수원지방법원 2024타경69892. 경기도 화성시 장안면 장안리 산209-62 소재 상가 + 토지 경매입니다. 소유자는 진장선이며, 경매개시 채권자는 서일새마을금고입니다. 말소기준권리는 2024.04.15. 접수된 서일새마을금고의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 안양농업협동조합 가압류와 주식회사부경건설 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 말소기준 근저당권이 2024.11.26. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근저당권부채권 질권이 설정된 이력이 있습니다. 이는 말소기준 근저당권을 둘러싼 후속 권리변동입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69892 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 장안리 산209-62 |
| 용도 | 상가 + 토지 · 단독주택 및 제1종근린생활시설 포함 |
| 토지 | 3,306㎡ · 임야 · 공업나지 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 진장선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,658,634,000원 / 278,766,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,092,161,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 건축물 현황 | 목록2·3 건축중단 상태 · 사용승인을 받지 않은 건축물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 이후 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 2024.04.08. 서일새마을금고의 가처분은 2024.05.27. 해제로 이미 말소되었고, 2024.04.15. 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후의 경매개시결정·가압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 16.81%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가는 1,658,634,000원, 현재 최저매각가는 278,766,000원입니다. 5회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 16.81%입니다. 다만 감정가는 현재 시장에서 곧바로 거래 가능한 가격을 의미하지 않습니다. 특히 이 물건은 목록2·3이 건축중단 상태이고 사용승인을 받지 않은 건축물이므로, 유찰폭 자체보다 현 상태에서의 이용 가능성과 정상화 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 278,766,000원 | 274,063,276원 | 1,398,875,931원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 195,136,200원 | 191,604,293원 | 1,481,334,914원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 136,595,340원 | 133,883,005원 | 1,539,056,202원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 278,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,702,724원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서일새마을금고 | 1,320,000,000원 | 274,063,276원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 안양농업협동조합 | 22,939,207원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부경건설 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총액은 1,672,939,207원, 총 예상배당은 274,063,276원, 미배당은 1,398,875,931원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
등기부상 을구 1번 근저당권은 2024.11.26. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 채권액 1,320,000,000원의 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 한편 위 배당 시뮬레이션은 을구 1번 근저당권을 서일새마을금고 채권최고액 1,320,000,000원 기준으로 계산한 값입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장명초등학교 장일분교 서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 소재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 토지. 3,306㎡ · 지목 임야 · 토지이용상황 공업나지 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역(전부제한)·성장관리권역에 해당하고, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로가 일부 포함됩니다.
- 공시지가. 229,200원/㎡입니다.
- 건물. 목록2는 철근콘크리트조 지층-2층 단독주택 및 제1종근린생활시설, 목록3은 철근콘크리트조 1층-2층 단독주택이며 두 건물 모두 사용승인을 받지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록2·3 상태 확인. 건축중단 상태와 사용승인 미취득 사유, 현 공정 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건축물이 일괄매각되는 조건이므로 각 목록의 현황과 공부상 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준 및 후속 권리변동 확인. 2024.04.15. 을구 1번 근저당권이 기준이며, 2024.11.26. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권 설정까지 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 접근성과 토지이용 확인. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 불편하고, 보전관리지역·가축사육제한구역·성장관리권역 조건이 있습니다.
- 5회 유찰을 할인으로만 보지 말 것. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만 건축중단·사용승인 미취득이라는 물건 특성과 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.04.15. 서일새마을금고 근저당권이고, 임차인도 없으며 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 278,766,000원 기준 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 감정가 1,658,634,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 16.81%까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 목록2·3이 건축중단 상태이고 사용승인을 받지 않았다는 점입니다. 농촌지역 입지, 대중교통의 불편, 보전관리지역이라는 토지 조건까지 함께 보면 권리 안전성과 가격 할인율만으로 접근하기보다 건축물 상태·이용 가능성·환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 권리 인수 0원, 그러나 물건 상태는 고위험 확인 대상입니다.
