수원지방법원 2024타경72119. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 지하1층 비004호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주위는 지식산업센터, 아파트, 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제시되어 있습니다. 아파트 경매처럼 주거 실수요 중심으로 볼 물건이 아니라, 지식산업센터·공장 용도와 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 2023.01.31 설정된 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 국세 압류 3건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금성 압류가 여러 건 있으므로, 당해세 해당 여부가 실제 배당에서 가장 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 지1층비004호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 김태우 (2023.01.31 소유권이전, 거래가액 491,947,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 170,128,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성우리신용협동조합 / 299,415,903원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인은 확인되지 않습니다. 명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 제시되어 있고, 법정지상권도 해당사항없음으로 제시되어 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 및 기타상세사항이 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·명세서 원본과 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%까지 내려온 3회 유찰 물건
현재 최저매각가는 170,128,000원입니다. 감정가 496,000,000원 대비 34.3% 수준으로, 3회 유찰이 반영된 가격입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격이 실제 시세 대비 싼지 여부는 본 자료만으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 170,128,000원 | 166,946,208원 | 193,053,792원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 119,089,599원 | 116,622,345원 | 243,377,655원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 83,362,719원 | 81,462,190원 | 278,537,810원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 낮아지지만, 매수인 인수액은 현재 자료상 0원입니다. 문제는 배당입니다. 현재 회차 매각가 170,128,000원 기준으로도 채권최고액 360,000,000원 전액을 채우지 못해 193,053,792원 미배당이 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,181,792원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 | 360,000,000원 | 166,946,208원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당은 국세·지방세 압류의 성격에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 지식산업센터, 아파트, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 내 지하1층 비004호입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 승강기 및 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 사다리형 토지이며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북측, 동측 및 남측으로 중로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 제한상태. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·국민건강보험공단 압류가 있으므로 세무서·관계기관 배당요구와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만, 감정평가서상 임대관계 및 기타상세사항은 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 본건은 공장(지식산업센터) 이용상태입니다. 업종 제한, 관리규약, 사용 가능 용도 확인이 필요합니다.
- 지하층 환금성. 지하1층 비004호 물건입니다. 매수 수요층, 임대 수요, 출입 동선, 적재·주차 편의성을 현장에서 확인하세요.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 근저당권자 미배당이 발생합니다. 채권자 회수 압박은 높지만, 매수인 인수와는 별개로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “세금·용도·환금성”
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 496,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 170,128,000원까지 내려왔고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 하지만 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 국세·국민건강보험공단 압류가 있어 실제 배당에서 당해세 변수가 있고, 용도는 공장(지식산업센터), 위치는 지하1층 비004호입니다. 권리상 인수는 낮지만, 용도·점유·세금성 압류 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.