춘천지방법원 2025타경2466. 춘천시 남산면 수동리 562-12 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 건물은 1·2층을 단독주택으로 이용 중이고, 일반철골구조 스패니쉬기와지붕 2층 건입니다. 감정가는 216,162,400원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 105,920,000원으로 감정가의 49% 수준입니다.
권리 흐름의 중심은 2019.02.15 설정된 가평축산업협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 그보다 앞선 2016.02.16 가평군농업협동조합 근저당 130,000,000원은 2019.02.18 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 황동성 근저당, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주민등록 등재자 김경철·조은샘 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2466 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-12 · 남산면 추곡고개길 326-107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1,2층 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 스패니쉬기와지붕 2층 · 드라이비트 외벽 · 벽지 및 타일 마감 · 플라스틱샤시 창호 |
| 토지 | 1,130㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 216,162,400원 / 105,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 황동성 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 및 담장 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.02.15 가평축산업협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 2019.03.20 황동성 근저당권 130,000,000원과 2025.10.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 춘천시 압류도 2025.12.09 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기상 권리 금액은 0원입니다.
② 전입자 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경철 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은샘 | 2021.03.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입자의 전입일은 각각 2021.03.03, 2022.04.22로 말소기준인 2019.02.15보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계까지 단정할 수는 없습니다. 현재 배당표에는 임차인 배당액이 반영되지 않았으며, 최우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,282,880원 |
| 1. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 황동성 | 130,000,000원 | 19,637,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 214,000,000원 중 103,637,120원이 배당되고 110,362,880원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 황동성의 130,000,000원 채권에는 19,637,120원이 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격·회차 구조 — ‘49%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 216,162,400원의 49%인 105,920,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 74,144,000원, 그 다음 회차는 51,900,800원으로 제시된 시나리오입니다. 하지만 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만으로 실제 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 토지 지분 위치 특정과 제시외 건물이 포함되는 구조이므로 아파트처럼 단순한 감정가 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 105,920,000원 | 49% | 110,362,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,144,000원 | 34% | 141,590,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,900,800원 | 24% | 163,433,414원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 구조 — 권리보다 물건 특정이 중요
- 일괄매각. 단독주택과 토지를 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지. 1,130㎡, 지목 대, 계획관리지역, 단독 이용, 완경사·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 102,500원/㎡입니다.
- 부속물. 목록1 지상의 수목 및 담장 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 없음으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오너스GC 남서측 근거리에 위치하며 주택·농경지·임야 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 도로 관련. 일부 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로가 일부 포함되는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공유지분 위치 확인. 목록1 공유지분 확인서와 현장 경계가 실제로 일치하는지 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·상태·사용관계를 현장에서 대조하세요.
- 전입자 점유 확인. 김경철·조은샘은 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 일정을 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 전입자의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 최우선변제 여부를 원문 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 110,362,880원을 매수인 부담액으로 오해하지 마세요. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 단독주택·토지 거래가격과 개별 조건을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 범위와 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 보수적으로”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.02.15 가평축산업협동조합 근저당이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 두 전입자 역시 2021년과 2022년에 전입해 선순위 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난점은 다른 곳에 있습니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 단독주택과 토지의 일괄매각, 공유지분 위치 특정, 제시외 건물 포함이라는 물건 구조가 함께 따라옵니다. 실제 시장가격과의 직접 비교 없이 감정가 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·경계 확인은 필수. 이 사건은 그 세 문장으로 정리됩니다.
