수원지방법원 2024타경72119. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 지하1층 비004호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 김태우가 2023년 1월 31일 거래가액 491,947,500원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 화성우리신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 국세 관련 압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인에게 남는 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 496,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가가 83,363,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 지1층비004호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 지하1층 비004호 |
| 소유자 | 김태우 · 2023.01.31 소유권이전 · 거래가액 491,947,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 83,363,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 299,415,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.01.31 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023년 12월 28일 화성세무서장 압류, 2024년 1월 25일 동안양세무서장 압류, 2024년 5월 29일 임의경매개시결정, 2024년 7월 18일 기흥세무서장 압류, 2025년 5월 15일 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.8%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 83,363,000원으로 감정가 496,000,000원의 약 16.8%입니다. 유찰 횟수는 5회입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭을 곧바로 시장가치 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 83,363,000원 | 16.81% | 278,537,534원 |
| 6회 유찰 시 | 58,354,100원 | 11.76% | 303,096,274원 |
| 7회 유찰 시 | 40,847,870원 | 8.24% | 320,287,392원 |
가격이 더 내려갈수록 매수인 인수액이 생기는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 경매 신청채권자도 현재 회차에서 채권을 전액 회수하지 못하고, 담보권 미배당액은 현재 회차 기준 278,537,534원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,900,534원 |
| 2. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 360,000,000원 | 81,462,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 화성우리신용협동조합 채권최고액 360,000,000원 중 81,462,466원이 배당되는 계산이며 미배당액은 278,537,534원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 서천고등학교 남동측 인근이며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 10층 건물 내 지하1층 비004호입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반교통사정은 보통입니다.
- 도로. 3필 일단의 사다리형 토지로 북측·동측·남측 중로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 승강기 및 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 준주거지역이며 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다. 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류와 완충녹지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 16.8%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 수요와 환금성을 점검해야 할 신호입니다. 물건 위치가 지하1층이라는 점과 실제 사용성·접근성·주차 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성을 따져야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건이므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 매각기일 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 확인되므로 해당 물건 취득과 관련한 적용 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시장성’이 더 어려운 물건
이 사건은 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고 명시된 인수권리도 없어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단은 오히려 가격과 환금성에서 어려워집니다.
현재 최저가 83,363,000원은 감정가 496,000,000원의 약 16.8%까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다. 이처럼 할인 폭이 커 보여도 실거래 자료가 없는 상태에서는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 공장(지식산업센터) 이용, 지하1층, 반복 유찰이라는 조건을 함께 놓고 보면 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 실제 수요와 환금성을 얼마만큼 검증하느냐입니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다.
