485,284,000원
춘천지방법원 2025타경50789. 홍천군 북방면 하화계리 9 소재 건물과 토지가 일괄로 나온 사건입니다. 감정 이용상태는 지층 근린생활시설 및 차고, 1층 단독주택, 2층 단독주택으로 정리됩니다. 즉 표면상 “감정가 대비 70%”라는 숫자만 볼 물건이 아니라, 근린·주거 혼합 건물과 자연녹지지역 토지의 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 2015.10.22 춘천가톨릭신용협동조합 근저당입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 확인되는 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50789 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 북방면 하화계리 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지층 근린생활시설 및 차고 · 1층 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 허남철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 693,262,800원 / 485,284,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 가톨릭춘천신용협동조합 / 362,196,078원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 면적 760.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 131,300원/㎡ · 주상용 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.22 근저당권입니다. 이후 강원신용보증재단, 신용보증기금, 한국주택금융공사의 가압류와 2025.07.09 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 최저가는 낮아졌지만, 미배당은 커진다
실질취득 기준으로 보면 현재 회차의 매수자 부담은 최저가 485,284,000원 + 인수 0원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 점은 분명합니다. 그러나 이 사건은 근린시설·주택·토지가 섞인 물건이고, 현재 회차에서도 채권 미배당이 319,157,895원 발생하는 구조입니다. 추가 유찰이 진행될수록 미배당은 더 커져 가격 하락 신호와 환금성 부담이 동시에 드러납니다.
| 회차 | 최저가 | 총 채권액 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 485,284,000원 | 797,189,055원 | 478,031,160원 | 319,157,895원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 388,227,200원 | 797,189,055원 | 381,992,019원 | 415,197,036원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 310,581,760원 | 797,189,055원 | 305,433,615원 | 491,755,440원 |
③ 예상배당표 (매각가 485,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,252,840원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 홍천새마을금고 | 232,700,000원 | 232,700,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 춘천가톨릭신용협동조합 | 455,000,000원 | 245,331,160원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 강원신용보증재단 | 88,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 13,792,225원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 한국주택금융공사 | 7,496,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 485,284,000원 가정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 원본 권리관계와 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천자동차 운전전문학원 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 지층은 근린생활시설 및 차고, 1층과 2층은 단독주택으로 이용됩니다.
- 설비. 기본 위생설비, 소방설비, 1·2층 가스보일러 난방, 지층 시스템 냉·난방설비가 표시됩니다.
- 토지. 자연녹지지역, 도시지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역에 속하며, 토지면적은 760.0㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 대이나 목록 일부는 현황상 도로 등으로 표시됩니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 전입·점유·사업자 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 말소기준은 2015.10.22 근저당권입니다. 을구 1번 근저당의 해지 말소 표시와 배당표 반영 부분은 원본으로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함, 토지 일부 도로 등 현황이 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 지층 근린생활시설 및 차고, 1·2층 단독주택 구조입니다. 실제 사용 가능 용도와 수선·운영 비용을 보수적으로 산정하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 485,284,000원은 감정가의 70%입니다. 그러나 저환금성 물건은 낙찰가보다 출구 가격이 중요하므로, 추가 유찰 시 미배당 증가와 환금성을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 도로·제시외 건물·점유관계는 현장 실사를 병행하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 출구다
이 물건은 권리만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원으로 정리되는 편입니다. 하지만 좋은 경매 물건은 권리만 깨끗하다고 완성되지 않습니다. 홍천군 자연녹지지역의 근린·주거 혼합 건물, 일부 도로 현황, 제시외 건물, 임대관계 미상이라는 실사 포인트가 가격 판단의 중심입니다. 현재 회차 최저가 485,284,000원은 감정가의 70%이지만, 배당표상 미배당은 319,157,895원입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
