광주지방법원 2025타경52340. 전남 광양시 광영동 가야아파트 4동 902호입니다. 현재 소유자는 김성국이며, 2024년 1월 12일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 35,000,000원으로 현재 감정가와 같습니다.

이번 경매는 근저당권 실행이 아니라 가압류 채권자의 강제경매입니다. 주식회사오케이저축은행의 2025년 6월 26일 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 애큐온저축은행 가압류와 오케이저축은행의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이전에 존속하는 근저당권은 없으며, 예전 한국주택은행 근저당권도 이미 말소됐습니다.

권리구조는 비교적 단순하지만 가격이 내려왔다는 사실과 투자수익이 보장된다는 것은 다릅니다. 동일 평형 실거래는 24,000,000원부터 38,000,000원까지 편차가 있고, 단지 경매물건 평균 유찰은 2.3회입니다. 현재 1회 유찰 가격의 매력과 실제 환금성을 구분해서 살펴보겠습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준이다

가장 중요한 기준일은 2025.06.26입니다. 갑구 13번 주식회사오케이저축은행 가압류가 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 갑구 14번 가압류와 갑구 15번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거에는 주식회사한국주택은행 명의의 근저당권이 있었으나 2006년 7월 14일 말소됐습니다. 기존 경매 관련 등기도 당시 함께 말소되어, 이번 경매에서 승계할 선순위 근저당권으로 남아 있지 않습니다.

② 시세 비교 — 70% 유찰가의 실제 위치

가야아파트 동일 평형(전용 약 49.97㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 2025년 12월부터 2026년 4월까지 거래이며, 평균은 29,041,666원입니다.

현재 최저매각가 24,500,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%로, 평균보다 4,541,666원 낮습니다. 별도로 확인되는 최신 거래가격은 30,000,000원이므로 이 가격과 비교해도 최저매각가가 낮습니다.

다만 2026년 4월에는 24,000,000원 거래도 존재합니다. 현재 최저매각가가 모든 실거래보다 낮은 것은 아닙니다. 거래가격이 층과 개별 상태에 따라 크게 갈리는 시장이므로, 평균 대비 할인율을 그대로 기대수익으로 받아들이면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)

위 배당표는 제시된 매각가 기준의 추정 배분입니다. 집행비용 841,000원을 공제한 채권자 배당 가능액은 23,659,000원, 미배당 채권액은 46,619,029원입니다. 강제경매개시결정은 선행 가압류의 본압류 이행으로 표시되어 있으며 별도의 중복 채권액을 더하지 않았습니다. 실제 배당은 채권자의 배당자격·순위·안분 여부, 조세채권과 집행비용 등에 따라 달라집니다. 가압류의 접수 순서만으로 순차 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 매각가격 및 미배당 규모를 비교합니다. 아래 금액은 제공된 회차별 예상값이며, 실제 낙찰가격이나 향후 매각 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

추가 유찰로 매각가격이 하락하면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 권리구조에서 낙찰자 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 가격 하락이 인수채무 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 유형과는 구조가 다릅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 광영동 가야초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 함께 분포합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 9층 902호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 새시창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다. 노후 건물인 만큼 설비 작동과 유지보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 단지 남서측과 북측에 진입로가 있으며, 토지는 완경사지의 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경 보호구역과 일부 도시계획도로 관련 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 283,100원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1992년 준공된 680세대 단지입니다. 최근 실거래 표본은 확보되지만 가격 범위가 24,000,000원~38,000,000원으로 넓습니다. 경매물건 평균 유찰 2.3회, 매각률 33.33%를 고려하면 매도기간과 재매각 가격을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미납관리비 확인. 매각물건명세서에는 2025년 12월 기준 미납관리비 619,250원이 기재되어 있습니다. 현재 미납액과 공용·전용 부분별 내역을 관리사무소에 확인하고, 매수인이 승계하는 범위는 별도로 판단해야 합니다. 해당 금액 전부가 자동 승계되는 것은 아닙니다.
• 실제 점유자 조사. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유상태까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 주민등록 및 현장 확인을 통해 점유자와 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 가격 하단을 함께 보기. 최저가 24,500,000원은 최근 평균 29,041,666원보다 낮지만, 동일 평형의 24,000,000원 거래와도 가까운 수준입니다. 높은 거래가만을 기준으로 수익을 예상하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 가격은 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 가정 가격은 17,150,000원 및 12,005,000원이지만, 그 회차의 진행을 전제로 입찰 전략을 확정하지 말고 매각 공고를 확인해야 합니다.
• 노후 건물 상태. 1992년 준공 단지이므로 내부 누수, 배관, 난방, 승강기, 공용부 관리상태 및 향후 수선 비용을 점검해야 합니다.
• 배당 관계 검증. 주식회사오케이저축은행의 가압류 청구금액은 19,753,895원, 경매 신청 청구액은 21,394,359원입니다. 실제 채권계산서 및 배당요구 현황을 확인해 중복 산정이나 순위 오판을 피해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전, 가격은 유리하지만 환금성은 별개”

광양 가야아파트 902호는 말소기준이 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 권리 안전형 경매물건입니다. 기존 근저당권은 말소됐으며, 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 신고된 임차인이 없어 보증금 인수로 인해 실질취득가격이 고정되는 유형도 아닙니다.

가격도 신건에 비해 개선됐습니다. 감정가 35,000,000원에서 1회 유찰된 24,500,000원은 최근 12개월 평균 29,041,666원의 84.4%로, 시세 평균보다 낮습니다. 그러나 최근 실거래 최저 24,000,000원과의 차이는 작고, 단지의 경매 평균 유찰 2.3회 및 매각률 33.33%는 환금성 위험을 보여줍니다.

여기에 미납관리비 619,250원이라는 구체적인 확인사항도 있습니다. 관리비 승계 범위와 실제 점유, 수리비를 확인하기 전까지는 표면상 시세 차액을 확정 수익으로 볼 수 없습니다.

결론은 권리상 긍정적, 가격상 관심 가능, 최종 입찰은 관리비·점유·환금성 검증 후 판단입니다. 이 물건의 핵심은 가압류 자체보다 취득 이후 추가비용과 실제 매도 가능한 가격을 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.