복구, 환경 관련 비용과 보유기간 중 관리비용까지 반영해 총취득비용을 계산하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26. 매각기일과 최저매각가, 매각조건의 변경 여부를 확인하고 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서를 최종 대조하세요.

맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 투자 판단은 아직 보류”

이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2012년 김제수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 경매로 소멸할 권리 외에 확인된 매수인 인수 부담은 없습니다. 현재 최저가 92,894,000원에 낙찰된다는 가정에서 인수액은 0원이며, 근저당권자의 미배당은 매수인 부담으로 연결되지 않습니다.

하지만 감정가 207,352,700원 대비 44.8%라는 최저가 비율은 매력적인 숫자이면서 동시에 신중해야 할 숫자입니다. 이미 3회 유찰되었고, 토지는 생산관리지역·가축사육제한구역에 포함되며 주유소는 운영하지 않고 근린생활시설과 주택은 공실입니다. 이러한 상태에서 재사용 비용과 환금성을 검토하지 않고 감정가만 기준으로 할인 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격의 적정성과 활용가치는 추가 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 주유시설의 실제 상태, 환경·인허가 문제, 일괄매각 범위, 인근 유사 물건의 실거래와 재매각 수요를 확인한 후에야 응찰가격을 결정할 수 있습니다. 권리는 비교적 명확, 투자성은 신중 검토. 이 물건의 승부처는 낙찰가의 할인율보다 낙찰 후 무엇을 할 수 있는지에 있습니다.