춘천지방법원 2025타경50681. 홍천군 서면 대곡리 526-1 소재 대지 및 토지, 근린생활시설 이용 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 기호2 1층 근린생활시설인 백야스키스노우보드렌탈샵, 코스코아울렛리퍼샵 및 부속건물 1층 제2종근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 211,212,000원으로 감정가 1,256,688,600원 대비 16.81%까지 내려왔습니다.
권리의 핵심은 가격 하락 자체가 아니라 선순위 권리와 배당 부족입니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.02.29 접수된 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 다만 그보다 앞선 을구 1·2·3번 농협은행 근저당은 2023.06.23 해지로 말소되었고, 을구 4번 신한은행 근저당도 2024.02.29 해지로 말소된 흐름입니다. 매각으로 소멸하는 권리만 보면 북서울농업협동조합 근저당과 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리 526-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사엔젤컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 1,256,688,600원 / 211,212,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대림정보통신 주식회사 / 36,509,774원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후를 나눠 봐야 한다
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 실질취득은 최저가 기준 211,212,000원입니다. 다만 이 물건은 임차인 때문이 아니라 채권 미배당 규모와 저환금성 용도가 핵심 리스크입니다.
② 유찰 흐름 — 낮아진 가격이 곧 안전마진은 아니다
현재 회차는 5회 유찰 후 최저가 211,212,000원입니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 매우 낮지만, 근린생활시설·상업용 토지 성격과 대규모 미배당 구조를 함께 보면 환금성 부담이 가격에 강하게 반영된 것으로 보입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 211,212,000원 | 1,725,054,742원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 147,848,400원 | 1,787,531,252원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 103,493,880원 | 1,831,264,808원 |
낙찰가가 내려가면 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형 구조는 아닙니다. 그러나 채권자 배당은 계속 부족하고, 신청채권자 청구금액 36,509,774원도 현재 회차 배당표상 배당되지 않습니다. 가격만 낮아진 것이지, 물건의 환금성과 권리 확인 난도가 낮아진 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,968원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 207,455,032원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 북서울농업협동조합 | 816,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 대림정보통신 주식회사 | 36,509,774원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,932,509,774원 중 배당은 207,455,032원, 미배당은 1,725,054,742원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리 소재 “대곡초등학교” 남동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 대중교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 기호2 1층은 근린생활시설인 백야스키스노우보드렌탈샵, 코스코아울렛리퍼샵으로, 부속건물 1층은 제2종근린생활시설로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,661.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 성장관리계획구역 포함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 저촉, 도로구역 접함으로 기재되어 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다. 제시외 수목·바닥포장·울타리·석축·간판·관정 등은 일반 거래관행에 따라 토지가치에 포함하여 감정평가된 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 재확인. 2014년 근저당 3건과 2023년 신한은행 근저당은 말소 흐름이 있으므로, 등기부 원본에서 말소·해지 상태를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권들의 공동담보로 토지 강원특별자치도 홍천군 서면 대곡리 526-1이 반복 기재되어 있어, 토지·건물 일괄매각 범위와 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
- 제시외 포함 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 관정이 포함됩니다. 수목, 바닥포장, 울타리, 석축, 간판, 관정 등은 가치 포함 여부와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업용도 환금성. 근린생활시설·상업용 토지 성격상 주거용 아파트보다 매수층이 좁습니다. 임대수익·자가사용·재매각 계획 없이는 낮은 최저가만으로 접근하기 어렵습니다.
- 내부 확인. 건물 내부 일부는 폐문부재 등으로 일반건축물대장 등을 통해 확인하고 감정평가된 것으로 기재되어 있어, 현황과 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정 요약을 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “17% 최저가”보다 중요한 것은 환금성
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 1,256,688,600원이던 물건이 5회 유찰 끝에 211,212,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 낮은 가격은 단순한 기회라기보다, 근린생활시설·상업용 토지의 제한된 수요와 대규모 미배당 구조가 반영된 결과로 해석해야 합니다. 임차인 인수는 0원으로 보이지만, 낮은 최저가만 보고 “싸다”고 결론 내리기에는 권리흐름 확인과 현장성 검토가 많습니다. 권리는 확인형, 가격은 신중형. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 사용계획과 출구전략이 정해져 있어야 하는 물건입니다.
