춘천지방법원 2024타경56183. 홍천읍 비발디힐 2층 205호로, 사건 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 연립주택입니다. 감정가가 99,000,000원에서 11회 유찰돼 최저매각가는 1,958,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만 이 사건은 낙찰대금보다 임차인 보증금 인수가 본체인 구조입니다. 장효성은 2021.10.01. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.09.이며, 말소기준권리인 2021.10.12. 강미영 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정된 임차인으로 배당받지 못하는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 1,958,000원을 기준으로 예상 배당되는 임차보증금은 1,522,756원이고, 미배당 잔액은 83,477,244원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인이 배당받는 금액은 줄고 인수 잔액은 늘어나는 구조이므로, 낙찰가만 낮아졌다고 총 취득부담이 유의미하게 낮아지는 사건이 아닙니다. 시세 비교는 반드시 보증금 수준인 약 85,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경56183 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 장전평로 65, 2층205호 (비발디힐) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 면적 기준 | 43.4㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
| 내부 이용상태 | 방2 · 주방 및 거실1 · 욕실1 · 발코니 |
| 소유자 | 주식회사대명디앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 1,958,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
말소기준은 2021.10.12. 갑구 19번 강미영 가압류 24,200,000원입니다. 현재 임차인 장효성은 2021.10.01. 전입·점유를 시작해 기준일보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자도 2021.09.09.입니다. 2024.06.05.에는 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장효성 | 건물전부 · 주거 | 2021.10.01 | 2021.09.09 | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 83,477,244원 |
실제 임차인 1명입니다. 장효성은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금은 한 번만 계산해야 합니다. 동시에 이 사건의 신청채권자도 장효성이므로 신청채권액 85,000,000원과 임차보증금 85,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산해 실질취득액을 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 1,958,000원이 아니라 약 85,000,000원을 본다
비발디힐 동일 면적 43.4㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 60,751,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 60,000,000원, 최신 거래 역시 2025.08. 60,000,000원이며, 최근 가격은 과거 구간보다 -1.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.08 | 43.4㎡ | 2 | 60,120,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.05 | 43.4㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 3 | 63,170,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 1 | 62,730,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.4㎡ | 4건 | 60,000,000원 |
이 사건의 핵심은 최저매각가와 시세를 직접 비교하면 안 된다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원이 최저매각가보다 훨씬 크고, 미배당 잔액을 매수인이 승계하므로 실질취득 기준은 약 85,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 최저가가 1,958,000원이라는 이유로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,244원 |
| 1. 임차인 장효성 보증금 | 85,000,000원 | 1,522,756원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 강미영 | 24,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 25번 경매개시결정 · 장효성 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 장효성의 보증금 배당은 1,522,756원이고, 부족분 83,477,244원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 1,958,000원 | 1,522,756원 | 83,477,244원 |
| 12회 유찰 시 | 1,370,600원 | 945,929원 | 84,054,071원 |
| 13회 유찰 시 | 959,419원 | 542,149원 | 84,457,851원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 1,958,000원에서 1,370,600원, 959,419원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 반대로 83,477,244원, 84,054,071원, 84,457,851원으로 증가합니다. 이것이 이 사건을 “최저가 할인형”이 아니라 “보증금 인수형”으로 봐야 하는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 홍천읍 생활체육공원 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·아파트단지 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 205호이며, 위생설비·가스보일러 난방·승강기설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 비발디힐은 28세대이며 준공일은 2019.11.20.입니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 4건, 모두 60,000,000원이며 최근 가격 추세는 -1.8%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 12.1회로, 경매시장에서 반복 유찰되는 성격도 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가로 시세를 비교하지 말 것. 이 사건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크므로, 가격 비교 기준은 최저가 1,958,000원이 아니라 실질취득 약 85,000,000원입니다.
- 보증금 잔액 인수 확인. 현재 회차 예상 인수액은 83,477,244원입니다. 임차보증금 전액 변제 전에는 임차권 말소가 되지 않는다는 매각물건명세서 내용을 기준으로 접근해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 12회 유찰 시 인수액 84,054,071원, 13회 유찰 시 84,457,851원으로 오히려 인수 잔액이 늘어납니다.
- 임대차 실체 확인. 장효성은 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로 관계인 가능성 경고를 감안해 임대차계약과 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고 가격 추세는 -1.8%입니다. 전체 평균 60,751,666원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 배당 전제 확인. 예상 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 원본 배당관계에 따라 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,958,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 표면적인 숫자는 최저매각가 1,958,000원입니다. 그러나 권리의 핵심은 2021.10.01.부터 대항력을 갖춘 장효성의 보증금 85,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 83,477,244원을 매수인이 인수하므로, 실질취득 기준은 권리분석 룰상 약 85,000,000원으로 봐야 합니다.
반면 최근 12개월 동일 면적 평균과 최신 실거래는 모두 60,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -1.8%입니다. 11회 유찰됐으며 단지 경매 통계도 평균 12.1회 유찰을 보입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 99,000,000원짜리를 1,958,000원에 산다”는 구조가 아니라, 시세보다 높은 보증금 부담을 승계하면서 극히 낮은 낙찰대금을 별도로 내는 구조에 가깝습니다. 결론은 권리 인수 부담이 크고, 최신 시세 대비 가격 메리트도 부족한 고위험형입니다.