춘천지방법원 2024타경1763. 홍천군 홍천읍 연봉리 비발디힐 2층 201호, 전용 43.4㎡ 다세대·연립주택입니다. 감정가 104,000,000원이 13회 유찰되어 최저가가 1,008,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 장석인은 2020.11.11 전입·확정일자를 갖춘 임차권자이고, 보증금 90,000,000원 전액이 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않는 구조입니다. 현재 회차에서 배당으로 충당되는 금액은 589,856원에 그쳐, 부족분은 매수인이 떠안는 계산입니다.
또 하나의 핵심은 갑구 19번 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 매각물건명세서상 이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다. 즉 이 물건은 “싸게 낙찰받아도 해결되는 물건”이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 임차권 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 장전평로 65, 2층201호 (비발디힐) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 연립주택 단위세대 · 전용 43.4㎡ · 지하1층/지상4층 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사대명디앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 1,008,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장석인 / 93,375,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
말소기준으로 잡힌 권리는 2022.10.06 갑구 22번 가압류(장순혁, 180,000,000원)입니다. 그 이후의 장순혁 가압류, 신용보증기금 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 소멸권리보다 말소되지 않는 권리가 훨씬 중요합니다. 갑구 19번 가등기는 인수되고, 을구 15번 주택임차권은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 착시 없음
실제 임차인으로 확인되는 사람은 장석인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차권등기된 임차인 본인으로 보이며, 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 전입일과 확정일자는 모두 2020.11.11, 임차권등기 접수일은 2023.09.07입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장석인 | 2층 201호 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2020.11.11 확정 2020.11.11 배당요구 2023.09.07 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 1.7%, 실질취득은 148.8%
비발디힐은 28세대, 사용승인일은 2019.11.20입니다. 같은 전용 43.4㎡ 실거래 12건의 평균은 60,751,666원입니다. 최저가만 보면 실거래 평균의 1.7%로 보이지만, 임차권 인수를 반영한 실질취득 90,418,144원은 실거래 평균의 148.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.08 | 43.4㎡ | 2 | 60,120,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.05 | 43.4㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 3 | 63,170,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 1 | 62,730,000원 |
| 평균 | 43.4㎡ | 12건 | 60,751,666원 |
최근 거래 범위는 60,000,000원~63,170,000원입니다. 감정가 104,000,000원도 실거래보다 높지만, 더 중요한 것은 현재 회차의 실질취득 90,418,144원도 시세 평균을 크게 웃돈다는 점입니다. 이 물건은 최저가가 낮아서 싸 보이는 것이지, 실질 부담 기준으로는 시세보다 비싼 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 418,144원 |
| 1. 임차인 장석인 보증금 | 90,000,000원 | 589,856원 |
| 임차보증금 부족분 | - | 89,410,144원 매수인 인수 |
| 채권자 총 청구 | 4,089,447,385원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 1,008,000원 중 집행비용 418,144원을 제외한 589,856원만 임차인에게 배당됩니다. 임차권 부족분 89,410,144원은 매수인 인수로 계산되어 실질취득은 90,418,144원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 착시 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘어납니다. 그래서 다음 회차로 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 구분 | 최저가 | 임차권 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (13회 유찰) | 1,008,000원 | 89,410,144원 | 90,418,144원 |
| 14회 유찰 시 | 705,600원 | 89,707,101원 | 90,412,701원 |
| 15회 유찰 시 | 493,919원 | 89,914,972원 | 90,408,891원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 홍천읍 연봉리 소재 “홍천읍 생활체육공원” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 연립주택 단위세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 중 제2층 제201호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 자루형 토지, 소로한면 접면이며 공시지가 135,600원/㎡, 토지면적 2,192.0㎡입니다.
- 환금성. 비발디힐은 28세대 규모이고, 동일 전용 실거래 12건 평균은 60,751,666원입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 11.3회로 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 현재 회차 기준 최저가 1,008,000원만 보지 말고, 임차권 인수 89,410,144원을 더한 90,418,144원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 갑구 19번 가등기. 소유권이전등기청구권 가등기는 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 소유권 상실 가능성이 명시되어 있습니다.
- 임차권 말소 조건. 을구 15번 주택임차권은 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않습니다. 현재 회차 예상 부족분은 89,410,144원입니다.
- 관계인 여부 확인. 장석인이 등기부상 권리자·채무자와 동일하게 나타나는 부분은 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성으로 원본 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유관계가 추가로 확인되면 대항력은 단정하지 말고 별도로 판단해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 1,008,000원”은 이 물건의 본질이 아니다
이 사건은 13회 유찰로 최저가가 1,008,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 결론은 정반대입니다. 장석인 임차권의 미배당 부족분 89,410,144원을 더하면 현재 실질취득은 90,418,144원이고, 이는 동일 전용 실거래 평균 60,751,666원을 크게 웃돕니다. 여기에 갑구 19번 가등기는 매수인이 인수하고, 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성까지 명시되어 있습니다. 최저가 착시, 대항력 임차권, 가등기 인수가 동시에 있는 고위험 물건입니다. 결론은 명확합니다. 이 물건은 “싸서 좋은 물건”이 아니라, 싸 보여도 실제로는 비싸고 권리가 무거운 물건입니다.