광주지방법원 2025타경52298. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리에 소재한 창고·냉동창고·사무소 이용 건물과 토지 관련 경매입니다. 토지의 지목은 창고용지, 면적은 504.6㎡이고 감정평가상 창고, 냉동창고 및 중2층 사무소 이용 부분이 기재돼 있습니다. 주택이나 아파트가 아니라 실제 사용 용도와 매각 범위에 따라 가치 및 환금성이 크게 달라지는 물건입니다.

현재 소유자는 농업회사법인낭만바다에프앤비주식회사입니다. 완도농업협동조합이 2023년 4월 21일 설정한 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 신청채권자의 청구액은 809,945,259원입니다. 이후 여수시 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매수 판단에서는 점유 해소 비용·시설 상태·지역 거래가격을 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2023년 4월 21일입니다. 이날 설정된 완도농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로, 그 뒤에 설정된 여수시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 종전 여천농업협동조합·동여수새마을금고·여수축산업협동조합·중소기업은행의 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리이므로 현재의 인수채무로 합산하지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 전입일은 후순위, 계약관계는 미확인

현황조사 및 매각물건명세서 관련 조사에서는 점유관계인 3명이 확인됩니다. 모두 전입신고일이 말소기준일인 2023년 4월 21일보다 늦어 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권·실제 임대차관계 및 점유 인도에 관한 추가 확인이 필요합니다.

보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 조사상 점유관계인 3명을 보증기관의 중복 신고와 혼동할 이유는 없지만, 실제 임차계약의 성립 여부와 보증금 규모가 확정된 것은 아닙니다. 배당표상 인수 0원은 현재 확인된 권리를 전제로 한 추정치입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 44.8%, 하지만 시세 검증은 별개

현재 최저매각가격은 542,227,000원으로 감정가 1,210,329,200원의 44.8%입니다. 세 차례 유찰된 결과 가격이 큰 폭으로 낮아졌다는 점은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 창고·냉동창고 및 토지는 시설 상태, 사용 가능 용도, 토지의 개별 조건, 매수 수요에 따라 가격 차이가 큽니다.

유찰 시나리오는 각 가정 매각가 기준입니다. 향후 실제 매각가격이나 유찰 여부가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 채권자 미충당분이며, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 542,227,000원 가정)

현재 최저가에서 예상 집행비용 7,822,270원을 제외하면 완도농업협동조합에 534,404,730원이 배당됩니다. 채권최고액 960,000,000원을 기준으로 425,595,270원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 여기서 중요한 것은 미배당액이 곧 낙찰자 인수액은 아니라는 점입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 및 확정되지 않은 임차인 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권액 확정과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 확정된 실제 채무잔액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 돌산청솔3단지아파트 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 정비된 주거 및 상업지대입니다.
• 교통. 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다. 실제 화물차량 진출입 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 이용. 감정상 창고·냉동창고·중2층 사무소 이용 부분이 기재돼 있습니다. 경량철골구조와 판넬지붕, 판넬 마감이며 일부 건물에는 위생설비와 냉동설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 현황. 토지면적 504.6㎡, 지목 창고용지, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 ㎡당 443,600원입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·고도지구· 가축사육제한구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 향후 이용계획은 해당 용도지역 및 개별 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 이는 시설의 작동 상태나 개별 인허가 적합성을 보장하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 창고와 냉동창고는 범용 주거시설과 매수 수요가 다릅니다. 냉동설비 상태, 운영 가능성 및 시설 사용 목적에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 실제 거래사례를 통한 별도 가치 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계인 3명 확인. 주식회사 낭만바다 컴퍼니 최정용, 송재호, 이수인의 실제 점유 공간, 임차계약 존재 여부 및 현재 점유 상태를 확인하세요.
• 임차인 권리 재검증. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구·계약기간과 별도 점유권원은 확인해야 합니다. 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 공동담보·매각범위 대조. 우두리 1085-6과 1085-12의 토지 및 건물 가운데 실제 낙찰로 취득하는 목적물을 명확히 확인하세요. 공동담보 기재만으로 매각 대상 범위를 판단하면 안 됩니다.
• 냉동설비 점검. 냉동창고의 설비 가동 여부, 시설 상태, 관리 이력 및 인수 대상 포함 여부를 확인하세요. 별도 수리비나 설비 교체비가 발생하면 실질취득비용이 증가합니다.
• 여수시 압류·조세 확인. 2024.01.10 등기된 여수시 압류는 매각으로 소멸하는 권리지만, 실제 배당에 영향을 미칠 수 있는 세금의 성격과 우선순위는 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 감정가 1,210,329,200원이나 최저가 542,227,000원에 의존하지 말고, 동일 용도·입지의 거래사례, 시설 가치 및 예상 부대비용을 반영해 입찰가를 산정하세요.
• 권리·공부 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지·건축물대장, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 최신 권리변동 사항을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰은 가격 하락의 증거, 저평가의 증거는 아니다”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저매각가를 기준으로 한 실질취득 추정액은 542,227,000원입니다.

하지만 점유관계인 3명의 임대차 내용과 보증금이 확인되지 않았고, 창고·냉동창고의 시설 상태와 매각 범위, 비교 가능한 실거래가격도 검증해야 합니다. 이미 3회 유찰됐고 최저가가 감정가의 44.8%까지 떨어졌다는 사정만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·현장·가격 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 입찰의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 취득 대상과 추가 비용을 확인한 뒤, 창고·냉동창고 시장에서 회수 가능한 가격을 검증하는 것입니다.