춘천지방법원 2025타경2503. 춘천시 우두동 1061-9의 토지와 3층 주상용 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용 중이며, 토지면적은 204.1㎡입니다. 현재 소유자는 박미자이고, 2023년 10월 27일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024년 2월 13일 소유권이 이전됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 후순위 권리보다도 말소기준권리보다 먼저 들어온 1층 임차인입니다.
말소기준은 2022년 9월 23일 농협은행 근저당권 312,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 96,000,000원 근저당, 강제경매개시결정, 한국공인중개사협회의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 안은정의 점유 시작일은 2019년 12월 24일로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 있어, 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 우두동 1061-9 · 충열로16번길 35 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주상용 건물 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 근린생활시설 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 대 204.1㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 박미자 · 2024.02.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 675,654,350원 / 472,958,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 정동환 등 / 121,050,979원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
2022년 9월 23일 농협은행 근저당권 312,000,000원이 말소기준입니다. 2025년 2월 27일 설정된 농협은행 근저당권 96,000,000원, 2025년 10월 24일 강제경매개시결정, 2025년 12월 8일 한국공인중개사협회 가압류 104,454,490원은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·전세권·가압류 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2,000만원 인수
| 임차인 | 점유 | 점유 시작 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안은정 | 1층 · 상가건물임대차현황서등재자 | 2019.12.24 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 해당 없음 |
안은정은 2026년 1월 22일 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권이 없는 것으로 배당표에 반영되어 있어, 현재 회차 매각가 472,958,000원을 가정해도 임차인에게 돌아가는 배당액은 0원입니다. 따라서 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,129,580원 |
| 인수 · 임차인 안은정 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 농협은행주식회사 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 농협은행주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 정동환 | 121,050,979원 | 57,828,420원 |
| 갑구 10번 가압류 · 한국공인중개사협회 | 104,454,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 633,505,469원, 채권자 예상배당은 465,828,420원, 미배당은 167,677,049원입니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수 2,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 472,958,000원 | 20,000,000원 | 492,958,000원 | 167,677,049원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 331,070,600원 | 20,000,000원 | 351,070,600원 | 307,869,857원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 231,749,420원 | 20,000,000원 | 251,749,420원 | 405,800,541원 |
이 사건은 임차보증금 20,000,000원이 현재 최저가보다 큰 유형이 아니므로, 낙찰가가 내려갈 때 총 취득부담이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 대신 각 회차에서 낙찰가에 20,000,000원을 계속 더해 실질취득 부담을 계산해야 합니다. 현재 회차에서는 492,958,000원, 2회 유찰 시 351,070,600원, 3회 유찰 시 251,749,420원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층 근린생활시설, 2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 이용되는 주상용 건물입니다.
- 주위환경. 신사우파출소 남동측 인근이며, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 204.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 923,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(40m 이하)·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 소로2류와 중로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물이고, 위생·급배수설비와 3층 주택부분 가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 반영. 응찰가 계산 시 안은정 보증금 20,000,000원을 반드시 별도 비용으로 더해 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
- 임대차 범위 확인. 안은정의 점유 부분은 1층으로 조사되어 있으므로 현장 점유범위와 실제 영업·인도 상태를 대조해야 합니다.
- 명도·임대차 승계. 대항력 임차인의 보증금이 인수되는 구조이므로 낙찰 후 단순 인도명령만으로 정리되는 소유자 점유 물건과 다릅니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황·경계·제시외 건물 상태를 확인해야 합니다.
- 주상용 환금성. 근린생활시설과 주택이 혼합된 물건이므로 주거 전용 물건과 다른 매수층·임대수요를 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아닌 최근 비교매매 사례와 예상 임대수익을 확인한 뒤 492,958,000원의 실질취득 부담을 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 중요한 2,000만원
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저가가 472,958,000원까지 내려왔습니다. 그러나 2019년부터 1층을 점유한 임차인 안은정이 2022년 말소기준보다 앞선 대항력을 가지고 있고, 보증금 20,000,000원이 배당되지 않는 구조입니다. 따라서 매수인이 보는 숫자는 최저가 4.73억원이 아니라 실질취득 492,958,000원이어야 합니다.
등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸해 구조가 복잡하지 않지만, 선순위 임차인 인수와 주상용 건물의 환금성이 남습니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가 대비 30% 할인만으로 “싸다”고 평가할 수도 없습니다. 이 사건의 승부처는 등기 말소 여부가 아니라, 인수보증금을 더한 실질취득가가 실제 시장가치와 수익성에 맞는지입니다. 권리는 부분적으로 정리되지만, 가격 판단은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
