수원지방법원 2024타경69892. 경기도 화성시 장안면 장안리 산209-62에 소재하는 상가·토지 관련 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 진장선이며, 서일새마을금고가 설정한 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 가압류, 후순위 근저당권이 이어졌습니다.

눈에 띄는 숫자는 역시 가격입니다. 감정가 1,658,634,000원에서 최저가 195,136,000원으로 낮아져 감정가 대비 약 88.24% 하락했습니다. 그러나 이 물건은 완성된 상가나 주택을 곧바로 이용하는 구조가 아닙니다. 감정평가 내용에 따르면 건물은 건축중단 상태이며 사용승인을 받지 않았습니다. 따라서 큰 감정가 할인폭만 보고 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.04.15 접수된 서일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 경매개시결정과 안양농업협동조합 가압류, 주식회사부경건설 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

앞서 2024.04.08 접수된 서일새마을금고의 가처분은 2024.05.27 해제를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 11.76%, 하지만 시세 할인은 미확정

현재 최저매각가는 195,136,000원으로 감정가 1,658,634,000원의 약 11.76%입니다. 낙폭 자체는 크지만, 감정가와 실제 거래 가능한 가격은 반드시 같지 않습니다. 특히 건축중단 및 미사용승인 건물의 경우 추가 공사비, 준공·승인 가능성, 건축 상태와 시장 수요를 함께 확인해야 최종 취득비용을 판단할 수 있습니다.

7·8회 유찰 가격은 회차별 가정값이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 회차가 달라져도 예상 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,136,000원 가정)

최저가 195,136,000원에서 집행비용 3,531,904원을 제외하면 채권자 배당재원은 191,604,096원입니다. 이 금액은 말소기준 근저당권의 채권최고액보다 적어 후순위 가압류와 근저당권에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

채권총액 기준 예상 미배당은 1,481,335,111원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 구분됩니다.

배당표는 제시된 채권최고액·청구금액과 집행비용 추정치를 적용한 단순 예상입니다. 근저당권 이전·질권·일부이전에 따른 실제 배당권자 및 당해세·우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 건축물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 장안면 장안리 소재 장명초등학교 장일분교 서측 근거리입니다. 주변은 단독주택·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하는 농촌지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
• 토지. 지목은 임야, 현황 토지이용은 공업나지이며 면적은 3,306㎡입니다. 완경사·사다리형으로 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역 등의 제한이 있습니다. 건축법상 도로 관련 사항도 확인이 필요합니다.
• 건물 목록 2. 철근콘크리트조 단독주택 및 제1종근린생활시설로, 외벽은 징크판넬 및 석재붙임, 내벽은 시멘트몰탈 마감이며 건축이 중단되었습니다.
• 건물 목록 3. 철근콘크리트조 단독주택으로, 외벽은 석재붙임이며 현황 건축중단 상태입니다.
• 사용승인. 두 건물 모두 사용승인을 받지 않았습니다. 위반건축물로 표시되지 않았다는 사실만으로 사용이나 준공이 가능한 것으로 볼 수 없습니다.
• 환금성. 농촌지역의 특수한 건축중단 물건이므로 완성된 일반 상가·주택과 동일한 거래 수요를 전제하기 어렵습니다. 6회 유찰 이력도 매각 가능성을 신중하게 검토할 근거입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 목록 확인. 토지와 건물 목록 2·3의 범위, 면적, 구조 및 실제 위치를 매각목록·등기부·건축물대장·지적도와 일치시켜 확인하세요.
• 건축중단 원인 확인. 공사가 중단된 사유와 공사 재개 가능성, 사용승인에 필요한 절차를 관계기관 및 전문가에게 확인해야 합니다.
• 공사비 산정. 외부 마감만으로 완성도를 판단하지 말고 구조·내부 마감·설비·전기·급배수 등 잔여 공사를 현장에서 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 비율보다 실제 토지가치, 현존 건물의 사용가능 가치, 추가 투자비용을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
• 회차 확인. 현재 최저가 195,136,000원과 향후 유찰 가정가격을 구분하고, 실제 입찰기일과 매각조건을 다시 확인하세요.
• 점유 및 인도. 임차인 조사상 별도 임차인은 없지만 실제 현장 점유자, 공사 관계자, 시설물의 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 근저당권 승계 관계. 엠씨아이대부주식회사·느티나무제삼차유한회사 및 농업회사법인주식회사하늘촌의 이전·질권 관계를 원본 등기로 대조하세요.
• 법정지상권 및 부속물. 명세서에는 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있으나 토지·건물의 일괄매각 범위와 부속 건축물·시설물의 소유관계는 현장에서 확인하세요.
• 제한사항 확인. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역과 도로 관련 규제가 향후 건축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 배당 및 비용. 입찰보증금, 취득 관련 세금, 미납 공과금, 명도비용과 공사비를 별도 계산하여 총투입자금으로 판단하세요.

맺으며 — “감정가의 11.76% ≠ 시세의 11.76%”

이 사건의 핵심은 엄청난 할인율처럼 보이는 숫자와 실제 자산가치 사이의 차이입니다. 감정가 1,658,634,000원인 물건이 6회 유찰되어 최저매각가 195,136,000원까지 내려왔습니다. 등기상 인수권리는 없고, 매수인이 인수할 것으로 추정되는 금액도 0원입니다.

하지만 건물 목록 2·3은 현재 건축중단·사용승인 미취득 상태입니다. 매각대금 외에 준공 및 이용 가능 상태로 전환하기 위한 비용과 절차가 발생할 수 있습니다. 또한 농촌지역의 토지 및 특수 건축물이라는 특성상 향후 매각·활용 가능성도 일반적인 완성 건물과 다르게 평가해야 합니다.

권리는 비교적 단순하지만, 물건의 경제성과 활용 가능성은 불확실합니다. 6회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 적극 입찰을 권하기 어렵습니다. 실제 사용승인 가능성, 공사비, 토지·건물의 시장가치가 확인되기 전까지는 보수적 접근이 적절한 고위험 물건입니다.