춘천지방법원 2024타경2469. 홍천군 화촌면 군업리 1371 일대의 다가구주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 단순 주택이 아니라 한옥펜션(수련회시설), 한옥카페(식당), 샤워실·화장실·다용도실이 결합된 숙박·상업성 부동산에 가깝습니다. 숫자만 보면 감정가 3,364,498,400원에서 현재 최저가 565,471,000원까지 내려와 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 “얼마나 싸졌는가”보다 무엇을 떠안는가가 먼저입니다.
말소기준은 2018.06.19. 홍천새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정, 가압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 근저당권들입니다. 배당표상 현재 최저가 565,471,000원에서는 집행비용과 을구 1번 홍천새마을금고, 을구 2번 춘천농업협동조합 일부까지만 배당되고, 그 뒤의 채권 대부분은 미배당으로 남습니다. 따라서 입찰자는 등기부 원본과 매각조건에서 선순위 담보권의 존속·말소 범위를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 1371 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 한옥펜션(수련회시설), 한옥카페(식당), 샤워실, 화장실, 다용도실 |
| 소유자 | 양이래 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,364,498,400원 / 565,471,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천새마을금고 / 1,434,145,850원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후가 갈린다
임차인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있고, 이 물건은 주거·펜션·카페 성격이 섞인 복합 이용 물건입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인된 임차인은 표시되지 않지만, 실제 현장 점유, 영업시설 사용관계, 관리·운영 주체는 현장조사로 별도 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 체크 — 임차인 없음, 그러나 임대관계 미상
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|
| 표시된 임차인 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
| 감정상 임대관계 | 미상 | 미상 | 현장 확인 |
현재 계산상 매수인이 임차인 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 숙박·식당·부속시설이 함께 있는 물건이므로, 실제 점유자와 영업시설 사용관계가 단순 주택보다 복잡할 수 있습니다. 명도는 “임차인 없음”만 보고 끝낼 문제가 아니라, 펜션·카페 시설의 운영 주체와 물건 인도 범위를 같이 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 565,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,054,710원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 홍천새마을금고 | 267,800,000원 | 267,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 춘천농업협동조합 | 540,000,000원 | 289,616,290원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 강승일 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 황정희 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 홍천새마을금고 | 822,900,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 주식회사머니크라우딩대부 | 135,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당권 · 이용창 | 90,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당권 · 홍천새마을금고 | 1,675,200,000원 | 0원 |
| 9. 을구 14번 근저당권 · 서석새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 후순위 근저당·가압류 등 | 3,464,841,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 7,465,741,343원 중 채권자 배당은 557,416,290원, 미배당은 6,908,325,053원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 용도·현황 리스크 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 실제 이용상태. 주건물과 부속건물 1·2·4·5는 한옥펜션(수련회시설), 부속건물 3은 한옥카페(식당), 부속건물 6·7은 샤워실, 부속건물 8은 화장실, 부속건물 9는 다용도실로 표시됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건이 포함됩니다. 건물·부속시설·토지·제시외 물건의 실제 범위를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 6의 지목은 답이나 현황은 주차장이고, 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 붙어 있습니다.
- 지상권 말소동의. 목록 3·4·6의 지상권설정등기에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있습니다.
- 입지. 군업1리 마을회관 남동측 원거리, 인근은 주택·농경지·임야가 혼재합니다. 차량 접근은 가능하고 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 토지 특성. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 대표 토지는 대지 433.0㎡, 공시지가 76,300원/㎡, 주상용·부정형·완경사로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 담보권 원본 대조. 말소기준 전 근저당권의 인수 여부와 말소 조건을 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인 인수는 0원으로 보더라도, 선순위 권리·제시외 물건·농지취득자격증명·명도비용을 포함해 총투입액을 다시 산정해야 합니다.
- 영업시설 현장확인. 한옥펜션·카페·샤워실·화장실·다용도실의 실제 사용 가능성, 시설 상태, 운영 주체를 확인해야 합니다.
- 경계·면적 확인. 인접토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 수 있습니다.
- 농지취득자격증명 사전문의. 목록 6 관련 제출 요건은 화촌면사무소 확인이 필요합니다.
- 미배당 구조 이해. 현재 회차 기준 미배당 6,908,325,053원, 6회 유찰 시 7,076,253,259원, 7회 유찰 시 7,193,339,684원으로 부족분이 큽니다.
맺으며 — “17% 최저가”보다 “무엇을 인수하는가”
이 물건은 감정가 3,364,498,400원에서 565,471,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리 흐름을 펼치면 이야기가 달라집니다. 말소기준 전 담보권, 대규모 미배당, 농지취득자격증명, 제시외 건물, 펜션·카페 복합 이용상태가 모두 얽혀 있습니다. 임차인 인수 0원이라는 장점은 있지만, 그것만으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만 난도는 낮아지지 않았습니다. 이 사건은 초보자용 저가 물건이 아니라, 선순위 권리와 현장·행정 리스크를 끝까지 확인할 수 있는 입찰자에게만 열리는 고난도 물건입니다.
