춘천지방법원 2025타경972. 화천군 하남면 안평리 823 소재 단독주택입니다. 감정가는 72,730,800원이지만 이미 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 12,224,000원, 감정가의 16.8% 수준까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 이 사건의 본질은 “얼마나 싸졌는가”보다 무엇을 사는가입니다.
등기상 말소기준은 2025.05.01. 강제경매개시결정입니다. 근저당이나 압류가 따로 잡힌 구조가 아니라, 농업협동조합중앙회가 청구금액 100,000,000원으로 강제경매를 진행한 사건입니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 건물만 매각, 매각외 대지에 법정지상권 성립 여지, 제시외 건물 포함, 이동식 컨테이너 등은 매각 제외라는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리 823 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 주택으로 이용중 |
| 등기 대상 | [건물] 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리 823외 1필지 |
| 소유자 | 김남주 |
| 감정가 / 최저가 | 72,730,800원 / 12,224,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 이 사건은 근저당권 설정 후 진행되는 전형적 임의경매가 아니라, 갑구 5번 강제경매개시결정이 말소기준으로 작동하는 구조입니다. 따라서 매수인이 별도로 떠안을 배당상 임차보증금은 없습니다.
② 임차인 및 인수 판단
| 구분 | 판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 대항력 | 해당 없음 | 0원 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 0원 |
| 승계 위험 | 임차보증금 승계 없음 | 0원 |
이 사건의 실질취득은 현재 최저가 기준 12,224,000원입니다. 임차보증금 인수로 실질취득이 불어나는 구조는 아니지만, 건물만 매각이라는 물건 자체의 조건 때문에 일반 주택 매수처럼 토지까지 함께 취득하는 것으로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 620,032원 |
| 1. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 100,000,000원 | 11,603,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자에게 배당되는 금액은 11,603,968원이고, 미배당은 88,396,032원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 5회 유찰이 말해주는 것
현재 가격은 감정가 대비 16.8%까지 낮아졌습니다. 다음 회차가 진행되면 6회 유찰 시 8,556,800원, 7회 유찰 시 5,989,760원까지 내려가는 시나리오가 형성됩니다. 숫자만 보면 추가 유찰마다 진입금액은 작아지지만, 이 물건의 낮은 가격은 위험이 해소된 결과가 아니라 위험을 반영한 결과로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 12,224,000원 | 11,603,968원 | 88,396,032원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 8,556,800원 | 8,002,778원 | 91,997,222원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 5,989,760원 | 5,481,944원 | 94,518,056원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용중입니다.
- 구조. 조적조 조립식판넬지붕 단층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 내부 확인. 폐문·부재 등으로 내부확인이 불가능해 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었습니다.
- 토지 특성. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지, 사다리형, 세로한면(가), 공시지가 33,200원/㎡입니다.
- 매각 제외. 이동식 컨테이너 등은 이동 및 철거가 용이하여 별도 감정평가되지 않았고 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 확인. 토지까지 함께 취득하는 물건이 아닙니다. 매각 대상이 건물 중심이라는 점을 전제로 수익성·처분성을 계산해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각외 대지에 법정지상권 성립 여지가 있으므로 존속 가능성, 지료 부담, 토지 소유관계, 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부확인이 불가능했던 물건이므로 실제 이용상태와 내부구조가 감정 내용과 다를 수 있습니다.
- 제시외 건물·컨테이너 구분. 제시외 건물은 포함되지만 이동식 컨테이너 등은 제외됩니다. 현장 물건을 매각 대상과 분리해 보아야 합니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 5회 유찰로 가격은 낮지만, 저환금성·이용권원 확인이 핵심입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저
이 물건은 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리표만 보면 단순해 보입니다. 그러나 결론은 조심스럽습니다. 건물만 매각이고, 매각외 대지 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있으며, 내부확인도 제한되었습니다. 현재 최저가 12,224,000원은 감정가 대비 16.8%로 매우 낮지만, 그 낮은 가격은 물건의 불확실성을 함께 반영합니다. 권리는 단순, 물건성은 고난도. 입찰의 핵심은 최저가가 아니라 건물의 실제 이용 가능성과 장래 환금성입니다.
