275,822,000원
춘천지방법원 2025타경2572. 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 2-2의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태에서도 기호(2,4)는 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 심천섭이고, 말소기준권리는 2016.07.06 설정된 동부신용협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당입니다. 이후 동부신용협동조합 근저당 4건과 고갑복의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 275,822,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 실거래 또는 중개 시세 비교자료가 없어, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 단독주택과 토지는 개별성이 크고, 이 사건은 경계와 부속시설 확인사항이 여러 개 있어 현장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2572 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 2-2 · 개야마을길 172 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 기호(2,4) 단독주택 이용 |
| 소유자 | 심천섭 |
| 토지 | 771.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 보전관리지역 · 가축사육제한구역 |
| 감정가 / 최저가 | 804,144,900원 / 275,822,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 129,727,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.06 동부신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 104,000,000원 근저당, 2016.07.28의 26,000,000원 근저당, 2016.11.09의 104,000,000원 근저당, 2019.08.06의 24,000,000원 근저당은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.05.17 고갑복의 30,000,000원 가압류도 소멸 대상입니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 형태 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심현우 | 주민등록등재자 | 2025.01.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
심현우의 전입일은 2025.01.06으로 말소기준권리인 2016.07.06보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가 804,144,900원에서 현재 최저가 275,822,000원까지 내려와 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 193,075,400원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 135,152,780원(감정가 16.81%)입니다.
다만 이 물건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교할 시장자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 최저가가 실제 시장가보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 단독주택·토지는 건물 상태, 토지 형상, 경계, 부속시설, 인접토지 사용관계에 따라 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,661,508원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동부신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동부신용협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 동부신용협동조합 | 26,000,000원 | 11,160,492원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 동부신용협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 동부신용협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 고갑복 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 444,000,000원 중 채권자 배당액은 271,160,492원, 미배당은 172,839,508원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 서면 개야리 소재 산수교 북서측 근거리. 주위에는 단독주택, 농경지, 숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 토지. 771.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 103,800원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 국가하천 홍천강 100m 관련 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 기호(3)은 경량철골구조 2층, 기호(4)는 일반철골구조 2층이며 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없다고 기재되어 있으나, 목록3 지붕 현황과 목록4 1층 면적은 매각물건명세서상 별도 확인사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관정 권리관계. 관정이 인근필지 경계지상에 있는 것으로 목측됐으므로 소유권과 공동·단독 이용 여부를 확인해야 합니다.
- 인접토지 점유. 제시외 목조·경량철골조 데크가 인접토지를 점유·사용 중인 것으로 판단된 만큼 정확한 경계와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 매각 제외. 토지 위 이동·철거 가능한 천막구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 현황. 목록3은 공부상 경량철골조지붕이나 현황은 경량철골조지붕 위 슁글지붕입니다.
- 면적 차이. 목록4 1층 공부상 면적은 107.77㎡이나 개략 실측면적은 104.49㎡입니다.
- 점유자 확인. 심현우의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 현장가치와 주변 거래를 별도 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 경계와 현황이 승부처
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2016.07.06 동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 주민등록등재자 심현우도 2025.01.06 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 시장 실거래 비교자료가 없고, 관정의 경계·소유 및 이용관계, 인접토지 점유 가능성이 있는 데크, 건물 면적·지붕 현황 차이 등 현장에서 풀어야 할 쟁점이 여러 개 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되지만 현황 확인 부담이 큰 유형으로 보는 것이 맞습니다.
