광주지방법원 2025타경52298. 여수시 돌산읍 우두리 1085-6의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 창고, 냉동창고, 사무소(중2층)입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 토지는 창고용지 504.6㎡입니다. 현재 소유자는 농업회사법인낭만바다에프앤비주식회사이고, 경매를 신청한 채권자는 완도농업협동조합입니다.
권리분석의 기준점은 2023.04.21 설정된 완도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 같은 우두리 1085-6 토지와 우두리 1085-12의 토지·건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2024.01.10 여수시 압류와 2025.11.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1085-6 · 전라남도 여수시 돌산읍 강남3길 5-18 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 · 냉동창고 · 사무소(중2층) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 내·외벽 판넬 마감 · 샤시 창호 |
| 토지 | 창고용지 · 504.6㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인낭만바다에프앤비주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,329,200원 / 847,230,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도농업협동조합 / 809,945,259원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 2023.04.21 근저당이 기준
과거 여천농업협동조합·동여수새마을금고·여수축산업협동조합·중소기업은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 을구 9번 완도농업협동조합 근저당권입니다. 이후 여수시 압류와 완도농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 낭만바다 컴퍼니 최정용 | 2023.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송재호 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수인 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 임차인의 전입일은 각각 2023.05.26, 2023.06.13, 2024.10.02로 모두 말소기준인 2023.04.21 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 감정평가의 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있으므로 배당순위와 점유·명도 상황은 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,210,329,200원, 현재 최저매각가는 847,230,000원입니다. 현재 시나리오는 1회 유찰·감정가 70%로 제시되어 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 제공된 모델상 현재 회차의 실질취득액도 847,230,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 특히 창고·냉동창고·사무소와 토지가 결합된 물건은 이용상태와 개별 토지·건물 조건을 함께 확인해야 하므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 수요와 현장 이용가치 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 847,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,872,300원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 완도농업협동조합 | 960,000,000원 | 836,357,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 완도농업협동조합 근저당 채권최고액 960,000,000원 중 836,357,700원이 배당되는 시나리오이며 미배당은 123,642,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 847,230,000원 | 836,357,700원 | 123,642,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 593,061,000원 | 584,730,390원 | 375,269,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 415,142,700원 | 408,591,273원 | 551,408,727원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 돌산청솔3단지아파트 북서측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 북측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 창고와 냉동창고, 사무소(중2층)로 이용 중이며 위생설비와 냉동설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 창고용지 504.6㎡, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 443,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.21 을구 9번 완도농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 임차인 3명 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 사용주체 확인이 중요합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 847,230,000원 자체만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 냉동설비·창고 상태. 실제 냉동설비와 창고·사무소 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 완도농업협동조합 근저당은 우두리 1085-6 외 우두리 1085-12 토지·건물과 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.21 완도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정돼 제공된 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 현장입니다. 창고·냉동창고·사무소와 토지가 결합된 물건이고 실거래 비교자료가 없기 때문에, 1회 유찰된 최저가 847,230,000원을 곧바로 저가라고 볼 근거가 없습니다. 또한 임차인들의 보증금·확정일자와 감정평가상 임대관계가 확인되지 않은 만큼, 권리상 인수 0원은 장점이지만 가격 적정성과 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
