춘천지방법원 2024타경56183. 홍천읍 연봉리 비발디힐 2층 205호, 전용 43.4㎡ 다세대·연립주택입니다. 감정가 9,900만원에서 9회 유찰되어 최저매각가는 399만5천원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 장효성은 2021.10.01 주민등록·점유개시, 2021.09.09 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 2021.10.12 가압류보다 앞섭니다. 임차보증금 8,500만원이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
이 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져서, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 현재 회차 기준으로 낙찰가 3,995,000원에 인수액 81,476,910원을 더하면 85,471,910원입니다. 즉 ‘최저가 399만원’은 진짜 매입가격이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경56183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 장전평로 65, 2층205호 (비발디힐) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 43.4㎡ · 4층 중 2층 205호 |
| 이용상태 | 연립주택 · 방2, 주방 및 거실1, 욕실1, 발코니 |
| 소유자 | 주식회사대명디앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 3,995,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 임차보증금 인수
말소기준은 2021.10.12 접수된 강미영 가압류입니다. 그 이후의 압류, 경매개시결정, 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장효성의 임차관계는 주민등록·점유개시가 2021.10.01로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다. 2024.06.05 접수된 주택임차권은 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있고, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장효성 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 85,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.09.09 / 2024.06.05 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 이슈는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
비발디힐은 총 28세대, 2019.11.20 사용승인된 소규모 단지입니다. 같은 면적 43.4㎡의 실거래 12건 평균은 60,751,666원이고, 거래 범위는 60,000,000원~63,170,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.08 | 43.4㎡ | 2 | 60,120,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.06 | 43.4㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.05 | 43.4㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 3 | 63,170,000원 |
| 2023.04 | 43.4㎡ | 1 | 62,730,000원 |
| 평균 | 43.4㎡ | 12건 | 60,751,666원 |
현재 최저가 3,995,000원은 실거래 평균의 6.6%에 불과하지만, 이는 가격 메리트가 아닙니다. 매수인이 실제로 부담할 기준은 85,471,910원이고, 이는 실거래 평균보다 24,720,244원 높습니다. 보증금 85,000,000원만 기준으로 보더라도 실거래 평균의 약 139.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 471,910원 | - |
| 1. 임차인 장효성 보증금 | 85,000,000원 | 3,523,090원 | 81,476,910원 |
| 후순위 채권자 합계 | 3,700,813,731원 | 0원 | 3,700,813,731원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 매각대금 3,995,000원 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 3,995,000원 | 81,476,910원 | 85,471,910원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 2,796,500원 | 82,653,837원 | 85,450,337원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 1,957,549원 | 83,477,687원 | 85,435,236원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 낮아지지만, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커집니다. 그래서 총 부담은 85,471,910원 → 85,450,337원 → 85,435,236원으로 거의 고정됩니다. 이 사건을 최저가 기준으로 “싸다”고 판단하면 안 되는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천읍 생활체육공원 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 아파트단지 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 중 2층 205호입니다. 위생설비, 가스보일러 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 대지, 완경사 자루형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 환금성. 총 28세대 소규모 단지이고, 동일 면적 실거래는 60,000,000원~63,170,000원에 형성되어 있습니다. 감정가 99,000,000원 및 실질취득 85,471,910원은 실거래권보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 3,995,000원이 아니라, 최저가와 인수액을 합친 85,471,910원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 임차보증금 85,000,000원 중 현재 회차 미배당 81,476,910원이 매수인 인수로 남습니다.
- 임차인 실체 확인. 장효성은 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차계약, 점유, 보증금 지급·반환 자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 주거 임차권등기 물건이므로 점유·퇴거·보증금 반환 협의가 가격보다 더 큰 변수가 될 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 체납 관리비와 조세 채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 임차권등기 내용, 배당요구 종기 자료를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰”보다 “보증금 인수”가 먼저다
이 사건은 겉으로는 감정가 9,900만원짜리가 399만5천원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 구조는 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금 8,500만원이 있고, 현재 회차 기준 8,147만6,910원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득은 8,547만1,910원, 동일 면적 실거래 평균의 140.7%입니다. 권리 리스크가 가격을 눌러 만든 낮은 최저가일 뿐, 시세 대비 저가 매수 기회로 보기 어렵습니다. 이 물건의 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만, 실질가격은 높고, 인수 리스크는 큽니다.