춘천지방법원 2024타경3165. 춘천시 동내면 고은리 소재 토지와 제2종근린생활시설 성격의 물건입니다. 감정평가상 주변은 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지가 섞인 지역이고, 건물은 사무실·창고·제조업소 등으로 조사됩니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가와 최저가가 같은 신건 1,828,705,400원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준 전 권리입니다.
말소기준권리는 2023.04.11 접수된 을구 5번 수협은행 근저당권입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.04.15 수협은행 근저당 2건과 2022.10.13 농협은행 근저당 1건이 등기상 매수인 인수로 표시됩니다. 세 권리의 채권최고액 합계는 1,040,400,000원입니다. 따라서 입찰가를 최저가 18.29억만 놓고 보면 안 되고, 최소한 최저가 + 선순위 인수권리 = 2,869,105,400원+ 구조로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경3165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 307-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실, 창고, 제조업소 등) |
| 등기상 부동산 | [건물] 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 317-3 주건축물제1동 |
| 소유자 | 이엠산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,828,705,400원 / 1,828,705,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,176,461,495원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 10.40억이 먼저 보인다
등기상 말소기준은 2023.04.11 수협은행 근저당입니다. 그 이후의 임의경매개시결정, 강원신용보증재단 가압류, 춘천시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 반면 말소기준보다 앞서는 을구 1번·2번·3번 근저당은 각각 378,000,000원, 432,000,000원, 230,400,000원으로, 합계 1,040,400,000원입니다. 이 세 권리는 리포트의 실질취득 계산에서 매수인 인수로 반영합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백명수 | 신청부동산중 2층 | 2022.05.10 | 해당 없음 | 확인 필요 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
백명수의 전입신고일은 2022.05.10으로, 말소기준권리인 2023.04.11보다 앞섭니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력 있는 임차인으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않은 이상, 최저가와 선순위 근저당만으로 총 부담을 확정할 수 없고 임차보증금 인수 가능성을 별도 리스크로 남겨야 합니다.
③ 인수·배당 구조 (매각가 1,828,705,400원 가정)
| 구분 | 채권액 | 매수인 부담 판단 |
|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 · 수협은행 | 378,000,000원 | 인수 |
| 을구 2번 근저당 · 수협은행 | 432,000,000원 | 인수 |
| 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 인수 |
| 선순위 근저당 합계 | 1,040,400,000원 | 실질취득에 가산 |
| 임차인 백명수 | 확인 필요 | 대항력 있음 |
| 을구 5번 근저당 · 수협은행 | 565,200,000원 | 말소기준 · 매각으로 소멸 |
| 갑구 3번 가압류 · 강원신용보증재단 | 111,000,000원 | 소멸 |
위 표는 등기상 매수인 인수로 표시된 선순위 근저당을 실질취득 부담에 반영한 보수형 구조입니다. 당해세·최우선변제·확인되지 않은 임차보증금은 별도 확인이 필요합니다.
④ 물건·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 춘천시 동내면 고은리 소재, “춘천 톨게이트” 북동측 인근입니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 기호 3·4는 제2종근린생활시설로, 사무실·창고·제조업소 등으로 조사됩니다.
- 구조. 기호 3은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물, 기호 4는 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 지목은 전, 토지면적은 2,294.0㎡, 생산녹지지역이며 공시지가는 92,300원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역과 중점경관관리구역이 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 을구 1·2·3번 근저당 1,040,400,000원이 매수인 인수로 표시되므로, 배당으로 소멸하는지 인수되는지 반드시 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 백명수는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다. 농지전용허가가 있으나 증명원 발급을 위해 동내면사무소 확인이 필요합니다.
- 천막·제시외 물건. 일괄매각이며 제시외 관정 등은 포함, 철거 및 이동이 용이한 천막은 매각에서 제외됩니다.
- 경계·면적 확인. 인접토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 것으로 조사됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농지 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 18.29억”이 아니라 “인수 후 28.69억+”로 봐야 한다
이 사건은 신건이라 최저가가 감정가와 같습니다. 하지만 이 물건을 단순히 1,828,705,400원짜리로 보면 위험합니다. 등기 흐름상 말소기준보다 앞서는 근저당 3건 합계 1,040,400,000원이 매수인 인수로 표시되고, 2층에는 말소기준 전 전입한 대항력 임차인 백명수가 있습니다. 보증금도 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 분명합니다. 최저가는 낮아 보이지도 않고, 실질취득 하한은 훨씬 높다. 선순위 권리와 임차보증금이 해소·확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 물건입니다.